Pour Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea, « Malgré une année complexe marquée par le conflit russo-ukrainien, l’inflation, la hausse des taux d’intérêt et une forte volatilité sur les marchés, les SCPI se montrent résilientes. Une large majorité de notre panel affiche des rendements stables ou en progression, et ce toutes catégories confondues. Comme ces dernières années, le rendement moyen des SCPI diversifiées est significativement supérieur à celui des autres catégories, à 5,37 %. »

Autre point souligné par l’étude, le retour en fore des SCPI commerces et hôtellerie : « Après deux années compliquées liées à la crise sanitaire, le rebond du rendement des produits investis dans les commerces, qui avait déjà été initié l’an dernier, s’est confirmé avec une hausse moyenne de 8 %. Les produits dédiés au secteur hôtelier affichent une hausse encore plus spectaculaire de 72,48 %. »

Données clés pour 2022

L’étude relève plusieurs points marquants qui se sont produits l’an passé : 

- un record de collecte autour des 10 milliards d’euros (+ 20 % par rapport au précédent sommet de 2019) qui s’est principalement orientée sur les SCPI de bureaux (44 % sur les trois premiers trimestres de l’année) ;

- le lancement de 6 nouvelles SCPI de rendement (Remake Live, Log In, Epargne Pierre Europe, Transitions Europe, Amundi Delta Capital Santé et Cœur d’Avenir). « La tendance observée en 2021 se confirme : trois d’entre elles sont investies majoritairement à l’étranger. Avec ces produits, les sociétés de gestion poursuivent un double objectif : élargir leur périmètre pour trouver des opportunités d’investissement et répondre à la demande des clients, de plus en plus avertis sur la fiscalité – plus douce – des SCPI étrangères. »

- 25 SCPI ont revalorisé leur prix de part en 2022, la plupart ayant eu lieu au cours du premier semestre. « D’autres ont préféré, au vu du contexte international, attendre les expertises de fin d’année pour acter – ou pas – une revalorisation. »

Explications

Sur le périmètre de cet Observatoire (soit 80 SCPI), le rendement moyen s’établit à 4,70 % en 2022. Sur les 80 SCPI auditées, il en ressort une hausse moyenne du taux de rendement de 4,95 % par rapport à 2021. « Si nous appliquons cette hausse sur le rendement moyen des SCPI en 2021 (établi à 4,49 %), nous obtenons alors un rendement moyen de 4,71 %. »

Ce taux s'explique par plusieurs facteurs :

- la hausse significative des rendements dans la catégorie commerces et surtout sur les SCPI investies dans l’hôtellerie. Dans les autres catégories, les rendements sont en légère hausse ou plutôt stables. Seules 10 SCPI du panel affichent des rendements en baisse de plus de 5 % ;

- l’intégration au périmètre d’étude de nouvelles SCPI avec une stratégie dynamique qui se traduit par des rendements au-dessus de la moyenne (Remake Live, Cœur d’Europe, Epsilon 360…) ;

- le nouveau mode de calcul du taux de distribution utilisé depuis l’an dernier est plus favorable que le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) utilisé précédemment. En effet, le taux de distribution est un rendement brut de fiscalité étrangère alors que le TDVM est calculé net de fiscalité étrangère ;

- le taux de distribution moyen annoncé chaque année par l’Aspim est un taux pondéré en fonction des capitalisations, ce qui n’est pas le cas de l’étude de Linxea. Les SCPI ayant les rendements les plus élevés sont souvent les SCPI avec des capitalisations réduites, et à l’inverse, les SCPI avec les taux de distribution les plus faibles ont souvent des capitalisations importantes.

Dans le détail

Sur les bureaux, les rendements connaissent une très légère érosion.

La catégorie des commerces affiche une hausse moyenne du rendement de 8,01 % en 2022, qui fait suite à une progression de 12,28 % en 2021. La collecte reste malgré tout à un niveau similaire à celui de 2021, avec seulement 4 % de la collecte globale.

Les SCPI diversifiées affichent à nouveau le meilleur taux moyen de 5,37% en légère hausse (+2,89 %). Le véhicule ayant le meilleur taux de distribution en 2022 est une SCPI de cette catégorie : Remake Live avec un rendement de 7,64%.

La catégorie des SCPI spécialisées est beaucoup plus homogène que les années précédentes avec un taux de distribution moyen de 4,54 % grâce au secteur de l’hôtellerie. Les secteurs de la santé et de la logistique restent sur la même dynamique que l’an dernier avec des niveaux de collecte très élevés.

Le résidentiel est en légère baisse. La baisse la plus importante concerne la SCPI Kyaneos Pierre malgré un taux de distribution de 5,37%. La baisse s’explique notamment par la hausse du prix des matières premières qui l’a pénalisé sur sa stratégie de rénovation des bâtiments.

Perspectives

« Jusqu’ici les taux bas avaient alimenté une hausse continue des prix des SCPI avec pour conséquence une certaine érosion des rendements. Avec le brusque retour de l’inflation, et la hausse des taux qui en a découlé, les courbes vont sans doute s’inverser. De nombreux acteurs qui investissaient à crédit se sont retirés du marché, ce qui devrait entraîner une baisse des prix de l’immobilier. Ce mouvement est déjà visible à l’étranger où les crédits sont à taux variable. La situation peut présenter une opportunité pour les SCPI qui investissent en cash grâce à une collecte soutenue. Elles peuvent ainsi négocier de meilleurs prix et donc de meilleurs rendements à venir. C’est particulièrement favorable aux jeunes SCPI, qui vont pouvoir se constituer un patrimoine avec un très bon point d’entrée. Concernant les SCPI plus anciennes avec un parc immobilier déjà constitué, la situation reste convenable. Rappelons que le prix de part d’une SCPI doit être fixé dans un couloir de plus ou moins 10 % par rapport à sa valeur de reconstitution. Or, la plupart des SCPI possèdent des valeurs de reconstitution supérieures à leurs prix de part, ce qui leur permettrait d’absorber une éventuelle baisse des valeurs d’expertise. A ce stade, les retours que nous avons des sociétés de gestion vont dans le sens d’une stagnation ou – au pire - d’une légère baisse des valeurs d’expertise, mais il ne devrait pas y avoir d’importante baisse à court terme. Les prochaines valeurs de reconstitution seront tout de même à surveiller. Ce nouveau paradigme est plutôt favorable aux produits de rente comme les SCPI, d’autant que les loyers des SCPI sont en partie indexés sur l’inflation. A l’avenir, il y aura probablement des rendements en hausse et en revanche moins de revalorisation de prix de part. »