Thomas de Saint-Léger (2e en partant de la droite) lors de la pose de première pierre du programme 7 rue Tolbiac à Paris

Après une brillante carrière bancaire suivie de succès remarqués comme directeur de la stratégie et du développement, Thomas de Saint-Léger préside désormais Perl, la pionnière de l’investissement immobilier en démembrement adossé à de l’usufruit locatif. Une mission porteuse de sens pour ce dirigeant passionné.

De l’art d’être dans l’air du temps… Depuis qu’il a débuté sa carrière, Thomas de Saint-Léger a toujours côtoyé les thématiques les plus porteuses de leur époque. Il est au cœur des innovations financières quand explosent les marchés financiers. Il évolue aux fusions acquisitions à l’heure des grandes vagues d’opérations de la fin des années 1990. Il œuvre dans une entreprise pionnière du recyclage quand le monde commence à s’inquiéter pour l’avenir de la planète. Il mise sur une solution qui ramène les habitants en cœur de ville à l’heure où les autorités repensent les métropoles pour faire face aux enjeux environnementaux…

Pour le président de Perl, participer à la conception de la ville de demain est un défi passionnant. « J’ai la chance d’occuper une position exceptionnelle qui me permet d’avoir une vision à 360° du marché immobilier français, remarque Thomas de Saint-Léger. Je rencontre et je travaille avec l’ensemble des acteurs de la ville : décideurs, promoteurs, utilisateurs… Cela me permet d’avoir une vraie opinion sur ce marché, de cerner précisément les besoins et les zones qui ont le plus d’attractivité. »

Banquier d’affaires international

Diriger un fleuron de l’immobilier n’était pourtant pas inscrit d’avance dans la carrière de Thomas de Saint-Léger. Diplômé d’HEC dont il sort en 1985, le jeune homme entame une carrière de banquier. Il entre en 1988 à la Banque Indosuez où il travaille sur des sujets de marché. « Il y avait beaucoup d’innovations financières, on travaillait à la désintermédiation des instruments financiers, se souvient-il. C’était très intéressant pour un jeune diplômé.  »

Trois ans plus tard, il entre au Crédit national, la maison d’origine de Natexis, en tant que responsable de l’ingénierie financière. Il se concentre sur les problématiques de financement à long terme des entreprises, créant des produits adaptés à leurs besoins. « Ce n’était pas évident à une époque où les taux d’intérêt étaient très élevés ; le contexte était alors radicalement différent de celui que nous connaissons aujourd’hui ! », rappelle Thomas de Saint-Léger.

Avec son équipe, il développe des solutions innovantes pour les clients professionnels de Natexis, à l’image des titres subordonnés à durée indéterminée (TDSI), ces titres de créance dont la date de remboursement n’est pas fixée à l’avance et qui placent leurs détenteurs après tous les autres créanciers en cas de faillite ou de cessation d’activité. « Les TDSI étaient très à la mode dans les années 1992-1995, observe Thomas de Saint-Léger. Ils étaient assimilés à du quasi-fonds propre pour les entreprises, gonflant ainsi leurs capitaux. » La durable baisse des taux et la crise des subprimes viendront plus tard limiter l’effet d’aubaine et ramèneront les TDSI dans le giron des dettes.

Mais nous ne sommes pour l’heure qu’en 1995. Thomas de Saint-Léger amorce une évolution de carrière vers le haut de bilan et passe aux fusions-acquisitions. En 1998, il entre au Crédit lyonnais et intègre Clinvest, une filiale de banque d’affaires du groupe. Il est nommé l’année suivante Managing Director de Calyon Securities à New York. Une chance pour ce jeune homme de 37 ans ! Il gère l’équipe de fusion-acquisition sur des opérations engageant des sociétés franco-américaines qui œuvrent dans des thématiques très liées au savoir-faire français. « J’ai travaillé sur des dossiers variés pour des sociétés de premier plan, comme Air France, Kering, ou d’autres belles maisons de l’univers du luxe, du parfum, du packaging… L’objectif était d’optimiser le caractère français de ces industries au sein des Etats-Unis. Un marché gigantesque, sur lequel se positionner comme Français est à la fois compliqué et avantageux car notre savoir-faire dans ces domaines est très reconnu. C’était captivant. J’ai découvert les méthodes américaines, les Etats-Unis eux-mêmes, un marché énorme en termes de taille et de profondeur. J’ai vécu là-bas les débuts d’Internet… Ce furent cinq années vraiment passionnantes d’un point de vue professionnel et personnel ».

