Extrait du mémento Patrimoine 2017-2018 des éditions Francis Lefebvre

Quelles règles doivent respecter des immeubles pour être éligibles à ces dispositifs ? Et quelles sont les vertus fiscales pour les investisseurs particuliers ? Décryptage.

L’investissement très spécifique dans les monuments historiques ou dans les zones urbaines ayant un caractère historique a un intérêt seulement fiscal. Nous allons au préalable donner un aperçu des dispositions juridiques relatives aux monuments historiques, secteurs sauvegardés et périmètres de restauration immobilière.

Monuments historiques

Le classement d’un immeuble au titre des monuments historiques n’emporte pas de conséquence directe sur le mode d’utilisation du bien (résidence principale, secondaire, établissement hôtelier, etc.). En revanche, il entraîne, d’une part, une obligation d’entretien et, d’autre part, une surveillance particulière de l’administration sur la réalisation des travaux, notamment, de la part de l’architecte des Bâtiments de France (ABF). Pour réaliser les travaux, le propriétaire peut bénéficier d’aides financières de l’Etat. Ces aides peuvent être assorties d’une obligation d’ouverture au public.

Classement et inscription

Les immeubles historiques peuvent faire l’objet, en totalité ou en partie, d’un classement ou d’une inscription au titre des monuments historiques (C. patr. art. L. 621-1 et L. 621-25). Ce régime de protection vise les immeubles par nature. Pour être classés, les immeubles doivent présenter un intérêt public historique ou artistique, sans lien nécessaire avec leur ancienneté. Le classement est prononcé par le ministre de la Culture ou par décret en Conseil d’Etat. L’inscription est prononcée par le préfet de région (ou le ministre de la Culture) lorsque les immeubles présentent un intérêt d’histoire ou d’art « suffisant pour en rendre désirable la préservation ».

Les principales conséquences d’un classement ou d’une inscription sont les suivantes :

- toute aliénation de l’immeuble classé ou inscrit doit être portée à la connaissance du préfet de région dans un délai de quinze jours (C. patr. art. L. 621-29-6 et R. 621-84) ;

- les travaux sur un immeuble classé doivent au préalable être autorisés par le préfet de région ou le ministre de la Culture (C. patr. art. L. 621-9 et R. 621-13). Les travaux sur un immeuble inscrit doivent être déclarés au préfet de région 4 mois à l’avance. S’ils relèvent d’une autorisation d’urbanisme, ils ne peuvent être réalisés qu’avec l’accord du préfet ; s’ils ne relèvent pas d’une autorisation d’urbanisme, le préfet ne peut s’opposer aux travaux qu’en ouvrant une procédure de classement (C. patr. art. L. 621-27 et R. 621-61).

Aides financières de l’Etat

Les travaux de restauration, de conservation, de réparation ou d’entretien de l’immeuble classé peuvent faire l’objet de subventions importantes de la part de l’Etat. Cependant, le classement n’implique pas en lui-même la participation financière de l’Etat.

Lorsque ce dernier prend à sa charge une partie des travaux, l’importance de son concours est fixée en tenant compte de l’intérêt de l’édifice, de son état actuel, de la nature des travaux projetés et enfin des sacrifices consentis par le propriétaire ou tous autres intéressés à la conservation du monument (C. patr. art. R. 621-82). La participation de l’Etat pourra varier de 20 à 80 % du coût total de l’opération (Circ. du 18-1-1991). Le préfet de région est autorisé à subventionner les travaux que nécessite la conservation des immeubles inscrits à hauteur de 40 % de la dépense effective (C. patr. art. L. 621-29).

Lorsque la conservation de l’immeuble classé est gravement compromise, l’Etat peut mettre en demeure le propriétaire d’exécuter des travaux de réparation et d’entretien nécessaires. Dans ce cas, la participation financière de l’Etat ne peut pas être inférieure à 50 % (C. patr. art. L. 621-12). Si cette mise en demeure reste infructueuse, l’Etat peut engager une procédure d’expropriation ou faire exécuter les travaux. En cas d’exécution d’office, le propriétaire est tenu de rembourser à l’Etat le coût des travaux exécutés par celui-ci, dans la limite de la moitié de leur montant (C. patr. art. L. 621-14).

Domaines nationaux

La loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine du 7 juillet 2016 crée des domaines nationaux qui sont des ensembles immobiliers présentant un lien exceptionnel avec l’histoire de la Nation (C. patr. art. L ; 621-34 s.). Leur liste et leur périmètre feront l’objet d’un décret.

Dès l’entrée en vigueur du décret, les parties du domaine national, selon qu’elles appartiennent à l’Etat ou à l’un de ses établissements publics, à une autre personne publique ou à une personne privée, seront classées ou inscrites de plein droit au titre des monuments historiques (C. patr. art. L. 621-37 et L. 621-38). Sauf si l’Etat ou l’un de ses établissements publics est propriétaire, toute cession d’une partie d’un domaine national devra être portée à la connaissance de l’Etat qui pourra exercer un droit de préemption (C. patr. art. L. 621-39).

Opérations de restauration immobilière

Les investissements immobiliers réalisés dans le cadre des opérations de restauration immobilière peuvent permettre, sous certaines conditions, de bénéficier d’aides financières, mais surtout d’un régime fiscal favorable.

Ces opérations consistent en des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles (C. urb. art. L. 313-4). Elles peuvent être réalisées dans les secteurs sauvegardés ou dans le cadre d’une déclaration d’utilité publique.

Secteurs sauvegardés et sites patrimoniaux remarquables

L’institution des secteurs sauvegardés trouve son origine dans la loi 62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux. La loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine du 7 juillet 2016 crée l’appellation « sites patrimoniaux remarquables » (C. patr. art. L. 631-1 s.). Les secteurs sauvegardés ont pour objet de conjuguer les efforts de restauration immobilière et une protection à l’échelle d’un quartier dans le cadre d’un document d’urbanisme : le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).

Création

Le Code de l’urbanisme permet la création et la délimitation de secteurs sauvegardés (sites patrimoniaux remarquables) lorsque ceux-ci présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non (C. urb. art. L. 313-1 ; R. 631-1 à R. 631-4). La principale conséquence de la création d’un secteur sauvegardé est de subordonner tous les travaux ayant pour effet de modifier l’état des immeubles (y compris le réaménagement intérieur) à permis de construire, permis de démolir ou déclaration préalable. Ces autorisations sont soumises à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France (C. urb. art. L. 313-2). Un régime unique de travaux s’applique dans le périmètre du site patrimonial remarquable (C. patr. art. L. 632-1 s. et R. 632-1 et D. 632-1).

Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)

Le PSMV est un document d’urbanisme tenant lieu de plan local d’urbanisme (PLU) ou de plan d’occupation des sols (POS) pour le secteur considéré. Il est régi par la plupart des dispositions relatives aux PLU ou aux POS. Son contenu est très proche de celui de ces documents, mais à l’échelle d’un quartier avec des documents graphiques très précis (un zonage établi presque par parcelle cadastrale) et un règlement axé sur la protection et la mise en valeur de l’architecture. Le plan peut en outre préciser les immeubles ou parties d’immeubles dont la démolition, l’enlèvement ou l’altération sont interdits et dont la modification est soumise à des conditions spéciales, ainsi que les immeubles ou parties d’immeubles dont la démolition ou la modification pourra être imposée par l’autorité administrative à l’occasion d’opérations d’aménagement publiques ou privées (C. urb. art. L. 313-1).

Le PSMV est opposable aux demandes d’autorisations relatives à l’occupation du sol, lesquelles sont délivrées après avis conforme de l’ABF (C. urb. art. L. 313-1, III et L. 313-2).

Dans l’attente des nouveaux plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) qui régiront les sites patrimoniaux remarquables (C. urb. art. L. 313-1 ; C. patr. art. L. 631-3, II), les PSMV des secteurs sauvegardés en vigueur au 8 juillet 2016 restent applicables (loi 2016-925 du 7 juillet 2016 art. 112, II).

