Le déficit foncier (1) peut, selon le cas, être déduit du revenu global ou des autres revenus fonciers. Un arrêt du Conseil d’Etat précise que lorsque le contribuable n’est plus propriétaire du bien, le déficit foncier peut continuer à être déduit des autres revenus fonciers.

Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt peut être déduit du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (et jusqu’à 15 300 € au titre du régime « Périssol »). Etant précisé que lorsqu'un contribuable, propriétaire d'un bien immobilier, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, ce bien immobilier doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation de ce déficit.

Des conditions sont exigées pour déduire le déficit du revenu global

C’est l’article 156-I-3 du CGI qui prévoit que lorsqu’un déficit a été déduit du revenu global, le bien doit continuer à être mis en location pendant une durée de trois ans. La cession du bien, et donc la fin de la location avant l’année N+3 prive le contribuable de la possibilité de les déduire après cette date. Le bulletin officiel des impôts commente d’ailleurs ce dispositif à la rubrique suivante : BOI-RFPI-BASE-30-20-10-20120912.

Si le bien immobilier qui a créé le déficit foncier n’est pas loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit la déduction, la fraction des déficits fonciers qui ne peut être imputée sur le revenu global se déduit exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les questions posées aux juges étaient les suivantes :  lorsque le bien immobilier qui produisait le déficit foncier a été vendu, ce déficit foncier peut- il être déduit ? Et si oui de quels types de revenus, les revenus globaux ? Les autres revenus fonciers restants ?

Le Conseil d'État (10e et 9e chambres réunies, 26 avril 2017, arrêt n° 400441) a jugé que : « lorsque l'immeuble n'est plus mis en location et ne peut plus bénéficier du régime dérogatoire permettant au contribuable d'imputer une fraction des déficits fonciers sur le revenu global, les déficits (indument imputés sur le revenu global des trois années précédentes) peuvent alors être imputés sur l'ensemble des revenus fonciers de l'année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année. »

Ces déficits sont donc imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les circonstances de cette décision :

- Via une SCI fiscalement transparente un couple était propriétaire de plusieurs biens immobiliers situés à Longjumeau.
- En 2004 et 2005, ce couple fait de gros travaux, pour un montant de 52 208 €, dans un de leurs biens loué à usage de bureaux. Puis, le couple vend ce bien le 8 août 2005.
- Le couple déduit les déficits fonciers afférents à ce bien pour les années 2004 et 2005 de son revenu global, ce que le fisc conteste légitimement, puisque pour déduire des déficits fonciers de son revenu global, il faut que le bien immobilier soit affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.
- L’administration fiscale conteste donc la déduction du revenu global des contribuables et elle réintègre les 52 208 € dans le revenu du couple qui saisit alors les tribunaux.
- Au terme d’une procédure de quelques années, les magistrats reconnaissent que ces contribuables peuvent déduire leurs déficits fonciers sur leurs autres revenus fonciers à hauteur de la somme de 52 208 €.

En résumé, la déduction des déficits fonciers reste possible même une fois le bien loué créateur du déficit vendu, cette déduction peut avoir lieu sur les autres revenus fonciers pendant une période de dix ans… bien entendu, à condition d’avoir des revenus fonciers.

Résumé de la procédure :

- Le fisc impose les contribuables qui contestent et saisissent le tribunal administratif.

- Tribunal administratif de Versailles : décision du 6 novembre 2014 : le fisc gagne.

- Cour d’appel administrative de Versailles : décision du 12 avril 2016 : les contribuables gagnent, le fisc saisit ensuite le Conseil d‘Etat.

- Conseil d’Etat : décision du 26 avril 2017 : le fisc perd, le CE donne raison aux contribuables, mais en précisant que la déduction du déficit doit se faire uniquement sur les autres revenus fonciers, ce qu’avait déjà précisé la cour administrative d’appel de Versailles.

La décision du Conseil d'Etat est disponible ici.

(1) Déficit foncier : en cas de location d’un ou plusieurs bien(s) immobilier(s), les loyers sont imposés, après déduction de certaines charges, dans la catégorie des revenus fonciers. Il y a un déficit foncier lorsque les charges déductibles (travaux, charges financières, charges d’exploitation…) d’une année sont supérieures au revenu brut foncier de la même année. Ce déficit peut être déduit des autres revenus de même nature ou du revenu global.