En novembre dernier, Turgot Asset Management annonçait que sa SCI dédiée à l’investissement en immobilier viager, ViaGénérations, venait de dépasser les 60 millions d’euros d’encours, et qu’une nouvelle équipe venait en reprendre la gestion, avec à sa tête Thibault Corvaisier. L’occasion de le rencontrer.

Profession CGP : Vous venez de reprendre la gestion de la SCI Viagénérations. Quel a été votre parcours ?

Thibault Corvaisier : J’ai travaillé durant vingt années en banque d’investissement, principalement au Crédit agricole CIB et à la banque Santander. La crise est alors survenue en Espagne et j’ai souhaité lier mes compétences en matière de structuration et mon appétit pour l’immobilier, un domaine où il existe peu d’innovation hormis dans le domaine du démembrement. J’ai donc développé ma réflexion autour du démembrement de propriété et du viager en étant formé par Dominique Charrier, une référence sur le marché, afin de concevoir un produit qui donne du sens à son investissement. Après avoir travaillé dans une société de gestion entrepreneuriale pendant quelques années, j’ai rejoint Turgot AM où je peux compter sur un outil qui fonctionne et auquel je peux apporter mon savoir-faire, mon réseau de « viagéristes », d’acteurs financiers intervenant sur ces marchés de niches et d’associations autour du monde de la dépendance.

Alors que les taux sont au plus bas et que les marchés financiers manquent de visibilité, le viager est une classe d’actif qui fondamentalement doit se développer pour des raisons à la fois économiques et démographiques.

Pouvez-vous nous rappeler la stratégie de gestion du fonds ?

T. C. : Nous n’opérons que sur des biens premium et d’un emplacement de qualité (Paris, région parisienne, région PACA et Biarritz…) que nous achetons avec une décote de 40% en moyenne ce qui sécurise l’investissement en cas de retournement de marché. Les biens sont valorisés entre 150 000€ à 4,5 M€ (pour la nue-propriété), avec la nécessité qu’un bien ne joue pour pas plus de 10 % du fonds. Notre taille nous permet d’observer des biens de plusieurs millions d’euros désormais.

D’ailleurs, nos partenaires CGP peuvent également devenir apporteurs d’affaires pour la SCI. Nous avons en effet créé un outil de pricing en ligne permettant de chiffrer en quelques minutes l'opportunité que pourraient avoir leurs clients à céder leur bien à la SCI. 

Cet outil est déjà utilisé par trois family offices parisiens et sera déployé auprès de l'ensemble de nos partenaires CGP début février 2020. La valorisation finale du bien restera évidemment post-expertise physique de notre tiers valorisateur indépendant, BNP Paribas Immobilier.

Pour eux, cela permet à leurs clients de marquer leur plus-value, de rester à leur domicile, d’éviter l’imposition de la plus-value, ou encore de régler le problème de l’indivision. Le CGP peut alors effectuer la transaction immobilière et ré-allouer les actifs sur d’autres contrats (PEA, assurance-vie…). Souvent, ils réinvestissent dans la SCI d’ailleurs !

Comment est investi le fonds ?

T. C. : Il dispose actuellement d’un poche de cash de 41,4 % car les assureurs nous imposent une poche de 30 % de liquidités. La part de l’immobilier va progresser naturellement eu égard à la valorisation de la nue-propriété. 60 biens constituent le portefeuille et une vingtaine sont en cours de signature.

Ce marché reste étroit…

T. C. : C’est pour cela que nous accompagnons la collecte de manière cohérente avec la profondeur de marché qui se situe entre 8000 et 9000 biens par an, soit entre 8 et 9 milliards d’euros. Mais, la profondeur de marché va croissant.

En effet, nous avons la conviction qu’une famille de produit va se développer autour du marché de la liquéfaction du patrimoine des Français. En effet, les seniors disposent de 70 % du patrimoine, lequel ne circule pas…

Par ailleurs, ce type d’opération va dans le sens du maintien à domicile des Français les plus âgés et de l’accroissement de la dépendance et la nécessité de financer sa prise en charge…

Face à l’émergence de ce dispositif, nous pourrions, d’ici la fin de l’année 2020, concevoir de nouveaux produits sur le viager.

Où souscrire la SCI ?

T. C. : Elle est actuellement référencée chez deux assureurs, Apicil et Ageas ; et prochainement chez un ou deux autres assureurs supplémentaires. En 2019, nous avons collecté 45 millions d’euros, avec une collecte mensuelle de 4 à 6 M€ qui devrait passer entre 10 et 15 M€ dès 2020.

Un mot sur la performance du fonds ?

T. C. : Elle est excellente : supérieure à 5 % sur un an avec une volatilité de 1,37 % ! La performance a été de 6,42 % l’an passé. Une qualité de performances donnant à réfléchir face à la baisse programmée des fonds euro.