Voté dans le cadre de la loi de finances pour 2022, Loc’Avantages remplace le dispositif Louer abordable dit Cosse en étant plus simple et plus avantageux pour les propriétaires bailleurs.

Développer l’offre de logement et faire diminuer le nombre de logements vacants en France. Ce sont les objectifs de la nouvelle formule du dispositif Loc’Avantages qui remplace le dispositif Louer abordable (ou Cosse) en étant plus simple et plus avantageux pour les propriétaires bailleurs. A noter que l’ancien dispositif Louer abordable continue de s’appliquer pour les demandes de convention déposées à l’Anah jusqu’au 28 février 2022, ainsi que pour les propriétaires réalisant des travaux et ayant déjà déposé leur demande de subvention ou eu un engagement financier de la part de l’Anah. La prorogation des anciennes conventions restera possible.

Le principe du dispositif Loc’Avantage est simple, les propriétaires bailleurs optant pour cette solution louent leur bien à un loyer inférieur au marché local et sous certaines conditions de ressources du locataire, et ils obtiennent une réduction d’impôt en contrepartie, les niveaux de loyer plafonds étant définis sur la base des loyers réels observés dans la commune où est situé le bien. Donc plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est élevée… Car Loc’Avantages garantit au propriétaire un gain financier supérieur à celui qu’il aurait en louant au prix du marché.

Comment ça marche ?

Mais pour pouvoir bénéficier du dispositif, le propriétaire bailleur s’engage à louer un bien non meublé pour une durée minimale de six ans ; ne pas dépasser un montant maximum de loyer (trois niveaux possibles : - 15 % (Loc1), - 30 % (Loc2 ou - 45 %(Loc3)) ; louer, en tant que résidence principale, à un locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés par l’Etat (comme le dispositif Louer abordable) ; passer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ; et ne pas louer à un membre de sa famille. La demande de convention avec l’Anah devra être déposée sur la plate-forme de l’Anah : avant le 1er mai 2022 pour les baux signés avant le 1er mars 2022 ; dans un délai de deux mois pour les baux signés après le 1er mars 2022.

Source : ministère de la Trantion écologique/Anah

S’il le souhaite, le propriétaire bailleur peut aussi avoir recours à l’intermédiation locative qui lui donne alors droit à une réduction d’impôt encore supérieure et à une prime pouvant aller jusque 3 000 €.

Le mécanisme de réduction d’impôt permet d’uniformiser le montant de l’avantage fiscal, quel que soit le taux marginal d’imposition (TMI) du propriétaire tant que le montant de son impôt sur le revenu est supérieur à cette réduction d’impôt.

Les propriétaires peuvent également bénéficier, en plus de l’avantage fiscal, des différentes aides financières de l’Anah pour réaliser des travaux et rénover leur logement mis en location.

La plate-forme de dépôt de l’Anah ouvrira le 1er avril 2022, mais tout bail prenant effet à partir du 1er janvier 2022 sera éligible à Loc’Avantages s’il respecte les conditions ci-dessus.

Un simulateur en ligne est d’ores et déjà mis à la disposition des propriétaires pour leur permettre de calculer l’avantage fiscal dont ils peuvent bénéficier.

La prime d’intermédiation locative

D’un montant de 1 000 € par logement, la prime d’intermédiation locative (PIL) est versée aux propriétaires bailleurs qui concluent une convention à un niveau de loyer ou avec intermédiation locative. Cette prime est portée à 2 000 € en cas de mandat de gestion. Par ailleurs, elle peut être majorée de 1 000 € si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m2. Le propriétaire bailleur peut donc bénéficier jusqu’à 3 000 € de primes s’il fait de l’intermédiation locative (IML) en mandat de gestion pour un appartement d’une superficie inférieure ou égale à 40 m2.

Modalités de fixation des loyers

Les loyers plafonds sont calculés à partir de l’estimation du loyer de marché dans le parc locatif privé, à laquelle il est appliqué une réduction en fonction du niveau de Loc’Avantages (Loc1, Loc2 ou Loc3). Ils sont fixés par commune (sauf à Mayotte). A Paris, Lyon et Marseille, ils sont définis à l’échelle de l’arrondissement. Pour définir le plafond applicable à un logement, on multiplie le plafond de loyer communal par un coefficient dépendant de la surface (coefficient = à 0,7 + 19/S, où S est la surface fiscale du logement. Ce coefficient est plafonné à 1,2) : plus le logement est petit, plus le loyer plafond est élevé au mètre carré. Le propriétaire peut bénéficier d’une information précise sur les montants des loyers plafonds grâce à un simulateur en ligne sur le site de l’Anah. Le montant des plafonds de ressources pour les locataires est aussi disponible sur le site de l’Anah.

Plafonds de ressources applicables en 2021

Pour une convention signée dans le secteur intermédiaire en métropole, pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :