Quelques mois après le lancement de sa seconde SCPI : Cœur de Régions, Sogenial Immobilier annonce la revalorisation de la valeur des parts de ses deux SCPI et fait le point sur les activités de la société. Entretien avec son directeur général, Jean-Marie Souclier.

Pourriez-vous nous représenter Sogenial ?

Jean-Marie Souclier : Sogenial est une société de gestion spécialisée sur la gestion d’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces et locaux d’activité. Nous gérons notamment de l’immobilier en région car la rentabilité des biens y est supérieure et on y trouve de meilleures opportunités. En effet, les coûts d’acquisition à Paris sont élevés, beaucoup plus qu’en régions.

Pour le grand public, nous proposons deux SCPI, Cœur de Ville et Cœur de Régions, qui séduisent toujours les investisseurs car ces derniers s’identifient plus facilement à des biens immobiliers plutôt qu’à des produits financiers. En outre, nous disposons également d’une expertise en termes de restructuration de patrimoines existants sous forme de fonds, avec une ingénierie à la fois juridique, financière et fiscale.

Notre gamme comprend plusieurs véhicules d’investissement :

- SCPI à partir de 2 000 euros ;

 - Club Deals entre 500 000 euros et 5 millions d’euros ;

- gestion de fonds dédiés entre 5 et 10 millions d’euros ;

- OPPCI au-dessus de 10 millions d’euros, nous en gérons cinq actuellement.

Les stratégies plus haut de gamme peuvent concerner à la fois des stratégies permettant de dégager du rendement sur le long terme ou être des opérations créatrices de valeur en redéployant de l’immobilier existant pour une revente à court ou moyen terme (value added).

Au total, Sogenial Immobilier gère plus de 270 millions d’euros d’encours.

Pourriez-vous nous présenter votre SCPI historique, Cœur de Ville ?

J.-M. S. : Cette SCPI est principalement investie en commerce, à 96 %, avec quelques habitations en complément liées aux deals d’acquisition ; le tout avec un endettement d’environ 30 %. Il s’agit de biens qui, selon les zones, sont situés dans les centres-villes ou en périphérie. Nous opérons une sélection selon plusieurs critères, parmi les principaux : la qualité de l’emplacement, la durée du bail et le profil du locataire. En effet, nous nous portons acquéreurs de biens de qualité premium et nous savons nous positionner sur des actifs de petite taille. Notre bien le plus modeste a été acquis pour 158 000 euros à Pau.

Au 30 juin dernier, la capitalisation de la SCPI atteignait 10 millions d’euros, avec une collecte de plus de 1 000 000 euros sur le seul mois de juin.

Le TDVM de la SCPI est en constante augmentation : 5 % en 2017, 5,13 % en 2018 et 5,24 % au premier trimestre 2019.

Par ailleurs, pour la seconde fois en 6 mois nous avons procédé à une revalorisation de la part de la SCPI, de 1,5 % à chaque fois. La valeur de la part de Cœur de Ville est passée de 200 € à 206 € en six mois.  

- Pour la souscription : un nominal de 160 € et une prime d'émission de 46 € ;

- En cas de retrait : une valeur de 183,13 € et 22,87 euros de commission de souscription

Sur 12 mois glissants, les associés ont ainsi une rentabilité de 8,17 % (les performances passées ne préjugeant en rien des performances futures).

Un mot sur Cœur de Régions lancée en décembre 2018 ?

J.-M. S. : Cette SCPI régionale rencontre son public avec presque 5 millions d’encours au 30 juin car elle est capable de distribuer rapidement un rendement attractif d’environ 6,25 %. Il s’agit d’une SCPI diversifiée (commerces, bureaux et locaux d’activité) dont les premiers investissements ont été réalisés sur des immeubles de bureau et d’activité à Lieusaint (Carré-Sénart), Vaux-le-Penil et Caudebec-les-Elbeuf. Il s’agit de biens dont les baux sont en moyenne de six ans fermes, ce qui nous offre une belle visibilité sans pour autant surpayer des baux de plus longue durée. Tout comme pour notre SCPI historique, son taux d’endettement avoisine 30 %.

Nouveauté : nous envisageons de matérialiser la création de valeur engendrée par l’amortissement trimestriel de la dette en revalorisant régulièrement les parts de nos SCPI. Nous avons fait une revalorisation de 0,40 % au 30 juin et ambitionner de renouveler cela prochainement. Cela permettra à nos l’investisseurs de cristalliser la valeur créée et d’augmenter leurs revenus car le rendement reste le même. De plus, si son IR est légèrement augmenté, cela n’augmente pas son IFI car cet impôt est calculé sur la valeur du patrimoine et non pas la valeur de la part. Ainsi, La valeur de la part de Cœur de Régions est passée à 622,50 € le 30 juin dernier (contre 620 euros précédemment) avec :

- lors d’une souscription un nominal de 500 € ; et une prime d'émission de 122,50 € ;

- et lors du retrait une valeur de 547,80 € et une commission de souscription de 74,70 €.

Pour conclure, nous restons dans notre dynamique d’innovation et travaillons déjà sur un nouveau produit avec un concept nouveau sur le marché, cela nous donnera une autre occasion de nous rencontrer…