L’EDHEC-Risk Institute, en partenariat avec Swiss Life Asset Managers France (dans le cadre de la chaire de recherche de l’EDHEC-Risk Institute sur « L’immobilier dans les nouvelles solutions d’investissement »), vient publier une nouvelle étude intitulée  « Avantages de la multigestion en architecture ouverte en immobilier – Application au marché des SCPI ». Celle-ci examine si les outils modernes de la gestion d’actifs telles que la sélection de fonds et l'allocation de portefeuille peuvent être appliqués à l'univers des SCPI et créer de la valeur pour les investisseurs souhaitant être exposés à l’immobilier français non coté. Les principales conclusions de cette étude sont les suivantes. 

Analyse de la performance et du risque

L’analyse de la performance de l’indice de prix Edhec IEIF Immobilier d’Entreprise France montre que tout au long de la période, plus de 75 % du rendement total s’explique par la distribution de dividendes, ce qui est conforme à l’objectif des SCPI. Pour autant, bien qu’il soit le plus grand contributeur au rendement total, le taux de distribution joue un rôle modeste dans les écarts de performances entre les SCPI. En effet, les contributions marginales des revalorisations des parts et taux de distribution dans les variations de performances entre les SCPI sont respectivement égales à 89 % et à 11 %. Le principal facteur de surperformance est donc la revalorisation moyenne des parts, qui varie autant que le rendement total (passant de -0,6 % à 7,6 % en moyenne par an) dans l’univers des SCPI. 

Cette revalorisation de part joue un rôle tout aussi important pour expliquer les écarts importants de risque entre les SCPI. D’où la nécessité de mettre en œuvre des processus de sélection et d’allocation. 

Diversification de portefeuille et avantages de l’allocation

Détenir plus de SCPI dans un portefeuille va en réduire la volatilité. Le portefeuille équipondéré avec toutes les SCPI étudiées (53)est en effet considérablement moins risqué que la « SCPI moyenne ». Il apparait également que 10 SCPI suffisent, en moyenne, à récolter 88% des bénéfices de la diversification.

Toutefois, la mise en œuvre d’une forte diversification sur des fonds immobiliers peu liquides peut engendrer des coûts supplémentaires de transaction tendant à réduire voire à faire disparaitre le bénéfice de la diversification au-delà̀ d’un certain nombre de SCPI en portefeuille.

Attributs candidats potentiels pour la sélection des SCPI

L’analyse porte sur huit attributs propres aux SCPI, parmi lesquels les auteurs identifient trois candidats spécifiques qui pourraient aider à expliquer les différences en matière de risque et de rendement entre les SCPI :

- Attribut « taille » (classement des SCPI par capitalisation) : les petites capitalisations ont surperformé les grandes capitalisations sur la période étudiée (2003-2019) ; 

- Attribut « volatilité » (classement des SCPI par volatilité historique) : les SCPI à « faible volatilité » ont généré une performance ajustée du risque bien supérieure à celle des SCPI à plus « forte volatilité » ; 

- Attribut « performances passées » : historiquement, les SCPI dites « perdantes » dans le passé ont eu plus de chance de rester dans cette même catégorie par la suite. 

Bien que d’autres travaux de recherche soient nécessaires pour valider formellement les trois candidats retenus (y compris des tests rigoureux hors échantillon et une analyse des états financiers des SCPI), les résultats actuels montrent qu’un processus approprié de sélection des SCPI serait susceptible d’apporter de la valeur aux investisseurs. Dans l’ensemble, les résultats suggèrent que les décisions de sélection et d'allocation sont sources de valeur ajoutée et d’amélioration de la rentabilité ajustée du risque, et pourraient constituer le socle d’une approche multi-gestion des SCPI en architecture ouverte. 

Les résultats principaux de cette étude sont accessibles directement dans l’infographie Avantages de la sélection et de l’allocation de portefeuille appliquées au marché des SCPI : https://www.edhec.edu/html/edhec-scpi/