Par Christine Chiozza-Vauterin, avocate à la cour

Une récente décision de justice vient rappeler que la responsabilité d'un professionnel du conseil peut être retenue s'il n'a pas correctement éclairé ses clients sur les conséquences juridiques et fiscales d'une donation-partage de titres d'une SCI bénéficiant du dispositif Robien. Christine Chiozza-Vauterin, avocate à la cour, revient sur la portée de cet arrêt.

Un arrêt du 3 juillet 2018 de la Cour d’appel d’Angers [1] confirme le jugement du tribunal de grande instance de Laval en ce qu’il retient la faute du notaire pour défaut de conseil ayant entraîné la perte d’une chance de bénéficier du dispositif fiscal d’investissement locatif Robien. Cet arrêt rappelle aux professionnels du conseil que leur responsabilité peut être engagée s’ils n’ont pas rempli leur obligation de conseil à l’égard du client pour l’accomplissement d’un acte.  

La question se pose de savoir comment s’assurer qu’un conseil clair et circonstancié a été donné.

Rappel des faits 

Un couple louait des immeubles dans le cadre du dispositif fiscal de faveur de Robien. Ce dispositif permet de pratiquer un amortissement du prix de revient de l’immeuble réduisant ainsi le revenu imposable. Les immeubles étaient détenus par une SCI. Le couple a procédé avant la fin de la période d’engagement initial de location à la donation-partage des titres de la SCI, en démembrement de propriété, à leurs deux filles. Cependant, le bénéfice du dispositif d’amortissement de Robien ne pouvant pas bénéficier à une SCI dont les titres sont démembrés, l’administration fiscale a remis en cause l’avantage fiscal et a redressé les contribuables pour les années non couvertes par le délai de prescription. Estimant avoir été mal conseillé par leur notaire, le couple a sollicité une indemnisation de leurs préjudices. En effet, le notaire ne les avait pas avertis des conséquences du démembrement et du risque de remise en cause de l’avantage fiscal qu’il impliquait. 

Ce qu’il faut retenir de l’arrêt 

1. En matière d’investissement locatif, il ne faut pas oublier que le régime fiscal de faveur est la contrepartie du respect de conditions à l’acquisition et pendant la durée de détention du bien immobilier. Par exemple en Pinel, le loyer doit être plafonné ainsi que les ressources des locataires. En Malraux, on ne peut pas louer à un enfant. Les dispositifs Robien, Scellier, Pinel ou encore Malraux ne peuvent pas bénéficier aux titulaires de droits démembrés. Le non-respect de ces obligations, entrainera en cas de contrôle la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu. C’est pourquoi, l’avantage fiscal sera remis en cause si, comme en l’espèce, les titres sont démembrés[2] au cours de l’engagement de location. 

2. La responsabilité professionnelle d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable peut être mise en cause si le défaut de conseil entraine un préjudice. Le préjudice est en réalité la perte de chance pour le particulier d’avoir pu choisir entre deux situations aux conséquences fiscales différentes. Lorsque le défaut de conseil entraine un redressement fiscal, la perte de chance peut être égale au montant du redressement fiscal. En défense ce montant peut être diminué si l’on peut motiver et démontrer que le contribuable n’aurait peut-être pas, pour une autre raison, respecté les conditions du dispositif jusqu’à son terme.

3. L’avocat de la défense maître Claire Pénard, avocat au barreau de Laval, a plaidé la réduction de la perte de chance, et a obtenu gain de cause. 

4. En l’espèce, le notaire sollicité pour dresser l’acte de donation-partage était tenu d’éclairer ses clients sur sa portée juridique et fiscale et au besoin, il devait les en dissuader au regard de l’ensemble des implications fiscales.

5. Le professionnel doit réunir toutes les informations, il doit questionner et se renseigner de la manière la plus détaillée. Sollicité pour l’accomplissement d’un acte, il doit en expliciter les conséquences juridiques et fiscales qui vont au-delà de l’acte même. En l'espèce, le notaire ne s'était pas renseigné et ignorait l'existence d'un dispositif de Robien, c'est ce qui lui a été reproché. Le meilleur moyen de se ménager la preuve d’avoir délivré un conseil clair et circonstancié est sans doute de formaliser ce conseil dans un écrit, signé par le conseil et son client qui reconnait avoir été pleinement informé.  

En conclusion, un écrit sécurise les deux parties et peut éviter une remise en cause et un contentieux pour défaut de conseil.  

[1]Arrêt de la Cour d’appel d’Angers du 3 juillet 2018 n° 16-01099

[2]Sauf dans le cas particulier du démembrement résultant du décès d’un conjoint