Par Serge Harroch, président d’Euclide

La mise en place d’une société civile immobilière à l’IS peut s’avérer opportune pour limiter son imposition. Exemple d’une stratégie de financement patrimonial mise en place par Euclide, de concert avec le CGP.

Historique et contexte 

Madame Laurent, 62 ans, divorcée, possède un immeuble de rendement dans Paris d’une valeur actuelle de 2 millions d’euros. Elle détient ce bien depuis plus de 30 ans et perçoit des loyers bruts de 150 000 euros par an. Compte tenu de la fiscalité élevée sur ses revenus fonciers, des aléas liés aux travaux, et aux locataires il lui reste environ 60 000 euros net d’impôts par an.

Elle a deux filles sans revenus fixes (une, artiste peintre qui ne vit pas de ses œuvres et la seconde au chômage).

Objectif initial

Protéger la mère en lui assurant une parfaite maîtrise de son patrimoine de son vivant tout en optimisant la transmission.

La cliente souhaite :

- s’assurer des revenus le moins aléatoire possible (travaux et fiscalité) ainsi qu’une souplesse et une absence de gestion dans son quotidien ;

- pouvoir transmettre le bien dans les meilleures conditions à ses filles qui n’ont pas, à ce jour, de ressources stables ;

- et les protéger en évitant qu’elles vendent le bien à son décès.

Solution proposée

Il a été décidé avec le CGP et la cliente de créer une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, en gardant dans un premier temps 70 % des parts et 15 % pour chacune de ses deux filles.

A contre-courant du réflexe initial de la SCI à l’IR, cette option fiscale permet de bénéficier de deux avantages majeurs qui sont, pourtant, dans la grande majorité des cas des handicaps patrimoniaux :

- la SCI est soumise à l’IS, donc l’ensemble des bénéfices passent par une fiscalité propre ou sont soumis aux charges sociales en cas de sortie, avant de subir traditionnellement la fiscalité sur les revenus de la personne physique ;

- et la pratique de l’amortissement comptable du bien permet de créer une charge déductible fiscalement intéressante dans notre cas.

Madame Laurent cède le bien sans fiscalité pour 2 millions d’euros à la SCI qui contracte un prêt amortissable de l’intégralité de l’opération sur 20 ans.

Compte tenu du contexte spécifique de la SCI à l’IS et du rendement brut, l’assurance de prêt ne porte que sur 500 000 euros jusqu’aux 75 ans de la mère puisque les filles n’ont pas de profession stable.

Cela a été rendu possible car :

- l’assurance de prêt n’est pas obligatoire dans le cadre d’un prêt immobilier bien que l’établissement prêteur l’exige souvent ;

- la localisation du bien était suffisamment rassurante pour la banque ;

- le rendement brut est encaissé par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette encapsulation rassure l’établissement bancaire ;

- et la banque a bien entendu pris une hypothèque conventionnelle sur le bien et nanti les parts de la SCI.

Au terme de cette vente, la cliente récupère le produit de cession en totale franchise d’impôts et souscrit plusieurs contrats d’assurance-vie auprès de son CGP afin de pouvoir obtenir des revenus réguliers et beaucoup moins fiscalisés.

En effet, l’allocation d’actifs proposée par le CGP différenciée par contrat, permet à la mère de racheter des contrats à faible performance en attendant que les autres contrats aient passé le cap des huit ans.

Avantages pour la cliente

Elle n’a plus de fiscalité sur les revenus fonciers. En effet, l’amortissement du bien, conséquence de l’option fiscale choisie, lui permet de contrebalancer le revenu foncier généré par le mode de financement. Pour rappel, dans le cadre d’un prêt amortissable, seuls les intérêts d’emprunt sont déductibles. En conséquence, il y a un différentiel croissant entre le solde bancaire (ou solde de trésorerie) et le solde fiscal. Si le bien avait été acquis sous le régime de l’impôt sur le revenu des personnes physique (SCI transparente), la fiscalité aurait été dissuasive. Le choix de l’impôt sur les sociétés permet, par l’amortissement de l’immeuble, de contrebalancer le résultat fiscal par une fraction de la valeur de l’immeuble.

Le produit de cession placé sur les contrats d’assurance vie génère un revenu faiblement fiscalisé (rachat partiel de contrats d’assurance vie). Ce revenu nécessite un point mort en comparaison de sa situation initiale, de 3 % sans les aléas liés aux travaux et aux locataires.

Ses filles auront, chaque année, de moins en moins intérêt à revendre le bien puisque la fiscalité sur la plus-value et celle liée à la distribution des dividendes seront fortement dissuasives. Elles pourront, par contre, une fois le crédit remboursé, percevoir un salaire leur conférent aussi une couverture sociale.

En cas de décès de la mère, le dénouement des contrats d’assurance vie permettra de transmettre autour de 2 millions d’euros… en plus du bien.

Suppression de la fiscalité sur les revenus fonciers du fait de l'IS et de l'amortissement du bien. Elle possède 2 millions d’euros de cash tout en conservant son bien, elle peut transmettre ses parts à tout moment, elle a des revenus très faiblement fiscalisés donc un point mort de rentabilité plus bas.

Avantages pour le CGP

Il a fourni un conseil patrimonial permettant non seulement de transmettre un bien en optimisant les droits de succession mais surtout en donnant la possibilité à la mère de bénéficier de 2 millions d’euros de liquidités.

En cas de coup dur, de dépendance, ou de nécessité, il lui sera plus facile de puiser dans le contrat que de vendre tout ou partie du bien…

Il réalise une collecte supplémentaire de 2 millions d’euros dont il maîtrise la gestion dans le seul intérêt de sa cliente.