Par Laurent Saint-Aubin, gérant actions immobilier Europe, gérant du fonds Sofidy Sélection 1

Pour la première fois depuis 2011, l’immobilier coté européen a enregistré en 2018 une performance négative. Pour 2019, Laurent Saint-Aubin, gérant chez Sofidy, anticipe le retour à la norme fondée sur une décote sur ANR 2018 estimée de 13%. Explications.

Pour la première fois depuis 2011, l’immobilier coté européen a enregistré en 2018 une performance négative sous l’effet combiné du recul des marchés d’actions, particulièrement accentué sur les petites et moyennes valeurs, et de l’incertitude des investisseurs sur les taux de marché liée à l’intention des banques centrales d’arrêter progressivement les injections de liquidités dans l’économie.

La performance relative positive (-7,5% vs -10,8% pour l’indice Eurostoxx 600) illustre la visibilité structurelle de l’immobilier coté en termes d’exposition au cycle économique, de protection contre l’inflation et surtout de valorisation (les actifs nets réévalués des foncières cotées sont déterminés en fonction des transactions réelles constatées sur le marché physique).

Nous nous attendons à un rattrapage des cours en ce début d’année dans la perspective de publications de résultats encourageants.

Nous sommes globalement sous-pondérés sur les foncières de commerces, qui ont contribué négativement à la performance l’an dernier. Au premier rang de celles-ci, Unibail-Rodamco-Westfield, sur laquelle nous avons conservé une position importante considérant que la baisse spectaculaire de son cours était décorrélée de la valeur de marché de ses actifs.

Les contributions positives sont venues en premier lieu du résidentiel allemand, mais également des foncières de logistique et de trois dossiers sur lesquelles des OPA ou des blocs importants se sont échangés au-dessus des cours de Bourse (Hispania, Demire Real Estate et Société Foncière Lyonnaise).

Pour 2019, le retour à la norme que nous anticipons se fonde sur une décote sur ANR 2018 estimée de 13% (source Sofidy), alors même que le consensus des analystes sur les premières publications 2018 est solide. Klépierre sera d’ailleurs la première grande foncière à publier le 6 février prochain après Bourse. Selon les estimations de Green Street Advisors, la croissance pour les foncières de bureau devrait s’établir entre 0 et + 5% à périmètre constant, les ANR progressant de +3 à +8%. Pour les foncières de commerce, l’évolution des loyers devrait s’échelonner entre -1 et +3%, les ANR demeurant globalement stables (entre -5 et +3%). Enfin, le résidentiel allemand verrait ses ANR progresser de +6 à +11%, les loyers à périmètre constant progressant de +3 à +4,5%.

Nous comptons donc poursuivre notre stratégie d’investissement, qui consistera à surpondérer les foncières de bureaux allemandes, tout en maintenant une exposition significative au résidentiel outre-Rhin et à la logistique, et cela malgré des valorisations tendues en termes relatifs. Enfin, nous entendons toujours conserver une poche de liquidité élevée pour tirer parti de la volatilité des marchés d’actions.