L’étude European Logistics Spotlight de Savills (en anglais) a analysé l’évolution des taux de rendement et la croissance des loyers pour identifier les marchés présentant le plus fort potentiel de resserrement des taux. Les marchés ayant connu une croissance locative soutenue après la pandémie ont plus de chances d’intéresser les investisseurs. Outre les Pays-Bas et la France, on mentionnera la Tchéquie, la Belgique, le Danemark et Dublin, où le taux de vacance reste inférieur à 3%. Ces marchés ont en effet tous connu une hausse des loyers supérieure à 10% entre le T1 2022 et le T3 2023, une tendance vraisemblablement amenée à se poursuivre en 2024.

Pour Florian Moreau, Head of Logistics chez Savills France, « En France, il est probable que le marché ait atteint un plateau en termes d’augmentation des loyers (hors indexation / inflation) qui se traduira par une stagnation des loyers en 2024. Si nous nous attendons à une moindre pression de la demande sur l’offre en 2024, en grande partie due à ce que nous constatons des chiffres de la consommation des ménages et des prévisions de croissance pour cette année, ce phénomène ne devrait pas durer, voire même s’inverser dans les trimestres à venir, impactant mécaniquement une hausse des loyers sur notre territoire. Ceci est accentué par la relative stabilité des taux d’intérêts au premier semestre 2024. En deux mots, l’année 2024 s’avèrera probablement une bonne année pour investir sur le secteur de l’immobilier logistique en France. »

Retour de la croissance du e-commerce

Se tournant ensuite vers le marché utilisateurs, Savills identifie deux moteurs clés de la demande en 2024 : une croissance en train de se stabiliser pour les opérateurs en e-commerce, et une tendance continue à la relocalisation parmi les fabricants.

Ce retour de la croissance du e-commerce constituerait un facteur important de stimulation de la demande utilisateur dans le secteur logistique, en permettant de stabiliser les surfaces actuellement exploitées et de diminuer les surfaces excédentaires sous-louées arrivant sur le marché. Après avoir examiné la croissance projetée en e-commerce entre 2023 et 2028, Savills identifie l’Italie, l’Autriche, l’Irlande, l’Allemagne et l’Espagne comme les principaux pays où ce marché est destiné à croître sur les quatre prochaines années.

Milan, Barcelone et Hambourg en particulier pourraient offrir d’excellentes opportunités en termes de rendement, de loyers et de croissance attendue du e-commerce. En revanche, Dublin n’a pas connu d’évolution significative de ses rendements prime mais a enregistré une forte croissance de 16% de ses niveaux de loyer et devrait donc tout de même bien performer. Un marché comme celui de Madrid est aussi bien positionné structurellement avec de fortes prévisions de croissance en e-commerce, mais n’a pas encore connu de hausse importante des loyers en raison d’un taux de vacance élevé (7,85%). La croissance du commerce en ligne permettra par contre d’y absorber plus rapidement l’offre excédentaire actuelle.

Abordant ensuite le sujet des relocalisations, Savills confirme qu’il s’agira d’une tendance de long terme pour les dix ans à venir. Ce phénomène pourra certes stimuler de manière tangible la demande placée sur cette période, mais Savills ne pense pas qu’il déclenchera une croissance aussi explosive que celle déclenchée par le boom du commerce en ligne lors des dix dernières années.