Doté de revenus stables et prévisibles, l’immobilier résidentiel est désormais apprécié tel un investissement obligataire. AEW livre sa première analyse prédictive à l’horizon 2026, et observe que les investisseurs institutionnels sont bien placés pour faire face à la transition énergétique. 

L'immobilier résidentiel et ses rendements défensifs (près de 8 % par an en moyenne depuis 2008 selon AEW) attirent les investisseurs. Doté d'une volatilité faible, le résidentiel s'apparente à un investissement obligataire avec des revenus stables et prévisibles. La pandémie n'a en effet pas tari la demande de logements dans les métropoles mais ralentit actuellement les chantiers. A l'échelle européenne, des réglementations de plus en plus nombreuses visent à limiter la hausse des loyers pour protéger les locataires. Ces mesures ne pourront cependant pas totalement contenir la hausse des valeurs locatives pour les cinq prochaines années, estimée à 2,6 % en moyenne en Europe. 

Fort appétit des investisseurs institutionnels malgré un durcissement des normes environnementales

De même, la réglementation énergétique qui s'applique aussi bien pour l'immobilier résidentiel que pour l'immobilier tertiaire, va écarter du marché de la location les biens dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G. Les risques de transition sont aussi significatifs pour répondre aux objectifs de l'Accord de Paris visant à limiter le réchauffement climatique à 2°C. Ces nouvelles normes ne rebutent toutefois pas les investisseurs institutionnels. « Ils ont investi des montants records dans l'immobilier résidentiel européen en 2021. Les volumes élevés s'expliquent par des mouvements de consolidation, mais également par l'arrivée de nouveaux entrants et l'augmentation de l'allocation au résidentiel d'investisseurs déjà actifs dans le secteur. Dans les marchés institutionnels moins matures, les institutionnels favorisent les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) pour constituer un portefeuille, analyse Irène Fossé, directrice recherche & stratégie chez AEW. Les investisseurs institutionnels se montrent les mieux placés pour verdir le parc de logements. Ils sont en capacité d'améliorer l'efficacité énergétique d'immeubles entiers mais aussi d'encourager le développement de programmes exemplaires d'un point de vue environnemental. »

Un prédictif à l'horizon 2026

Au-delà d'une analyse de marché, AEW partage pour la première fois dans sa publication des prévisions à l'horizon 2026 pour le secteur résidentiel classique (croissance des valeurs locatives prime, taux de rendement et rendements globaux). « Nos prévisions sur l'évolution des taux de rendement dans notre scénario principal se fondent sur les projections des taux sans risque inférés des taux swap », précise Irène Fossé. 

La prime de risque immobilière par rapport aux taux souverains restera élevée à plus de 280 pdb en moyenne pour la période 2022-2026 (contre 160 pdb constatés ces quinze dernières années). Les rendements globaux en résidentiel devraient atteindre 5,1 % par an en moyenne dans les vingt-quatre marchés couverts, de 3,4 % par an à Munich à 8,1 % par an à Manchester. Dans un scénario à inflation plus élevée, les rendements globaux en résidentiel sont moindres, la hausse des revenus locatifs ne compenserait en effet qu'en partie l'impact négatif de taux de sortie plus élevés.

Lire l'intégralité de l'étude AEW