Périmètre spécifique

Lorsqu’elles ne sont pas prévues par un PSMV approuvé, les opérations de restauration immobilière doivent être déclarées d’utilité publique (C. urb. art. L. 313-4). Cette déclaration est prise à l’initiative de la commune, de l’établissement public de coopération intercommunale ou de l’Etat qui délimite le périmètre de l’opération (C. urb. art. L. 313-4-1). Une fois la DUP prononcée, la personne à l’origine de l’opération arrête, pour chaque bâtiment à restaurer, le programme des travaux à réaliser dans un délai qu’elle fixe (C. urb. art. L. 313-4-2).

Exécution des opérations

Les opérations de restauration peuvent être réalisées à l’initiative d’un ou plusieurs propriétaires groupés ou non en association syndicale, notamment une association foncière urbaine (C. urb. art. L. 313-4).

La réalisation de l’opération à l’initiative d’une personne publique dans le cadre d’une DUP va entraîner, en principe, une expropriation. Les propriétaires peuvent éviter l’expropriation (leurs immeubles ne seront pas compris dans l’arrêté de cessibilité) en faisant connaître leur intention, lors de l’enquête parcellaire, de réaliser les travaux dont le détail leur a été notifié, ou d’en confier par contrat la réalisation à l’organisme chargé de la restauration (C. urb. art. L. 313-4-2).

Règles fiscales

Immeubles historiques et assimilés

Impôt sur le revenu

Champ d’application

Un régime avantageux de déduction des charges foncières est prévu à l’égard des propriétaires des immeubles :

- classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire ;

- faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine. Les immeubles non bâtis (parcs et jardins) peuvent faire l’objet d’un tel label.

Il faut noter que les avantages fiscaux retirés de l’application de ce régime particulier ne sont pas plafonnés : ils ne sont soumis ni à un plafonnement spécifique ni au plafonnement global des niches fiscales.

Conditions d’application

Depuis 2009, le régime particulier est subordonné aux conditions suivantes :

- le propriétaire doit prendre l’engagement de conserver l’immeuble pendant au moins quinze ans à compter de son acquisition, y compris lorsqu’il a été acquis avant le 1er janvier 2009. Si l’immeuble est transmis par donation ou succession, les donataires, héritiers ou légataires peuvent reprendre à leur compte l’engagement initialement souscrit pour la durée restant à courir à la date de la transmission ;

- l’immeuble doit en principe être détenu directement par le contribuable (pour les immeubles acquis depuis le 1er janvier 2009). Toutefois, les associés d’une SCI familiale, d’une SCI agréée ou d’une SCI qui affecte sous certaines conditions le monument à un musée peuvent bénéficier du régime de faveur ;

- l’immeuble ne doit pas faire l’objet d’une division sauf si la mise en copropriété de l’immeuble fait l’objet d’un agrément.

Modalités de déduction des charges

Les propriétaires des immeubles historiques ou assimilés peuvent déduire les charges foncières qu’ils supportent dans les conditions exposées ci-après (CGI art. 156, I-3° al.-1er, 156, II-1° ter et 156 bis).

a. Cas où l’immeuble procure des recettes imposables et n’est pas occupé par son propriétaire (immeuble loué en totalité ou non loué mais donnant lieu à la perception de recettes accessoires) : la totalité des charges foncières afférentes à l’immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers.

En cas de constatation d’un déficit foncier, celui-ci est imputable, sans limitation, sur le revenu global de l’intéressé.

Lorsque le classement ou l’inscription à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques est limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier (tels un escalier, des plafonds ou certaines salles), seuls les travaux qui sont exposés sur ces éléments peuvent participer, pour leur montant total, à la constitution d’un déficit imputable sur le revenu global sans limitation de montant. Mais si le classement bien que partiel vise la protection de l’ensemble architectural, les déficits relatifs aux parties non inscrites de l’immeuble peuvent être déduits (BOI-RFPI-SPEC-30-20-10 n° 80 ; CE 5-2-2009 n° 303425).

b. Cas où l’immeuble ne procure aucune recette imposable (immeuble ouvert gratuitement au public ou monument non ouvert à la visite) : les charges foncières afférentes à l’immeuble sont admises en déduction du revenu global du propriétaire (dans les conditions et limites définies par les articles 41 E à 41 J de l’annexe III au CGI).

c. Cas où l’immeuble procure des recettes imposables et est occupé par son propriétaire (immeuble loué partiellement ou dont certaines pièces sont ouvertes à la visite payante) : les charges foncières se rapportant à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la disposition sont imputables sur le revenu global (voir b ci-dessus) ; les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier (en cas de déficit, celui-ci est imputable, sans limitation, sur le revenu global).

