Thibault Feuillet, associé et directeur commercial de Norma Capital, nous présente les activités de sa société, ses deux SCPI et ses objectifs de développement.

Profession CGP : Pourriez-vous nous rappeler qui est Norma Capital ?

Thibault Feuillet : Norma Capital est une société de gestion indépendante acquise en 2017, composée de dix collaborateurs. Précédemment nommée Glad Patrimoine, il s’agissait d’une filiale du groupe Réalités. Elle reste présidée par Frédéric Haven, qui a notamment été l’ancien directeur général de BNP Paribas REIM.

Dès notre lancement, nous avons connu un démarrage rapide de notre activité puisque nous avons remporté de nombreux appels d’offres, via des acteurs britanniques du capital-investissement ou des multi ou mono-family offices, pour un montant total de 600 millions d’euros. Ensuite, en mars dernier, nous avons remporté l’appel d’offres pour la reprise de la SCPI Vendôme Régions.

Nous exerçons trois métiers distincts : la création et la gestion d’OPPCI et de club deals immobiliers ; la gestion de SCPI (Vendôme Régions et depuis peu Fair Invest) ; et la restructuration et le conseil pour le compte de clients privés et de family offices. Sur cette dernière activité, il peut s’agir d’investir dans de l’immobilier via un OPPCI ou de restructurer un patrimoine existant en lui redonnant de la valeur patrimoniale et/ou en utilisant le levier de la dette.

Un mot sur vos SCPI, Vendôme Régions et Fair Invest ?

T. F. : Nous avons redonné de l’élan à Vendôme Régions. Pour cette année, son TDVM devrait être supérieur à 6 %, ce qui devrait en faire l’une des SCPI les plus attractives du marché. La stratégie de gestion de la SCPI n’a pas changé : il s’agit toujours d’investir dans des immeubles de 1 à 5 millions d’euros, en région, donc d’acquérir des actifs restant décorrélés de la frénésie acheteuse des grands assets managers. A ce niveau de prix, nous pouvons acheter dans de bonnes conditions à des personnes privées ou des foncières et de manière rapide, ce qui nous permet d’avoir un délai de jouissance très court, à deux mois. L’actif de la SCPI se compose à 60 % de bureaux, ce qui nous permet d’aller chercher de la performance (entre 7 et 8,5 % de rendement à l’acquisition), et à 40 % de commerces, pour assurer une bonne liquidité. Si nous servons un bon rendement, nos provisions restent fournies pour travailler nos actifs et assurer une bonne revalorisation des parts.

De son côté, Fair Invest est une SCPI qui vise à toucher un public sensible à l’impact de ses investissements sur la société et sur l’environnement. Ainsi, elle investit dans des activités en lien avec l’insertion à l’emploi, l’éducation, la santé, le bien-être, l’entraide sociale, la promotion des énergies renouvelables…, tandis que certaines activités sont exclues, comme celles liées au pétrole et à l’armement. Ces investissements seront également exclusivement réalisés en fonds propres, donc sans dette. Son objectif de rendement est inférieur à Vendôme Régions, de l’ordre de 4,5-5 %. Fair Invest vise donc des investisseurs de plus en plus concernés par ces enjeux, ainsi que des institutionnels pour la gestion de leurs fonds propres. Sa souscription sera totalement digitalisée et d’ici fin 2019, nous comptons avoir collecté une quinzaine de millions d’euros.

Vos SCPI sont ou seront-elles accessibles via l’assurance-vie ?

T. F. : Non. Notre taille de nous le permet pas. Mais ce n’est pas notre objectif non plus… Intégrer nos SCPI au sein de contrats nous conduirait à moins maîtriser nos véhicules, en particulier la liquidité. Pour nos clients existants, elle conduirait également à diluer leurs performances…

Qu’en est-il de la collecte de Vendôme Régions ?

T. F. : Elle se situe entre 2 et 3 millions d’euros par mois, ce qui porte sa capitalisation à 50 millions d’euros. D’ici fin 2019, nous espérons atteindre les 100 à 120 millions d’euros de capitalisation, sachant que notre capacité de placement est d’environ 5 millions d’euros par mois.

Pour maîtriser notre collecte, nous fonctionnons par le biais d’enveloppes allouées à nos partenaires, cabinets de CGP, plates-formes, site Internet… Aussi, une bonne partie de notre collecte provient d’opérations de démembrement que nous organisons en interne (un tiers de la collecte). En effet, le rendement de Vendôme Régions attire les trésoriers d’entreprise, en particulier des holdings patrimoniales, qui acquièrent l’usufruit sur des durées allant de trois à quinze ans (généralement entre cinq et sept ans).

Dans quels cas recourir à un OPPCI pour un investisseur particulier ?

T. F. : Le cas optimal est un patrimoine conséquent et fortement taxé sur ses revenus fonciers. Cela permettra d’offrir de la souplesse dans la gestion et, sur le plan fiscal, l’investisseur pourra opter pour le PFU (30 %). Pour y avoir recours, il convient de disposer d’au moins 10 millions d’euros à investir ou d’immobilier à intégrer pour absorber les coûts fixes liés à un fonds régulé (commissaire aux comptes, dépositaires, experts, frais de la société de gestion…).

Avez-vous d’autres solutions à sortir prochainement ?

T. F. : Nous comptons lancer un FPCI à maturité cinq à sept ans début 2019 sur une stratégie opportuniste et qui aura fortement recours à la dette. Je ne peux vous en dire plus car ce produit est en cours de lancement.