Jean-Baptiste Pracca, Managing Partner de Mata Capital, nous présente sa société et les stratégies développées pour la clientèle avertie des CGP.

Profession CGP : Pourriez-vous nous présenter votre société, Mata Capital ?

Jean-Baptiste Pracca : La société a été créée fin 2015 par Laurent Delautre et moi-même. Nous avons participé au lancement de Primonial REIM et développons une stratégie de création de valeur depuis 2015 au sein de Mata Capital. Si nous nous sommes tout d’abord développés sur la clientèle des investisseurs institutionnels, aujourd’hui nous nous adressons également aux conseils en gestion de patrimoine et family offices.

Notre objectif est de créer de la performance sur des actifs immobiliers, souvent en adoptant des positions contracycliques comme actuellement sur le marché du commerce qui est décrié. Nous sommes une société de gestion établie  avec une approche et un fonctionnement de fintech, proposant aux investisseurs une plate-forme de souscription et de suivi des participations totalement transparente. Dans ce sens, nous avons recruté Souleymane-Jean Galadima, en provenance de Wiseed Immobilier dont il a été le co-fondateur, et qui vient développer la clientèle privée et les innovations technologiques.

Et en termes chiffrés ?

J.-B. P. : Aujourd’hui, Mata Capital c’est 500 millions d’euros d’immobilier gérés, 180 millions d’euros d’investissement en 2018 sur 18 opérations et 16 collaborateurs.

Que proposez-vous à la clientèle de particuliers ?

J.-B. P. : Nous leur offrons la possibilité d’investir aux côtés d’institutionnels, via des véhicules différents de ceux qu’ils ont coutume de souscrire. Ces solutions sont plus sophistiquées et donc plus rémunératrices. C’est pourquoi elles ne sont ouvertes qu’à une clientèle avertie qui cherchent aujourd’hui à sortir des SCPI pour se positionner en amont des opérations car la création de valeur se fait désormais en amont de la seule perception des loyers. Ils cherchent également à contrecarrer la hausse des taux d’intérêt qui se profile à moyen terme.

Nous proposons deux grandes typologies d’investissement : une de court terme sous la forme de FPCI en club-deals, l’autre de long terme sous la forme d’OPCI professionnels ; lesquelles peuvent porter sur de l’immobilier de commerce, de bureau, le résidentiel ou l’hôtellerie.

La stratégie de long terme vise à délivrer un rendement le plus pérenne possible sur le long terme. Il s’agit généralement d’immobilier de commerce, un marché où l’on subit moins les à-coups de départs des locataires et les franchises de loyer comme sur le marché du bureau La taille des actifs est inférieure à 20 millions d’euros, ce qui nous coupe de la concurrence féroce des SCPI et des institutionnels qui se positionnent sur des actifs de grande taille, et apporte davantage de liquidité. Deux véhicules ont été créés :

- MCF High Income destiné aux institutionnels et investi sur des biens en périphérie des grandes agglomérations (214 millions d’immobilier sous gestion) et loués à des enseignes comme Grand Frais, Picard ou Boulanger. Il délivre en 2018 un rendement de 9% dont 6.5% distribué ;

- et l’OPCI Profesionnel Quality Street sur de l’immobilier Paris intramuros qui a été souscrit par des privés et des institutionnels et qui vise un rendement annualisé de 8 % sur 8 ans, dont 4 % distribués chaque année (55 millions d’euros sous gestion).

Sur du plus court terme, entre 2 et 5 ans, nous proposons des solutions de club deal pour des clients privés et institutionnels sur des opérations de valeur ajoutée. Par exemple, nous avons récemment réalisé une opération de promotion de 8000 m2 de bureaux à Rennes ; une opération similaire à Arcueil ; repris un groupe de 45 hôtels (murs et fonds) que nous avons revalorisés. Ces opérations délivrent un TRI supérieur à 15 %  et sont principalement structurées sous le format de FPCI.

Nous nous démarquons également des autres sociétés de gestion de portefeuille en investissant personnellement des capitaux dans les fonds aux côtés des investisseurs.

Comment dénichez-vous ces opportunités d’investissement ?

J.-B. P. : Notre taille encore modeste nous permet d’être agiles et de saisir des opportunités qui nous arrivent via nos réseaux. Ce réseau a été constitué par les trois gérants qui cumulent près de 9Md€ de transaction sur différentes classes d’actifs. Nous disposons également d’une méthode de sourcing digitalisée qui alimente nos analystes.  Plus de 500 opportunités sont analysées chaque année par nos équipes.

Et comment les sélectionnez-vous ?

J.-B. P. : Nous sommes très sélectifs puisque sur 500 opportunités analysées, seulement 3 % font l’objet d’un investissement. Un comité de sélection valide les investissements après avoir réalisé des opérations de due-diligence rigoureuses pour éliminer tout risque sur l’investissement.