TVA

Les recettes perçues par les propriétaires de châteaux présentant un caractère historique ou artistique, classés ou non comme monuments historiques, sont exonérées de TVA, sous réserve que l’aménagement n’ait pas été effectué dans un but commercial mais reste dans les limites d’une simple mise en valeur artistique du domaine et que les recettes proviennent uniquement des droits d’entrée et de la vente de cartes postales ou autres menus objets évoquant la vie du château (BOI-TVA-CHAMP-30-10-60-20 n° 1).

Les personnes concernées peuvent renoncer à cette exonération (de tolérance) et soumettre ces recettes à la TVA dans les conditions de droit commun : taux réduit pour les droits d’entrée, taux qui leur est propre pour les autres opérations (taux normal pour les ventes de cartes postales, par exemple).

Cette renonciation qui ne porte, en cas de pluralité de monuments appartenant à une même personne, que sur ceux que leur propriétaire aura désignés, est irrévocable.

Droits de succession et de donation

Les immeubles qui sont, pour l’essentiel, classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, ainsi que les meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, sont exonérés des droits de succession et de donation. Cette exonération est subordonnée à la souscription par les héritiers, légataires ou donataires avec les ministres chargés de la culture et des finances d’une convention à durée indéterminée (CGI art. 795 A et CGI annexe III art. 281 bis). Cette convention doit prévoir le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions de présentation, les modalités d’accès du public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.

L’exonération s’applique aux parts de société civile immobilière (lorsque le monument historique est détenu par l’intermédiaire d’une telle société) à condition, notamment, que les héritiers, légataires ou donataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent les parts pendant cinq ans.

En cas de non-respect des règles fixées par la convention, les biens exonérés sont soumis aux droits de mutation (majorés de l’intérêt de retard de 0,40 % par mois à compter du mois qui suit la dénonciation de la convention) sur leur valeur au jour où la convention n’est pas respectée, ou sur la valeur déclarée lors du décès si cette valeur est supérieure, et aux taux auxquels ils auraient été soumis lors de leur transmission.

Il en est de même, selon l’administration, en cas de vente des biens exonérés, ou de donation si le donataire ne souscrit pas à la convention en vigueur. En revanche, le partage des biens entre les héritiers, légataires ou donataires restés en indivision, de même que la cession de droits indivis entre eux, ne remet pas en cause l’exonération (BOI-ENR-DMTG-10-20-30-60 n° 300).

Le non-respect de l’obligation de conserver les parts entraîne également l’exigibilité des droits de mutation à titre gratuit dont la mutation initiale des parts a été exonérée, majorés de l’intérêt de retard.

Impôt de solidarité sur la fortune

L’exonération conditionnelle de droits de succession dont bénéficient les immeubles classés ouverts au public (monuments historiques) n’est pas applicable à l’ISF (CGI art. 885 H, al. 1). Leur évaluation doit toutefois tenir compte des contraintes particulières dont ils sont grevés (ouverture au public, lourdes charges d’entretien).

Opérations de restauration immobilière (loi Malraux)

Les particuliers qui investissent dans des opérations de restauration d’immeubles bâtis anciens situés dans certaines zones protégées (centre-ville historique, etc.) peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt lorsque les immeubles sont destinés à la location. La réduction d’impôt s’applique aux opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1er janvier 2009 (CGI art. 199 tervicies).

Ce régime a pris le relais du régime spécifique d’imputation des déficits prévu antérieurement et brièvement rappelé ci-dessous.

Bénéficiaires

La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques qui procèdent à des opérations de restauration immobilière directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. Elle profite également aux personnes qui souscrivent des parts de SCPI dont le montant de la souscription sert en partie à financer de telles opérations.

Ces personnes doivent être fiscalement domiciliées en France et imposées à raison des revenus de l’immeuble, dans la catégorie des revenus fonciers.

