Analyse d’Audrey Marigliano, directrice immobilier et crédit chez Crystal

Loin du modèle initial des années 1980, les nouveaux concepts de résidences de tourisme attirent de plus en plus. Avec, en 2023, une hausse de 10 % de fréquentation, 180 millions de nuitées accueillies et une croissance du nombre d’exploitants, ce secteur dynamique confirme son succès et représente une source d’opportunités d’investissement.

Des concepts de plus en plus novateurs

Le marché des résidences de tourisme ne cesse d’évoluer pour répondre aux nouvelles attentes des clients. Parmi les concepts les plus populaires et performants, on trouve les résidences :

- écoresponsables : matériaux durables, énergies renouvelables, respect de l’environnement (Village Nature by Pierre & Vacances par exemple) ;

- connectées : services digitaux, équipements connectés pour un séjour personnalisé (Aparthotels Adagio par exemple) ;

- services à la carte : large gamme de services optionnels pour une expérience unique (Pierre & Vacances Premium par exemple) ;

- thématiques : activités et services ciblés pour une clientèle particulière (Résidences Lagrange Nature pour les familles, par exemple) ;

- coliving : interactions sociales et partage entre résidents (Coliving La Pilaterie par exemple).

Les avantages d’un investissement en résidence de tourisme

Le marché des résidences de tourisme présente un certain nombre d’avantages : dynamisme du marché et rentabilité locative élevée ; le rendement brut peut atteindre 5 % par an et surperformer la rentabilité locative classique de l’immobilier ; absence d’aléa locatif.

Grâce au bail commercial mis en place entre les propriétaires des appartements et l’exploitant de la résidence, il n’y a aucun aléa locatif. Ce bail indique une rentabilité fixe (pouvant être indexée sur l’inflation) sans prendre en compte la notion d’occupation locative de la résidence et donc, sans faire peser sur le propriétaire d’aléa locatif ni soucis de gestion (pouvant parfois être liés à la gestion directe d’un appartement loué).

Avantages fiscaux

En tant qu’investisseur en immobilier meublé, vous pouvez choisir entre deux régimes :

- le régime micro-BIC : dans le cadre d’une location meublée classique, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus bruts (contre 30 % pour les locations vides en micro-foncier) ;

- le régime réel : aucun abattement n’est prévu. En revanche, vous pouvez déduire toutes les charges liées à l’exploitation du bien, comme les frais d’entretien et de réparation, les frais de gestion et d’assurance, les frais de chauffage et d’électricité... En prime, vous pourrez amortir le logement et son mobilier.

Les résidences de tourisme peuvent également permettre de bénéficier du statut de LMP (loueur meublé professionnel), qui ouvre droit à un régime fiscal avantageux.

Les critères de sélection d’un investissement en résidence de tourisme

L’emplacement : la localisation est un critère primordial. Il faut privilégier les zones touristiques fréquentées toute l’année, telle que les stations balnéaires, les villes touristiques et les centres-villes. Il est également important de prendre en compte l’accessibilité du bien, les transports en commun et les commodités à proximité.

Le type de bien : le type de bien immobilier doit correspondre aux attentes de la clientèle cible. Il faut tenir compte de la surface, du nombre de pièces, des équipements et des prestations proposées.

Le gestionnaire/l’exploitant : il est crucial de choisir un gestionnaire professionnel et expérimenté qui s’occupera de la location du bien, de l’accueil des clients et de l’entretien du logement. Un gestionnaire compétent peut faire la différence en termes de rentabilité et de sérénité pour l’investisseur.

Enfin, être vigilant sur le respect de la réglementation applicable aux résidences de tourisme : notion de classement, liste spécifique de mobilier, normes de sécurité…

Investir dans une résidence de tourisme peut constituer une stratégie judicieuse pour diversifier son patrimoine et générer des revenus complémentaires. Cependant, il est essentiel de bien se renseigner, de sélectionner rigoureusement le bien immobilier et son emplacement, et de s’associer à un professionnel compétent.