Par Marion Capèle, directrice pôle solutions patrimoniales de Natixis Wealth Management

L’IFI est assis sur la valeur vénale des actifs immobiliers. Pour établir sa déclaration, le contribuable doit retenir le prix auquel le bien pourrait être vendu d’après l’état du marché, au 1ier janvier de l’année d’imposition. Cette assiette peut toutefois être réduite dans certaines situations, prévues soit par les textes soit par la jurisprudence. Ainsi, la résidence principale du contribuable, les immeubles de location et biens détenus en indivision peuvent donner lieu à la prise en compte d’abattement ou de décotes.

S’agissant de l’immeuble servant de résidence principale au 1er janvier de l’année, un abattement de 30% est applicable. Attention cependant, cet abattement ne pourra pas être retenu si la résidence est détenue par le contribuable non pas directement mais via une société civile immobilière. Seule l’utilisation de sociétés civiles transparentes, type sociétés de copropriété, permet à ses associés de bénéficier de cet abattement.

Dans l’hypothèse où la résidence principale est détenue en démembrement de propriété, l’usufruitier ou le titulaire du droit d’usage et d’habitation, qui déclare la valeur du bien en pleine propriété, pourra bénéficier de cet abattement de 30%. Si le nu propriétaire et l’usufruitier déclarent tous deux la résidence principale démembrée, chacun pour la valeur correspondant à leurs droits, seul celui qui occupe ce bien à titre de résidence principale se verra appliquer l’abattement. 

Il convient de rappeler que seule la résidence principale donne droit à l’abattement de 30%, la résidence secondaire n’ouvre droit à aucun abattement ni décote !!      

Lorsque le bien immobilier est en location, aucune décote n’est prévue par les textes. Toutefois, les décotes pour occupation déjà admises par l’administration fiscale et la jurisprudence en matière d’ISF trouvent également à s’appliquer en matière d’IFI. Dans ce cadre, les éléments à prendre en compte sont les conditions de location notamment la nature, la durée du bail restant à courir (que ce soit un bail d’habitation ou un bail commercial), le niveau d’engagement du bailleur afin de déterminer l’impact qu’a la location sur la valeur du bien. En pratique, une décote de 10% à 20% peut être admise. 

A noter que l’administration refuse d’accorder une décote particulière pour prendre en compte les contraintes spécifiques liées aux régimes d’investissements locatifs (notamment régime Robien, Borloo, Scellier), bien que ces régimes prévoient tous des engagements de location sur des durées minimales supérieures aux durées de droit commun. 

Par ailleurs, précisons que les immeubles donnés en location saisonnière ne sont éligibles à aucune décote.

S’agissant des biens détenus en indivision, le principe est qu’ils sont imposables chez chaque indivisaire en fonction de leur quote-part. Aucune décote n'est prévue par la loi ni par les commentaires administratifs. 

Toutefois, l’indivision peut, dans certains cas particuliers, donner lieu à une décote si les caractéristiques de l’indivision le justifient. Il convient cependant d’être prudent, la jurisprudence n’est, à ce jour, pas encore unanime et constante sur ce point.