Négatifs depuis trois ans (mai 2019), les taux minimums, réservés aux meilleurs profils, repassent en territoire positif sur vingt ans : pour un crédit immobilier sur vingt ans, les emprunteurs peuvent obtenir un taux moyen entre 1,45 et 1,60% selon les régions. Quant aux banques, elles se montrent plus exigeantes sur l’apport et le reste-à-vivre.

D’après Vousfinancer, ce printemps pour l’immobilier est marqué par un durcissement des conditions d’octroi de crédit et par l’attentisme des acheteurs. Dans le contexte actuel de hausse des taux de crédit, mais également d’envolée des prix des matières premières, Vousfinancer note un durcissement des conditions d’emprunt de la part des banques, mais aussi une inquiétude latente chez les potentiels emprunteurs, entraînant parfois des comportements attentistes.

Des conditions qui se durcissent

Depuis le début du mois de mars, dans un contexte marqué par le conflit en Ukraine, la hausse du coût des matériaux, de l’énergie et des matières premières, mais également les prix de l’immobilier élevés, les banques sont plus attentives à la qualité des dossiers de prêt. 70 % des courtiers Vousfinancer ont constaté un durcissement dans la façon d’étudier les dossiers de crédits, essentiellement concernant l’apport personnel, aujourd’hui indispensable, mais aussi l’épargne après projet, afin de permettre aux emprunteurs de faire face à d’éventuelles dépenses imprévues. La situation professionnelle, et notamment l’ancienneté des emprunteurs est également un critère important. « Les banques demandent actuellement toute systématiquement de l’apport personnel, au moins 10 % du montant du bien, et une épargne après opération qui ne sera pas mis dans le projet, mais servira à éviter la souscription d’un crédit à la consommation en cas de dépenses imprévues, comme des travaux de toiture ou l’achat d’une deuxième voiture, en limitant ainsi le risque de surendettement ou de non remboursement du crédit », analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. La somme demandée varie d’une banque à l’autre et dépend de la situation des emprunteurs, mais correspond en général à quatre à six mensualités de prêt.

Reste-à-vivre et inflation

Plus précisément, les banques sont plus exigeantes sur le reste-à-vivre afin de permettre aux emprunteurs de pouvoir faire face, notamment, à la hausse des dépenses d’énergie, du carburant et globalement à l’inflation. D’ailleurs, les banques sont également plus attentives qu’auparavant à la localisation du bien, notamment à l’éloignement par rapport au lieu de travail. « Nous avons eu des refus de prêt à cause de l’éloignement du bien par rapport au lieu de travail, en raison de la charge financière trop importante que cela allait représenter en termes de carburants, voire même d’achat d’une deuxième voiture. Cela peut poser problème si la distance est supérieure à 50 km notamment, mais même en dessous, certaines banques limitent l’endettement maximum à 30 % pour que l’emprunteur puisse faire face aux dépenses engendrées. Même si cela ne conduit pas systématiquement à des refus, le thème de l’éloignement domicile-travail est désormais plus fréquemment abordé », analyse Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer qui a calculé que réaliser 100 km par jour chacun pour un couple représente un coût de 500 € par mois (hors péage) pour le ménage.

Selon Vousfinancer, les banques sont désormais plus attentives à la performance énergétique du bien pouvant avoir un impact sur le budget énergie des acquéreurs, mais également sur des travaux éventuels à prévoir.

Hausse des taux : un marché à plusieurs vitesses !

Les taux de crédit immobilier continuent de monter. Toutes les banques appliquent des augmentations plus ou moins importantes selon les régions, les durées et les profils. Les évolutions varient entre 5 et 45 centimes.

Selon Empruntis, pour un crédit immobilier sur vingt ans, les emprunteurs peuvent obtenir un taux moyen entre 1,45 et 1,60 % selon les régions. Négatifs depuis trois ans (mai 2019), les taux minimums, réservés aux meilleurs profils, repassent en territoire positif sur vingt ans et vont jusqu’à 1,25% (en région Est).

La hausse des taux est bien présente partout en France. Mais un marché à plusieurs vitesses se profile. Les régions du Sud-Ouest et du Nord se démarquent avec les taux les plus attractifs. 1,45 % est le taux moyen sur vingt ans dans ces deux régions. La région bordelaise est particulièrement dynamique, en termes de demandes et de taux de crédit. De plus, les possibilités de négociation y sont plus marquées. « Ce qui ne change pas d’une région à l’autre, c’est le resserrement des conditions de financement », indique Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis.

Compte tenu de la hausse des taux rapide et du fait que le taux d’usure pour le deuxième trimestre n’ait pas augmenté, certains emprunteurs doivent s’adapter et ajuster leurs projets. La hausse des taux réduit, pour certains, la capacité d’emprunt. Pour 150 000 € empruntés, la hausse des taux depuis le début de l’année accroît l’échéance de 30 €, a minima. Alors que les prix de l’immobilier ne baissent pas, l’apport reste la clé pour encore acheter le bien nécessaire… Pour d’autres emprunteurs, la mise en concurrence des solutions de financement reste le graal pour obtenir les conditions les moins chères possibles et ainsi passer en-dessous du taux d’usure qui les empêche parfois de mener à bien leurs projets.

Pour rappel, le taux d’usure est le taux annuel effectif global (TAEG) maximum au-delà duquel les banques ne peuvent pas prêter. Il comprend le taux de crédit, l’assurance-emprunteur et les frais. Avec pour but de protéger les emprunteurs d’éventuels abus, il est fixé tous les trois mois par la Banque de France et calculé sur la base du trimestre écoulé.