Selon une analyse comparative menée par Caerus Immobilier, la nue-propriété serait largement plus favorable pour de nombreux investisseurs.

Alors que l’investissement locatif est en plein boom, la vente en nue-propriété reste confidentielle avec 1 500 ventes seulement en 2018. « Pourtant, l'analyse comparative de ces deux dispositifs est largement en faveur de la nue-propriété pour de nombreux investisseurs », indique Bertrand Birade, directeur associé de Caerus Immobilier, plateforme de distribution de produits d’investissements immobiliers directs et filiale du groupe Bécarré.

Un bien, deux stratégies d’investissement

Pour rappel, la loi Pinel offre une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’acquisition, selon l’engagement de location (respectivement 6, 9 ou 12 ans), dans la double limite d’un prix d’achat de 5 500 €/m2 et 300 000 € par an (pour deux logements maximum).

Parallèlement, l'investissement en ULS oblige à se projeter à long terme, généralement 15 à 20 ans. D'un côté, un bailleur social se porte acquéreur de l'usufruit sur la durée déterminée et de l'autre, un investisseur acquiert la nue-propriété avec une décote de 30 % à 50 % de la valeur réelle d'acquisition mais renonce à l'usufruit, donc aux loyers, pendant toute la durée du démembrement. À l'issue de cette période, il récupère automatiquement la pleine propriété du bien, qu'il pourra occuper, louer ou vendre.

Exemple : So Green à Garches (92)

Le tableau compare les deux dispositifs pour un studio de 23,50 m2 avec une place de parking en sous-sol, valorisé 118 000 € en nue-propriété et 196 000 € en pleine propriété. En Pinel, le loyer est de 397 €/mois.

Bien qu’imparfaite, cette comparaison est largement en faveur du démembrement, d’autant plus que plusieurs points forts n’ont pas été mis en avant dans ce tableau :

- Une décote de 40 % en nue-propriété, donc la possibilité d’acheter, pour un montant identique, un logement plus grand ou d’une valeur plus importante.

- Un risque d’impayé, de vacance locative et de travaux de remise en état pour le Pinel alors que l’investissement en nue-propriété est connu et maîtrisé pendant toute la période de démembrement.

- Une exonération d’IFI pendant toute la durée du démembrement, et la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt d’éventuels revenus fonciers perçus par ailleurs.