Par Mélanie Ferry, juriste, sous la direction de Steve Jakubowski, avocat Avocats Picovschi (www.avocats-picovschi.com et www.heritage-succession.com)

Pour faire votre choix parmi les SCPI, il vous faudra examiner attentivement le rapport de gestion et avoir un œil attentif à la fiscalité applicable. L’aide d’un professionnel est alors recommandée. Il vous aiguillera sur la solution la plus adaptée au vu de votre patrimoine.

Une SCPI est une structure d’investissement de placement collectif. Son objectif : acquérir et gérer un patrimoine immobilier. En contrepartie de l’investissement, le versement périodique des intérêts compris autour de 5 % en moyenne.

La sûreté de la pierre

L’intérêt principal d’investir dans une SCPI est d’avoir des revenus attractifs de l’immobilier locatif sans son aspect chronophage, comme la recherche de locataire, l’état des lieux, etc.

Fiscalement, les SCPI sont taxées selon le même régime que les biens immobiliers détenus en direct. Les loyers reçus seront imposables dans votre déclaration de revenus fonciers, tandis que les intérêts seront imposables en revenus de capitaux mobiliers au taux de 24 %.

Lorsque l’investisseur souhaitera vendre ses parts, la plus-value immobilière taxée à 19 % bénéficiera d’un abattement pour durée de détention. L’exonération sera totale au terme de la 22e année. Mais il faudra attendre la trentième année pour se voir exonérer de l’intégralité des prélèvements sociaux.

Face à cette fiscalité pesante, des experts ont développé des produits spécifiques répondant à une finalité bien particulière, comme les SCPI fiscales et les SCPI de déficit foncier qui investissent dans des biens nécessitant d’effectuer des travaux que le propriétaire pourra imputer sur ses revenus fonciers, puis sur son revenu global à hauteur de 10 700 €.

Les SCPI fiscales associent leurs avantages avec un mécanisme de réduction d’impôt. Aujourd’hui, il est possible d’investir dans une SCPI Pinel ou Malraux qui ouvre droit à une réduction d’impôt de 18 ou 22 %, voire 30 % sur le montant des investissements. Toutefois, elles sont soumises au plafonnement des niches fiscales. En clair, la détention de SCPI en direct est conseillée pour un « petit contribuable ». A partir de la tranche de 30 %, les revenus distribués déclarables en revenus fonciers vont fortement augmenter le taux d’imposition qui atteindra vite 45 %.

Des SCPI dans l’assurance-vie

Associer assurance-vie et SCPI permet de combiner les deux placements préférés des Français. Une combinaison qui permet d’obtenir une fiscalité bien plus avantageuse que celle obtenue en direct.

En effet, lorsque l’on place des SCPI dans une assurance-vie, c’est la fiscalité de cette dernière qui s’appliquera. Ainsi, les intérêts qui restent investis dans ce cadre ne seront pas fiscalisés. Et les retraits au terme d’une période de huit ans seront très faiblement fiscalisés (7,5 %) après abattement de 9 200 € par an pour un couple marié (4 200 € pour un célibataire) en franchise de taxe.

Un autre avantage existe en cas de décès : lors du dénouement de la succession, les capitaux placés dans une assurance-vie n’en font pas partie. Cela signifie qu’on ne prendra pas en considération les sommes placées dans ce produit pour déterminer la part des héritiers réservataires. Elles feront l’objet d’une fiscalité particulière propre à l’assurance-vie. A ce titre et dans une logique d’optimisation fiscale, mieux vaut effectuer toutes les opérations d’apports avant 70 ans pour pouvoir bénéficier d’une taxation préférentielle de 20 % en dessous de 700 000 €. Au-delà, les sommes seront imposées à un taux de 31,5 %. Il s’agit là d’un barème par héritier. A titre de comparaison, si le patrimoine imposable au titre de la succession est de 1,8 million, le taux d’imposition sera de 45 %.

En pratique, en intégrant des parts de SCPI dans une assurance-vie, cela permettra de soustraire des sommes conséquentes aux droits de mutation à titre gratuit.

Et cela sera particulièrement intéressant avec un patrimoine élevé, car les assureurs ont l’habitude de retenir des frais qui grèvent la rentabilité du placement. A l’inverse de l’investissement en direct, il n’existe pas encore une offre très développée sur ces produits. Un professionnel saura apporter le conseil nécessaire.