BNP Paribas Wealth Management a publié son rapport sur l'immobilier international.

Avec la compression importante des taux de capitalisation immobiliers au cours des cinq dernières années, combinée à la perspective d'une hausse des taux d'intérêt, une vague d'incertitude parcourt  les marchés immobiliers, tant commerciaux que résidentiels. De nombreux marchés immobiliers se sont pourtant bien comportés en 2017. Globalement, les marchés immobiliers commerciaux convergent lentement vers un équilibre entre l'offre et la demande, avec pour conséquence une baisse des taux de vacance et une hausse des loyers.

 « Dans ce contexte, il est plus pertinent de détenir un portefeuille d'actifs immobiliers répartis dans différents segments et pays pour diversifier les revenus plutôt que d'essayer de  surperformer les classes d'actifs traditionnelles », explique Pol Tansens, Head of Real Estate Investment Strategy chez BNP Paribas Wealth Management. « Notre conseil aux investisseurs qui recherchent des rendements plus élevés (taux de rentabilité interne d'au moins 10 %) serait d'identifier des opportunités à valeur ajoutée. Par exemple, les portefeuilles immobiliers à restructurer pourraient être acquis à un prix inférieur au coût de remplacement, offrant ainsi un potentiel de hausse. Cette stratégie de création de valeur implique un horizon d'investissement relativement long, souvent jusqu' à 8/10 ans. »

Le Brexit, pas si dissuasif ?

L'année dernière s'est terminée sur de bons rendements au Royaume-Uni. Les investisseurs de Hong Kong sont restés très impliqués dans le marché de l'immobilier commercial londonien : ils ont conclu en 2017 deux des plus importantes transactions immobilières jamais réalisées au Royaume-Uni.

Le coworking, futur de l’immobilier commercial ?

Le coworking est un phénomène nouveau dont le principe est de partager entre différentes entreprises un lieu de travail. Cette façon de travailler devient de plus en plus répandu dans le monde, et les grands acteurs immobiliers comme Blackstone, Carlyle et British Land ont d'ailleurs pris le train en marche.

« Les marchés immobiliers européens disposent encore de bons gisements de valorisation pour 2018. En ce qui concerne les bureaux en Allemagne, Berlin reste en tête avec une rentabilité globale (incluant le rendement locatif et la variation des prix) attendue proche de 20%, portée par une forte progression des loyers et de nouvelles baisses de taux. En France, l'ensemble du marché des bureaux lyonnais pourrait avoisiner une performance de 13%, sous l'effet de retard et de propagation de la contraction récente du taux « prime ». En logistique, les meilleures rentabilités pourraient être observées en Europe du Sud, en particulier à Milan (21%) et à Madrid (14%) » prévoit Richard Malle, Global Head of Research chez BNP Paribas Real Estate.

Le coté à toujours la cote

La combinaison de la baisse des rendements obligataires à long terme et de la baisse des taux de capitalisation immobilières a rendu les Real Estate Investment Trust (REIT) très populaires ces dernières années, notamment parce que ces sociétés foncières cotées donnent  accès à des marchés immobiliers plus internationaux.

L’immobilier résidentiel : focus par région

Europe : Les principaux marchés européens du logement se sont renforcés au cours des cinq dernières années grâce à la baisse constante des taux d'intérêt. Dans le même temps, plusieurs marchés immobiliers gravement affectés par les crises du crédit et de l'immobilier en 2007/2010 se sont bien rétablis (Espagne, Irlande Pays-Bas). En France, des hausses notables ont été enregistrées dans certaines villes comme Paris (+5,8% en 2017). Le Royaume-Uni, en particulier Londres, est un cas spécifique. Les marchés de l'immobilier résidentiel de luxe y ont connu des temps difficiles au cours des trois dernières années, ce qui a entraîné une baisse des valeurs.

Asie : les marchés du logement sont fragmentés et coûteux. Par exemple à Shanghai le marché du logement « abordable » et le segment du luxe ont chuté de 47 % et de 80 % respectivement sur une base annuelle : un contraste frappant par rapport à la frénésie d'achat des années précédentes. Au fur et à mesure que la réglementation du logement dans les grandes villes de Chine se durcit, les acheteurs potentiels commencent à envisager des opportunités dans les villes de taille moyennes. Dans le même temps, les transactions ont continué à Hong Kong, avec les prix les plus élevés au monde.

États-Unis : La plupart des marchés du logement ont encore progressé en valeur (6,4 % en moyenne, 9,1 % à San Francisco, 5,7% à New York) et a mieux performé que prévu. La location peut être plus intéressante que l'achat dans certaines villes de la côte Ouest des États-Unis. 

En conclusion, le rapport estime que le rendement des actifs commerciaux ralentira par rapport aux niveaux attrayants de l’an dernier. Même si les marchés professionnels sont en bonne santé sur de nombreux marchés économiquement matures, les taux d’intérêt - qui devraient augmenter légèrement - ne sont peut-être plus à la base des rendements immobiliers. Les rendements immobiliers sont menacés par la hausse des taux sans risque. Les taux de capitalisation devraient se stabiliser ou s’inverser quelque peu, ce qui entraverait logiquement la plus-value du capital. Le même raisonnement peut être utilisé pour d’autres marchés résidentiels.