Opérations concernées

L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti situé soit dans un site patrimonial remarquable (SPR), soit dans un quartier ancien dégradé, soit, depuis le 1er janvier 2016, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé. Elle doit être déclarée d’utilité publique sauf dans le cas où un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé. Ainsi, pour les opérations réalisées sur un immeuble situé dans un SPR, il faut distinguer les situations suivantes : le SPR est couvert soit par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, soit par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou bien l’opération de restauration a été déclarée d’utilité publique. La restauration peut être effectuée sur un immeuble affecté à l’habitation ou sur un immeuble à usage professionnel. Tous les locaux destinés à l’habitation après réalisation des travaux, y compris ceux qui ne l’étaient pas à l’origine (bureaux transformés en logements, par exemple), ouvrent droit à la réduction d’impôt (loi 2016-1918 du 29 décembre 2016 art. 40, applicable aux opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée depuis le 1er janvier 2017 ou pour les souscriptions de parts de SCPI dont la date de clôture intervient depuis le 1er janvier 2017).

Dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt

Il s’agit :

- des charges de droit commun suivantes : dépenses de réparation et d’entretien, primes d’assurances, dépenses d’amélioration, impôts locaux, frais de gestion, fraction des provisions pour dépenses de travaux de copropriété pour le montant effectivement employé par le syndic pour le paiement desdites dépenses ;

- des frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;

- des travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique y compris les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation réalisés ou non dans le volume bâti existant (travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou des parties communes, extension de superficies habitables, etc.).

Les dépenses à retenir sont celles supportées à compter de la date de délivrance du permis de construire, ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit. Les contribuables peuvent donc en principe bénéficier d’un avantage fiscal pendant au plus quatre ans. Cette durée peut toutefois être prolongée lorsque les travaux sont interrompus ou ralentis par l’effet de la force majeure ou de découvertes archéologiques.

Affectation de l’immeuble à la location

Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer l’immeuble pendant neuf ans. Lorsque la restauration porte sur un immeuble d’habitation, le contribuable prend l’engagement de le louer nu, à usage d’habitation principale du locataire. Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société, les associés doivent en outre s’engager à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société.

La location doit prendre effet dans les douze mois de l’achèvement des travaux. Elle doit être effective et continue pendant toute la durée de l’engagement.

Montant de la réduction d’impôt

Le montant de la réduction d’impôt est de :

- 30 % des dépenses supportées pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un PSVM approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé ;

- 22 % des dépenses supportées pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un PVAP approuvé ou dans le cadre d’une opération de restauration déclarée d’utilité publique.

Les dépenses sont prises en compte dans la limite de 400 000 € sur la période comprise entre la date de délivrance du permis de construire ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et le 31 décembre de la troisième année qui suit. Le plafond des dépenses est un plafond pluriannuel sur une période de quatre ans. Ce régime s’applique aux opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable est déposée depuis le 1er janvier 2017 (Loi 2016-1918 du 29-12-2016 art. 40). Pour les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée avant le 1er janvier 2017, les dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt sont retenues dans une limite annuelle de 100 000 €.

La limite (qu’il s’agisse de celle de 400 000 € ou de celle de 100 000 €) est globale et s’apprécie en tenant compte, au titre d’une même année, des dépenses réalisées par le contribuable (directement ou par l’intermédiaire d’une société) et des souscriptions de parts de SCPI.

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses ou de la réalisation de la souscription. Pour les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable est déposée depuis le 1er janvier 2017, la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition qui excède le montant de l’impôt dû au titre de cette année est reportable sur l’impôt dû au titre des trois années suivantes (loi 2016-1918 du 29 décembre 2016 art. 40).

La réduction d’impôt Malraux n’est pas prise en compte pour l’application du plafonnement global des avantages fiscaux, sauf si la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2013.

Montant de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt obtenue est reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient une rupture de l’engagement de location ou de conservation des parts de la société possédant le bien loué, sauf si la rupture de l’engagement survient à la suite de l’invalidité, du licenciement ou du décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

La réduction d’impôt fait également l’objet d’une reprise en cas de démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts. Il n’y a toutefois pas de remise en cause lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune à la condition que le survivant reprenne les engagements courants.

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