Selon les notaires de Paris-Ile de France, les prix des appartements anciens chutent de plus de 40% lorsque l’on passe des quartiers de Paris jouxtant le périphérique. Mais cette stratégie est-elle toujours payante ?

Les prix parisiens, toujours en hausse alors que des niveaux de prix records ont déjà été atteints dans la moitié des quartiers, découragent de nombreux acquéreurs qui sont tentés de franchir le périphérique pour retrouver des prix de logements plus abordables. Mais cette stratégie est-elle toujours payante ?

Forte décote des prix au-delà du périphérique ? C’est vrai, principalement au nord et au sud de la capitale

Les prix des appartements anciens chutent de plus de 40% lorsque l’on passe des quartiers de Paris jouxtant le périphérique, des Batignolles dans le XVIIe au quartier Pont de Flandre dans le XIXe, aux communes de Clichy, Saint-Ouen, Saint-Denis et Aubervilliers.

C’est au nord-est que l’écart de prix est le plus élevé : les prix baissent de plus de 50% entre Aubervilliers (3 105 €/m² au 2e trimestre 2017) et les quartiers parisiens Pont de Flandre (6 580 €/m²) et La Chapelle (6 350 €/m²).

Au sud de Paris, on observe un phénomène identique. Les prix des quartiers Parc Montsouris, Maisons-Blanche et Gare des XIIIe et XIVe arrondissements ne se diffusent pas aux communes limitrophes de Gentilly et Ivry-sur-Seine. Les prix y sont plus de 40% en deçà.

A l’inverse, à l’ouest, les prix de Paris et des communes limitrophes sont très proches

A Neuilly-sur-Seine (9 280 €/m² au 2e trimestre 2017), parfois considéré comme le XXIe arrondissement de Paris, et où le revenu par ménage est le plus élevé d’Ile-de-France, les prix ne sont inférieurs que de 5% aux prix du quartier des Ternes du 17e arrondissement de Paris (9 760 €/m²).

Dans la commune voisine de Levallois-Perret, les prix sont également proches des prix parisiens. Ils sont 11% en deçà de ceux enregistrés dans le quartier pourtant prestigieux de La Plaine Monceau (XVIIe). Enfin, de l’autre côté du bois de Boulogne, les prix enregistrés à Boulogne-Billancourt sont inférieurs de 14% à ceux du quartier Auteuil (XVIe).

A l’est, les prix se diffusent inégalement des quartiers périphériques de Paris aux communes voisines

Autour du Bois de Vincennes, passer le périphérique a peu d’impact sur les prix. Au sud-est de Paris, les prix de Vincennes (7 520 € le m²) ou Saint-Mandé (7 360 € le m²) sont proches voire parfois supérieurs aux valeurs des quartiers parisiens limitrophes (6 820 € dans le quartier Charonne et 8 190 € à Bel-Air).

Au nord du Bois de Vincennes, à l’inverse, le périphérique endigue à certains endroits les prix parisiens. Les prix chutent en effet de plus de 30% lorsque l’on passe des quartiers périphériques parisiens aux communes de Pantin, Bagnolet ou Montreuil.

Les écarts de prix entre les quartiers périphériques de Paris et la banlieue proche se creusent

En dix ans, du 2e trimestre 2007 au 2e trimestre 2017, le prix au mètre carré des appartements a augmenté de 46% à Paris et de 44% pour l’ensemble des quartiers limitrophes. Dans le même temps, les prix dans les communes jouxtant le périphérique parisien ont augmenté de 32%. Les prix ont donc davantage augmenté dans les quartiers parisiens ce qui a accentué les écarts de prix avec les communes de proche banlieue. L’écart s’est particulièrement creusé entre les communes situées au nord-est de Paris et les quartiers parisiens voisins. A Aubervilliers, par exemple, les prix ont augmenté de 15% en 10 ans alors qu’ils ont progressé de 50% dans le quartier Pont de Flandre. L’écart de prix entre les deux s’est donc amplifié, passant de 38% en 2007 à 53% en 2017.

Quelques communes à l’est comme à l’ouest échappent à cette tendance. A Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt et Montreuil, les écarts de prix avec les quartiers parisiens voisins se sont réduits en 10 ans. A Levallois-Perret, les prix ont progressé de 50% en 10 ans. L’écart de prix avec le quartier de La Plaine Monceau s’est ainsi amoindri, passant de 18% en 2007 à 11% en 2017.