Choisi pour réaliser des opérations de croissance

De retour en France en 2004, il prend de nouvelles fonctions au Crédit agricole qui vient de fusionner avec le Crédit lyonnais. Il est nommé Managing Director chez Sodica (Crédit agricole Corporate Finance Midcaps), toujours en charge des fusions-acquisitions. Mais au bout de trois ans, un besoin de changement le titille. L’envie de voir de nouveaux horizons.

Il décide de donner une nouvelle impulsion à sa carrière et quitte l’univers bancaire… juste avant la crise des subprimes ! Hasard ou intuition ? Cette décision lui permet en tout cas, une fois de plus, d’être au bon endroit au bon moment. Direction le corporate, qui l’attire irrésistiblement. Il entre chez Paprec en 2008, année même où le groupe Bernard Arnault fait son entrée au capital. Il faut dire que la société, spécialiste du recyclage, a de quoi séduire : un positionnement d’avenir, une croissance exponentielle portée depuis près de quinze ans par des investissements en interne… Nommé directeur de la stratégie et du développement, Thomas de Saint-Léger a pour mission de poursuivre et d’accélérer la croissance de l’entreprise, via des opérations de croissance externe. L’occasion de mettre en pratique son expérience des fusions-acquisitions, mais côté corporate cette fois.

C’est justement cette compétence que recherchait Jean-Luc Petithuguenin, le PDG de Paprec. Thomas de Saint-Léger réalise de nombreuses opérations d’acquisition, dans divers domaines connexes. « En trois ans, nous avons doublé la taille de l’entreprise, notamment avec des acquisitions en Suisse. Je suis finalement devenu responsable de la filiale helvétique que j’avais moi-même achetée ! », s’amuse-t-il.

Une appétence pour l’immobilier

Comme souvent dans les belles histoires, c’est une rencontre qui donne un nouveau tour à sa carrière et l’amène à l’immobilier. Cette rencontre, c’est celle d’Alain Dinin, le président emblématique de Nexity. Les deux hommes sont sur la même longueur d’onde. Thomas de Saint-Léger devient le directeur de la stratégie et du développement du groupe Nexity début 2011. « L’immobilier m’a toujours intéressé, précise-t-il. C’est un domaine pratico-pratique, qui repose sur des actifs tangibles, un domaine polymorphe aussi, où l’expérimentation a une vraie place. Ma valeur ajoutée était de pouvoir l’aborder avec un point de vue financier. Arriver chez le principal acteur de l’immobilier français représentait une vraie chance pour moi. »

Ici encore, Thomas de Saint-Léger accompagne la croissance du groupe et lui permet de déployer sa stratégie d’acteur intégré de l’immobilier, intervenant sur tous les métiers de la promotion et des services immobiliers. Sous son impulsion, Nexity réalise des acquisitions conséquentes, ouvre de nouvelles filiales, conçoit de nouveaux produits…

Ces actions tracent de nouvelles perspectives, oriente le groupe vers de nouveaux sujets, l’amène à penser la promotion immobilière sous d’autres angles. Parmi les études qu’elle réalise, les séminaires auquel elle participe, l’équipe dirigeante de Nexity identifie bientôt une start-up au modèle très original qui retient particulièrement son attention. Cette pépite, c’est Perl. La jeune société développe un concept totalement novateur sur le marché de l’immobilier : l’investissement en démembrement de propriété adossé à de l’usufruit locatif. Le schéma repose sur la dissociation temporaire, généralement pendant quinze à vingt ans, du droit de propriété d’un immeuble de qualité, entre l’usage (usufruit) et la valeur patrimoniale (nue-propriété). Il requiert la collaboration de différents acteurs : l’investisseur qui acquiert la nue-propriété, le bailleur qui prend l’usufruit, les collectivités locales qui déterminent des lignes politiques et fixent les règles, le promoteur…

