Par Jacques Duhem, formateur

Lorsqu’une personne physique donne en location nue un immeuble (directement ou indirectement via une SCI), les revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la rubrique des revenus fonciers.

Qu’en est-il lorsque la location porte sur les locaux meublés ? La loi, la doctrine administrative apportent la même réponse. Les revenus de la location de locaux meublés :

- sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la rubrique des BIC en cas de location directe ;

- sont imposés à l’impôt sur les sociétés par l’application des dispositions de l’article 206 2° du CGI, en cas de location par le biais d’une SCI.

Il conviendra donc d’être vigilant pour les locations meublées occasionnelles au travers d’une société civile qui relèveraient de plein droit de l’IS si les recettes représentent plus de 10 % du chiffre d’affaires de ladite SCI (BOI-IS-CHAMP-10-30 §320 et 330).

Jusqu’à l’adoption de la loi de finances rectificative pour 2016 (article 114), les revenus de la location meublée étaient imposés dans la catégorie des BIC, à la condition que la location soit habituelle. En effet, lorsque la location était exercée à titre occasionnelle, elle relevait des revenus fonciers (BOI-RFPI-CHAMP-10-30 §70).

La loi de finances rectificative pour 2016 a mis fin à cette distinction entre le caractère habituel et occasionnel de la location. Ainsi, désormais, toute personne qui donne en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés exerce une activité relevant des bénéfices industriels et commerciaux. Seuls les revenus tirés de la location nue demeurent imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

La notion de location occasionnelle a fait l’objet d’une jurisprudence nourrie. Le Conseil d’Etat (CE n°347607, 28 décembre 2012) avait considéré que « La durée de la location est sans incidence sur son caractère habituel, lequel résulte de ce que les locaux meublés ont été loués à plusieurs reprises au cours des années vérifiées. » Cette position jurisprudentielle avait été confirmée par une réponse ministérielle d’août 2015 (RM Bacquet, n°67211 JOAN 11 août 2015).

Plus récemment, la CAA de Versailles (7 février 2017, n° 15VE02918) vient de reprendre à son tour cette analyse.

Les faits étaient d’une grande banalité : une SCI loue en meublé, l’été, une maison meublée. Le reste du temps, le bien est laissé à la disposition gratuite des associés. Pendant deux années de suite, le bien n’avait pas été donné en location suite à la réalisation d’importants travaux.

Les juges estiment que le caractère répétitif de la location empêche de considérer l’activité comme occasionnelle.

Location meublée : actualité, maîtrise et optimisation

Quelles sont les conséquences pratiques du passage forcé entre les revenus fonciers, et les BIC, voir l’IS ? (Nouvelles bases imposables – Nouveau régime d’imposition - Obligations comptables…)

Quelles stratégies imaginer pour faire face à ce risque ? Comment gérer le passé et le présent ? (Changement d’activité – Changement de forme sociale – Option pour l’IS…)

Le statut de loueur en meublé est devenu au fil du temps, très complexe et les attaques du fisc et du RSI sont nombreuses sur ce sujet.

FAC Jacques Duhem propose de faire une synthèse des nouveautés et difficultés d’application de ce régime dans le cadre d’une journée de formation prévue à Paris, le 30 mars. Cette journée permet de valider 7 heures de formation au titre du décret relatif aux obligations des intermédiaires immobiliers.

Proposée longtemps comme un produit packagé dans des opérations de défiscalisation, la location en meublé a connu un vif succès.  En 2006, le législateur a réduit considérablement le champ d’application du régime du LMP, une grande majorité des contribuables relevant désormais du régime du LMNP. Depuis 2009, le législateur a en outre ouvert un nouveau cadre fiscal du régime LMNP Censi-Bouvard. Au plan juridique la location en meublée est devenue une activité de plus en plus réglementée. La loi ALUR adoptée récemment apportant de nouvelles contraintes aux loueurs. De fréquentes difficultés pratiques apparaissent en matière d’opération de transmission et de définition du champ d’application du concept. Cette formation aura pour objectif d’actualiser les connaissances et d’aborder sous un angle pratique les difficultés d’application du régime.