Par Jean Pitois, directeur du développement de Perial

Souscrire des parts de SCPI en démembrement permet de compléter ses revenus à un horizon déterminé en profitant d’une décote au moment de l’achat. Pendant la période transitoire, le nu-propriétaire devra en revanche renoncer aux loyers qui seront perçus par l’usufruitier. 

Préparer sa retraite en se constituant des revenus supplémentaires issus d’un placement immobilier est une priorité pour beaucoup d’épargnants français. L’une des solutions les plus avantageuses consiste à souscrire des parts de SCPI en démembrement. Vous ferez ainsi l’acquisition de la nue-propriété des parts de la SCPI. Explication : vous aurez, dès la souscription, la pleine propriété des murs mais vous ne percevrez pas les loyers pendant toute la période du démembrement (généralement 5, 10 ou 15 ans). En contrepartie, vous bénéficierez d’une décote au moment de l’achat. A la fin du démembrement, l’usufruit temporaire accordé à celui qui a touché les loyers pendant la période déterminée sera supprimé et vous commencerez alors à percevoir en intégralité les revenus issus des parts de la SCPI.

Il s’agira alors d’un vrai complément de revenus que les utilisateurs de cette solution patrimoniale ingénieuse peuvent faire coïncider avec leur départ en retraite. La souscription d’une SCPI en démembrement est également particulièrement adaptée aux contribuables assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, les parts détenus n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’IFI. De même, lors de la reconstitution de la pleine propriété des parts de la SCPI, lors de l’extinction du démembrement, aucune plus-value potentielle ne pourra donner lieu à une imposition. Le prix d’acquisition retenu est celui de la pleine propriété et ne tient pas compte de la décote qui a été appliquée au moment de la souscription initiale. 

Ce dispositif est aussi intéressant pour l’usufruitier, le plus souvent une entreprise ou une association cherchant à percevoir des revenus pendant une période déterminée. L’investissement de départ s’avère, en effet, bien plus faible qu’un achat en direct et le rendement obtenu supérieur à la plupart des placements disponibles. Il s’agit donc d’un dispositif efficace et sûr de gestion de la trésorerie. 

Un produit attractif encore trop peu connu des épargnants

Pourtant, ce produit reste encore relativement confidentiel. Les parts de SCPI commercialisées auprès du grand public le sont souvent en pleine propriété ou à crédit. Celles-ci rapportent 4,5% de rendement annuel moyen. Le démembrement constitue pourtant l’une des deux solutions pour bénéficier d’un effet de levier (achat avec une décote) avec l’achat de parts de SCPI à crédit (taux d’emprunt très faibles autour de 1,5% rapportant environ 4,5% !).  

Conçus comme des véhicules de distribution de revenus, les SCPI sont généralement adossées à l’immobilier tertiaire (locaux commerciaux, bureaux, hôtels etc.) et s’avèrent par conséquent des placements relativement sûrs et très compétitifs par rapport aux autres classes d’actifs traditionnelles. A la condition de bien connaître son horizon d’investissement (5, 10 ans ?) et de ne pas avoir besoin de l’argent des loyers pendant la période transitoire. Ainsi, ce placement constitue une solution patrimoniale idéale si vous êtes capable d’anticiper plusieurs années à l’avance une baisse substantielle de vos revenus. L’investissement en SCPI permet également d’acquérir de la pierre-papier en étant déchargé de toutes les contraintes liées à la gestion d’un bien immobilier en direct.