Par Laurent Saint-Aubin, directeur de la Gestion Actions chez Sofidy

L’année 2022 s’est refermée sur une piètre performance pour les actions en général et l’immobilier coté en particulier, lequel a reculé de 32,59% si on prend en considération l'indice immobilier de référence, le FTSE EPRA Eurozone, qui a nettement sous-performé les indices généralistes, (-10,6% pour l’Eurostoxx 600).

C’est bien la remontée des taux d’intérêt qui explique cette très mauvaise performance boursière des foncières en 2022. Renchérissant le coût du crédit, elle aura accentué la discrimination au sein du segment, pénalisant davantage les foncières les plus endettées. La résilience de l’immobilier coté par rapport à la dégradation de la conjoncture économique et la protection relative qu’il assure face à l’inflation via l’indexation des loyers, n’ont plus joué leur rôle d’amortisseurs l’an passé.

Mais depuis le point bas touché le 12 octobre, le rebond est de près de 30% : l’environnement de marché a changé et les investisseurs considèrent qu’il n’y a plus de sujet sur les taux : si les banques centrales continuent d’être fermes dans leurs discours, elles sont, aux yeux du marché, arrivées au bout des hausses de taux. Et les taux longs désormais sur un plateau, devraient baisser à l’avenir.

2023, année du rebond

Ainsi, à l’inverse de 2022, l’environnement de 2023 apparait bien plus favorable aux foncières cotées.

Les valorisations basses demeurent un argument en faveur de l’immobilier coté, malgré le rebond entamé en octobre dernier : fin 2022, la décote sur ANR ressortait encore à -35%, soit le niveau le plus bas atteint depuis la crise de 2008, sachant qu’à cette date les foncières étaient bien plus endettées et qu’un risque d’arrêt du financement bancaire existait, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui.

Une telle décote implique une baisse des valeurs des actifs supérieure à 20%. Or, le Marché semble avoir exagéré le phénomène, puisque les premiers résultats montrent que ces baisses sont plutôt inférieures à -10% pour les actifs logistiques et même nulles pour les actifs de commerce. En conséquence, on peut considérer que le potentiel d’appréciation du segment est réel, malgré le parcours déjà réalisé depuis la mi-octobre.

Triple stratégie d’investissement en 2023

Pour 2023, nous faisons le choix de repondérer massivement le résidentiel allemand qui est de loin le secteur le plus corrélé à l’évolution des taux. Il fera office d’amortisseur en cas de déception quant à la conjoncture économique. Nous privilégions aussi les valeurs capables d’imposer et de maintenir une indexation des loyers : foncières à actifs rares comme les bureaux de centres de métropoles, les centres commerciaux de flux. Enfin, les foncières à actifs alternatifs conservent un vrai attrait : logistique urbaine, résidences étudiantes, entrepôts de stockage pour les particuliers.

Dans ce scénario plus favorable pour les foncières, le risque réside dans le fait que les banques centrales prennent de cours les marchés. Il se matérialiserait si l’inflation s’arrêtait de baisser. Ce n’est pas le scénario que nous retenons, mais dans un pareil cas de figure, la qualité bilantielle ferait la différence parmi les foncières : les moins endettées surperformeront. A ce stade, les foncières sont bien notées, et bien installées dans la catégorie de l’Investment Grade. De plus, selon nous, c’est d’abord de bonnes surprises qui pourraient survenir du côté des résultats avec un effet plus massif qu’escompté de l’indexation des loyers, pas forcément pris en compte par le marché et pourtant vrai matelas de protection, comme celui constitué par les dividendes : dans un monde de taux de nouveau positifs, ceux proposés par les foncières demeurent très compétitifs. Si les foncières ont fortement rebondi depuis mi-octobre, sans véritable distinction, la deuxième partie du rebond pourrait nécessiter plus d’exigence et le stock-picking pourrait prendre tout son sens.