Dans son allocution du 17 juillet au Sénat, lors de la Conférence nationale des territoires, Emmanuel Macron a affirmé sa volonté de faciliter la création de logements nouveaux et de créer un choc d’offre sur les zones tendues. La plate-forme immobilière Théseis, se fondant sur les études du Laboratoire de l’immobilier, « soutient le principe d’une redéfinition du zonage d’une loi vertueuse pour l’économie et les finances publiques ».

Un recentrage indispensable du dispositif Pinel sur les zones tendues

En mars 2017, Théseis et le Laboratoire de l’immobilier ont déjà suggéré de recentrer le dispositif Pinel sur les zones les plus tendues Abis, A et B1 et d’exclure les communes situées dans les zones B2 et C. L’objectif de cette proposition est double : concentrer l’effort de production de logements supplémentaires sur les secteurs sur lesquels les besoins sont les plus forts et rester ainsi fidèle à l’esprit du dispositif ; et sécuriser les investisseurs particuliers en les orientant vers les marchés locatifs les plus larges et les plus dynamiques.

Un zonage trop réduit serait contre-productif

Attention toutefois à ne pas réduire à l’excès les territoires éligibles au dispositif Pinel. Pour Renaud Cormier, directeur général de Théseis, « un recentrage sur les seuls territoires du Grand Paris, Lyon et la frontière suisse et la métropole Aix-Marseille produirait des effets contraires à ceux recherchés. Il conduirait les promoteurs à se concentrer sur moins de 1% du territoire de la France métropolitaine. Or sur ces secteurs très tendus, le foncier disponible est rare et la production ne peut augmenter fortement ; le choc d’offre espéré ne saurait se produire. Une concentration des acteurs sur une zone aussi réduite conduirait même immanquablement à une envolée des coûts du foncier, et donc des prix des logements neufs… »

Actuellement, les communes éligibles au zonage Pinel représentent sur 8,4% du territoire ; en excluant les communes des zones B2 et C rendues éligibles par des agréments préfectoraux, ce chiffre passerait à 5,4%.

Le logement neuf accusé à tort d’effet inflationniste sur les prix de l’immobilier

Contrairement aux idées reçues, l’immobilier neuf a été un facteur de modération de l’ensemble des prix du marché de l’immobilier ces dernières années. L’évolution des prix du neuf s’est avérée bien inférieure à celle du marché de l’ancien depuis 2000, alors que les constructeurs ont dû intégrer les nouvelles règlementations thermiques successives (RT2005, BBC, RT2012…) et de nombreuses normes techniques, visant à produire des logements plus économes en énergie et plus confortables :

La progression des prix du neuf correspond à une évolution des coûts de fabrication et une amélioration de la qualité des logements, tandis que celle des prix de l’ancien est la résultante d’une pénurie de logements face à une demande soutenue. De plus, les 840 000 transactions dans l’ancien de 2016 constituent à elles seules les trois-quarts du marché immobilier (il faut ajouter 130 000 ventes des constructeurs de maisons individuelles et 148 600 ventes des promoteurs, selon Théseis). Pour la plate-forme, « c’est donc bien le marché de l’ancien qui porte l’essentiel de la hausse des prix. Par ailleurs, les ventes de logements réalisées via le dispositif Pinel (61 000) n’ont représenté que 5 % de l’ensemble des transactions de 2016 ; difficile dans ces conditions de rendre le dispositif responsable de la hausse des prix ».

Un zonage plus fin pour lutter contre les effets inflationnistes de certains plafonds de loyers

Le zonage actuel repose sur une assimilation entre taille d’agglomération et niveau de loyers de marché, ce qui est inexact et potentiellement inflationniste. Les trois exemples ci-dessous en sont une illustration :

Pour Théseis, « il en résulte de nombreuses incohérences :

- des plafonds Pinel supérieurs aux loyers de marché ; dans ce cas le dispositif ne joue pas son rôle modérateur sur les loyers pratiqués, et par ricochet sur les prix de vente car il permet des rendements locatifs très dynamiques même avec des prix élevés ;

- à l’inverse des loyers de marché très supérieurs (au-delà de 20%) aux plafonds Pinel ; dans ce cas, le rendement locatif est trop faible pour attirer des investisseurs ;

- des loyers de marché qui peuvent varier du simple au double au sein d’une même zone… »

De plus, une segmentation du territoire en quatre zones seulement ne permet pas de tenir compte de la diversité des marchés locatifs et aggrave les conséquences d’une mauvaise affectation de zone, les écarts de plafonds de loyers d’une zone à l’autre étant élevés. « Nous proposons de refondre le zonage Pinel à partir des loyers de marché constatés et d’accroître le nombre de zones pour mieux refléter la multitude des marchés locatifs, indique Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. En réduisant les écarts de plafonds entre deux zones, le zonage devient beaucoup plus progressif et l’on réduit également l’impact d’une éventuelle erreur d’affectation de zone. »

L’analyse des loyers de marché sur l’ensemble des communes éligibles au dispositif Pinel conduit à un premier classement en douze zones :

Ce premier zonage peut ensuite être réduit à dix zones seulement, après élimination des zones extrêmes :

- la zone 1 : au-delà de 20 €/m² (voire 30 €/m²), les secteurs sont extrêmement tendus et le foncier très rare ; le dispositif ne permet pas de produire plus de logements, les prix dépassent très largement le plafond des 5500 €/m² et les rendements locatifs sont trop faibles pour être attractifs. Le dispositif Pinel constitue au mieux un effet d’aubaine pour les investisseurs qui auraient de toute façon acheté sur la zone, avec ou sans incitation ;

- la zone 12 : en deçà de 8 €/m², peut-on encore parler de zone tendue et la production de logements est-elle justifiée ?

Et Theseis de conclure que « c’est à ces conditions que le dispositif Pinel pourrait être déployé de façon optimale et contribuer à la production de logements locatifs supplémentaires sur les territoires tendus. Cette répartition en dix zones serait bien évidemment idéale, mais tout amendement du dispositif visant à classifier les communes par tranches de loyers marché serait vertueux ».