Par Olivier Grenon-Andrieu, président d’Equance

L’année 2018 a été marquée par un net repli des marchés actions. Ce phénomène vient rappeler aux investisseurs à quel point il est utile de diversifier ses placements sur d’autres classes d’actifs, en particulier l’immobilier et le non coté, qui peuvent offrir des rendements élevés et décorrélés des marchés financiers.

Beaucoup d’investisseurs ont eu du mal à faire fructifier leur épargne au cours de l’année passée. En cause : le mauvais comportement des marchés actions, mais aussi le maintien des taux à des niveaux toujours bas en Europe, voire même négatifs sur le segment monétaire, n’offrant aucune opportunité d’investissement. Quant aux fonds en euros d’assurance-vie, leurs rendements continuent de se contracter et s’ancrent désormais sous le niveau de l’inflation. Dans ce contexte, il devient nécessaire de privilégier d’autres types de placements en 2019.

Immobilier : aller chercher des opportunités sur les SCPI

Malgré l’entrée en vigueur de l’IFI en 2018, l’immobilier n’a rien perdu de son attrait, y compris pour les investisseurs fortunés. Les règles d’application de l’IFI permettent en effet de nombreuses optimisations, notamment sur le segment des SCPI. Les particuliers ne s’y trompent pas puisque ces produits continuent d’attirer continuellement les nouvelles souscriptions et drainent désormais plus de 50 milliards d’euros d’encours.

Pour les résidents français, l’investissement en SCPI est particulièrement intéressant lorsqu’il est réalisé en démembrement. En effet, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI, tandis que le nu-propriétaire n’y est pas soumis. Il suffit dès lors de n’acheter que la nue-propriété des parts de SCPI pour bénéficier d’un rendement attrayant, tout en évitant d’être imposé sur son patrimoine. 

Le fait d’acheter ces parts de SCPI en ayant recours à un crédit permet par ailleurs de limiter son apport initial et de bénéficier, sous certaines conditions, d’une défiscalisation sur les intérêts de l’emprunt. Ce régime fiscal avantageux nécessite néanmoins un bon accompagnement, car les schémas les plus intéressants peuvent varier selon les cas particuliers de chaque investisseur.

Français expatriés : privilégier les SCPI investies à l’étranger

En ce qui concerne les Français vivant à l’étranger, une autre solution mérite d’être privilégiée. Rappelons que pour les ménages fortunés domiciliés à l’étranger, l’IFI s’est souvent révélé plus élevé que l’ISF dont ils étaient redevables en 2017, à patrimoine comparable. En cause : la réintégration de certains investissements dans l’assiette de l’impôt, comme les OPCI et les SCPI, alors que ces placements étaient précédemment considérés comme des valeurs mobilières et n’étaient pas pris en compte dans le calcul de l’ISF pour les non-résidents. 

Néanmoins, les revenus issus d’un placement dans une SCPI dont les biens sont situés à l’étranger ne sont pas imposables en France et n’entrent pas non plus dans l’assiette de l’IFI. Dans ce cas, les revenus sont uniquement soumis au taux d’imposition du pays où ont été effectués les placements : il est ainsi particulièrement intéressant de privilégier les SCPI investies en Allemagne, où la fiscalité des revenus immobiliers est attractive. Les intérêts d’un éventuel emprunt ne sont plus déductibles, mais le schéma fiscal global est clairement le plus avantageux pour les Français expatriés.

Non-coté : de nombreuses opportunités à exploiter 

Outre l’immobilier, les investisseurs peuvent également diversifier leur patrimoine sur des actifs non cotés, non soumis aux variations boursières.

L’un des segments les plus intéressants dans ce domaine touche à nouveau à l’immobilier, puisqu’il s’agit de l’investissement dans des fonds de co-promotion immobilière. Les fonds placés servent à financer la construction de bâtiments généralement achetés sur plans par des entreprises ou des particuliers. Cette solution présente l’avantage d’offrir des rendements historiquement élevés depuis 2011, pour des durées de blocage souvent assez courtes (18 mois, 2 ans, 3 ans). Les rendements de ces placements ont l’avantage d’être décorrélés des marchés boursiers, bénéficient de garanties solides et permettent de financer l’économie réelle de manière concrète. 

D’autres solutions d’investissement sont également intéressantes dans le domaine du private equity, avec notamment l’investissement en dettes d’entreprises non cotées, ou encore en se tournant vers les fonds de capital-développement qui offrent des retours sur investissement en moyenne élevés, en contrepartie d’un taux de défaut supérieur au sein des émetteurs. Quelles que soient les solutions retenues par les investisseurs en fonction de leur acceptation du risque, un seul impératif s’impose à eux : bien diversifier ses placements pour ne pas dépendre d’une seule classe d’actifs.