Ce modèle permet de produire des logements à loyers abordables au cœur des métropoles, grâce à la mobilisation de l’épargne privée. « Ce positionnement et l’offre nouvelle de Perl nous ont séduits, raconte Thomas de Saint-Léger. Cette société offrait un outil unique dans le paysage immobilier français, une solution différente et très intéressante pour les investisseurs. Nous avons rencontré les dirigeants de Perl, avec lesquels nous nous sommes trouvés très en accord. Et nous sommes entrés au capital en 2014. »

Innover en gardant son âme

Restait à réussir l’arrimage entre les deux structures : organiser la cohérence entre la jeune société et le projet global de Nexity. « Il fallait maintenir l’intégrité de cette jeune entreprise florissante et en plein développement, tout en lui apportant la plus-value d’un gros acteur comme Nexity. C’était un très bel enjeu. Et c’est le challenge qui m’a été confié ! », explique celui qui est ainsi devenu directeur général de Perl à partir de mai 2016 avant d’en prendre la présidence en septembre 2018, à la suite d’Alain Laurier. « J’ai été très séduit par cette société, ses équipes, son produit unique, poursuit Thomas de Saint-Léger. Perl est un exemple rare de société qui a pu tracer son propre sillon dans un paysage très codifié. Par son objet, elle réussit le tour de force de rendre service à la fois à la ville, aux bailleurs sociaux, aux investisseurs, aux promoteurs… C’est exceptionnel ! Perl est porteur d’un projet qui a énormément de sens. »

Et les défis ne sont pas terminés pour le nouveau patron ! Il entend poursuivre la croissance de Perl et affirmer le leadership de l’entreprise face à une concurrence croissante. « Il y a aujourd’hui une concurrence forte, particulièrement sur les actions intervenant en début d’opération. Notre réponse consiste à accroître le service sur l’ensemble du produit et à sécuriser au maximum l’investisseur, notamment à la sortie. Nous sommes actuellement les seuls à pouvoir le faire, car nous sommes les seuls à avoir mené des opérations jusqu’à leur terme, avec quatre sorties réalisées à ce jour, à Issy-les-Moulineaux, Boulogne-Billancourt, Saint-Maur et Levallois-Perret. »

Pour tenir sa position, Perl mise uniquement sur des emplacements prime : Paris, la première couronne, les grandes métropoles, ou la région PACA. Des zones tendues où le besoin en logement est le plus fort et le foncier le plus cher. La société sort une trentaine de programmes par an, comprenant chacun quinze à trente-cinq lots en moyenne. Elle totalise ainsi 9 000 lots commercialisés en vingt ans ! Et elle continue d’innover. Elle fourmille d’idées, sûre de la pertinence de son modèle au sein de la ville : transposition du modèle à la résidence étudiante, création d’une SCPI investie en démembrement, projets communs avec des associations, des universités…

Perl : un sujet dans l’air du temps

« L’identité de Perl et son projet sont aujourd’hui tellement puissants que l’investissement immobilier en démembrement est entièrement associé au nom de Perl dans les esprits. Faire du Perl, c’est faire du démembrement », observe Thomas de Saint-Léger.

Le banquier devenu patron se dit fier et chanceux de diriger une société qui participe d’aussi près aux grands défis de son temps. Cette position, il la doit à ses grandes qualités professionnelles, mais aussi à ceux qui l’ont influencé. « J’ai eu l’opportunité de rencontrer des entrepreneurs qui m’ont donné ma chance. Je suis très reconnaissant à Alain Dinin qui m’a permis de devenir dirigeant d’entreprise et pour qui j’ai un profond respect. Il m’a beaucoup inspiré professionnellement. C’est un incroyable entrepreneur et un grand visionnaire du monde du logement. Il a une longueur d’avance sur le métier. Jean-Luc Petithuguenin m’a aussi beaucoup impressionné. C’est, lui aussi, un visionnaire. En vingt-cinq ans, son entreprise est passée de 5 millions à 1,5 milliard de chiffre d’affaires. Sans faire de flagornerie, je considère que ces hommes ont une vraie vision de ce qu’est un groupe. Ils ont inspiré ma carrière qui est aujourd’hui suffisamment avancée pour que je puisse faire cette analyse. »

Une carrière pourtant loin d’être terminée pour Thomas de Saint-Léger, bien décidé à porter loin les nombreux projets de Perl.