Un T2 de 18 m2 dans un immeuble 1900 dans le quartier de la Plaine Monceau du XVIIe arrondissement affiché à 1 000€ par mois (hors charges), alors qu’il devrait être affiché à 555 €. Le bilan de Meilleurs Agents un an après le retour de l’encadrement des loyers à Paris est éloquent.

Un an après le retour de l’encadrement des loyers à Paris, Meilleurs Agents, spécialistede l’estimation immobilière en ligne, dresse le bilan de ce dispositif. La plate-forme s’est donc intéressée à l’évolution des loyers dans les arrondissements parisiens en se basant sur 5 500 annonces d’agences immobilières pour des locations non meublées.

Plus d’une annonce sur deux ne respecte pas l’encadrement des loyers à Paris (53%). Cette proportion augmente significativement quand les logements sont situés dans les arrondissements les plus chers de la Capitale : Paris VI (70%), Paris VII (60%) et Paris Centre (67%).

Plus la surface est petite, moins le loyer est dans les clous. Parmi les appartements de moins de 20 m2, près de 80% des annonces sont illégales. Le dépassement est en moyenne de 130 euros par mois, ce qui représente 1 500 euros par an. Point positif : l’encadrement des loyers a permis de freiner la hausse des prix des locations. Un dispositif mal calibré ne reflétant pas l’hétérogénéité et la réalité du marché immobilier parisien.

Plus d’un logement sur deux est loué trop cher à Paris

Plus d’une annonce sur deux ne respecte pas l’encadrement des loyers à Paris (53%). Cette proportion augmente significativement quand les logements sont situés dans les arrondissements les plus chers de la Capitale : Paris VI (70%), Paris VII (60%) et Paris Centre (67%). Les petites surfaces sont les plus touchées par ce phénomène. En effet, près de 80% des annonces d’appartements de moins de 20 m2 sont illégales, contre 45% pour les appartements de 60 à 80m2. Ailleurs, les petites surfaces sont, là encore, les plus perdantes car les loyers affichés dépassent de 22% en moyenne le loyer de référence et les abus peuvent aller bien au-delà.

Ainsi, un petit deux-pièces de 18 m2 dans un immeuble 1900 dans le quartier de la Plaine Monceau du XVIIe arrondissement est affiché à 1 000€ par mois (hors charges), alors qu’il devrait être affiché à 555 € maximum.

« Un an après sa remise en vigueur, l’encadrement des loyers est loin d’être respecté à Paris. Ce sont malheureusement les petits logements qui sont le plus dans l’illégalité alors que ce dispositif devait justement protéger les locataires de ce type de surfaces (étudiants, ...). Toutefois, l’étude ne nous permet pas de déterminer si les bailleurs justifient le dépassement par le complément de loyer (caractéristiques exceptionnelles du bien). Celui-ci doit être obligatoirement mentionné dans le bail », déplore Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.

La hausse des prix des locations freinée par l’encadrement des loyers

« Même si les bailleurs ne respectent pas cette nouvelle mesure, ce dispositif a au moins réussi à freiner la hausse des prix des locations dans la capitale », ajoute Thomas Lefebvre. L’efficacité de l’encadrement des loyers est réelle. Depuis sa mise en place en juillet 2019, ce dispositif a réussi à freiner la hausse des prix des locations alors que les loyers avaient augmenté d’environ 7% depuis 2017. Meilleurs Agents constate même une légère baisse pendant les six premiers mois suivant l’implémentation du plafonnement. Cependant, depuis le début de l’année, la tendance haussière repart. Ce phénomène peut s’expliquer par le peu de recours déposés, résultant de la complexité de la procédure qui n’inciterait donc pas les propriétaires à respecter davantage l’encadrement.

Un dispositif mal calibré

Les propriétaires bailleurs ne respectant pas l’encadrement ne sont pas tous mal intentionnés ! Les résultats de l’étude reflètent également le mauvais calibrage du dispositif. En effet, l’encadrement repose sur un loyer de référence par quartier, qui ne prend pas en compte toute l’hétérogénéité du marché immobilier parisien.

A titre d'exemple le quartier Clignancourt dans le XVIIIe arrondissement de Paris : le même loyer de référence (27,50 € pour un T2 d’un immeuble avant 1946) est appliqué pour des biens très recherchés sur la place des Abbesses, comme ceux du boulevard Ney avec vue sur le périphérique.

« Les loyers de référence par quartier ne reflètent pas l’hétérogénéité et la réalité du marché immobilier parisien car d’une rue à l’autre, tout peut changer. Ainsi, le loyer de référence ne devrait pas être établi par quartier mais à l’IRIS, comme c’était le cas à Lille. Par ailleurs, pour affiner encore plus ce dispositif, il faudrait davantage prendre en compte l’ensemble des caractéristiques impactant la valeur du loyer », conclut Thomas Lefebvre.