Par Aurélie Basnier, directeur en charge des actifs de santé de CBRE Valuation & Advisory. 

Entre mutation et nouveaux défis, l’immobilier de santé profite de solides moteurs démographiques, ainsi que du développement de nouvelles pathologies favorisant une demande accrue de soins et d'hébergement adapté. Des atouts qui incitent les investisseurs à se positionner sur ces produits moins dépendants des cycles économiques et avec des taux de rendement attractifs.

Des critères démographiques qui boostent la demande

Sous l'effet du vieillissement de la population généralisé à l'échelle européenne (en 2060, 1 personne sur 3 aura plus de 60 ans), des maladies chroniques et des nouvelles technologies médicales, la demande de soins et la recherche d'hébergement adapté pour des personnes âgés dépendantes sont des enjeux sociétaux majeurs. À l'épreuve de la crise de la Covid qui semble s'éterniser, l'activité des établissements de soins, privés comme publics, se retrouve au cœur des préoccupations gouvernementales qui cherchent par la même occasion à traiter la question du vieillissement démographique. « Dans un univers de l'investissement bouleversé par le climat d'incertitudes qui plane, les actifs de santé remplissent les critères d'un segment alternatif résilient. Fort de la solidité de ses fondamentaux, l'appétit des investisseurs s'aiguise » déclare Aurélie Basnier, Directeur en charge des actifs de Santé de CBRE Valuation & Advisory.

Le marché français de l'immobilier de santé sur la voie de la maturation

En France, le marché de la santé, dans le sillage du marché résidentiel, se structure lentement en comparaison à d'autres actifs immobiliers, mais avec un intérêt toujours plus prégnant comptabilisant un volume d'investissement de 900 M€ en 2020 (+9% comparé à 2019). Le secteur de la santé (secteur sanitaire et médico-social) fait l'objet, depuis plusieurs années, d'un mouvement de concentration avec de nombreuses opérations de fusion-acquisition. En parallèle, le marché de l'immobilier de santé s'est développé depuis 2015/2016 avec des opérations de sale and lease back* mais également des cessions secondaires de portefeuilles d'actifs d'immobilier de santé. Si le marché de l'investissement en immobilier de santé a dépassé le statut de simple marché de niche, il ne décroche pour l'heure pas le titre de « marché mature » et reste « marqué » par un manque d'offres. « Après des années record en 2015 et 2016, l'investissement en immobilier de santé avoisine les 800 M€ en moyenne depuis 2017 » ajoute Aurélie Basnier.

Vers une européanisation de la santé ?

Sur le segment de la santé, le regard des porteurs de projets se porte au-delà des frontières avec des stratégies d'implantation et de développement qui s'alignent sur des évolutions et enjeux démographiques communs à toute l'Europe. Pour accroître leurs revenus, les grands investisseurs cherchent à consolider leur exposition à cette classe d'actifs en élargissant leur spectre géographique à l'ensemble de l'Europe de l'Ouest. Si les marchés allemands et britanniques sont d'ores et déjà bien structurés, les pays latins, qui affichent d'année en année une progression notable, cherchent encore leur rythme de croisière. 

* Transaction financière au cours de laquelle une entité vend un actif et le récupère en location pour une longue durée. Ainsi, l'entité continue d'utiliser l'actif mais n'en est plus le propriétaire.