Bousculé par la crise sanitaire mondiale, le marché de l’investissement en Europe poursuit sa dynamique selon la dernière analyse de BNP Paribas Real Estate : 272 milliards d’euros investis en Europe en 2021, soit une hausse de 15% par rapport à 2020. Cette belle santé n’est pas homogène, comme le cas de la France.

Selon BNP Paribas Real Estate, les volumes investis en immobilier d’entreprise signent une très belle performance comparable à celle de 2019, représentant ainsi 272 milliards d’euros en Europe, soit une hausse de 15% par rapport à 2020.

Les bureaux restent majoritaires en France

Cette augmentation n’est pas homogène, certains pays battent des records, tels que le Danemark et la Suède qui ont doublé leurs volume annuels, boosté par les fonds d’investissement nationaux. Le Royaume-Uni et l’Irlande constatent, eux aussi, une augmentation des volumes bénéficiant respectivement de l’appétit des fonds anglo-saxons et des fonds allemands. L’Allemagne affiche une hausse de 7%, tandis que la France, les Pays-Bas ou encore la Belgique accusent une baisse. Les investisseurs étrangers, nord-américains notamment, motivés par la diversification et la performance des rendements immobiliers, continuent de représenter la moitié des capitaux investis en Europe en 2021 avec plus de 130 milliards d’euros (+13% sur un an). Pour la seconde année, les fonds asiatiques ont réduit leur intérêt pour le marché européen (-15%) et les fonds du Moyen Orient accusent la plus forte baisse (-43%), contraints également par les conditions de circulation.

Deux classes d’actifs immobiliers tirent leur épingle du jeu : les bureaux, toujours plébiscités par les investisseurs, restent majoritaires en France et en Allemagne. De son côté, la logistique représente 25% des engagements en 2021 en France (vs. 15% en 2020) et se place pour la première fois en tête des classes d’actifs au Royaume-Uni avec près de 20 milliards d’euros investis.

Après une année 2020 stable, plusieurs marchés européens ont enregistré une compression de leur taux prime, en 2021, à l’instar de Francfort qui affiche un taux de 2,4%, mais également à Londres et Madrid. En France, Paris reste stable à 2,70%.

Le marché de l’investissement en France marque une baisse de 8%

Alors que l’investissement tertiaire en France avait bien résisté en 2020, des incertitudes liées au contexte sanitaire ont impacté les investissements en 2021. Ainsi, le volume d’investissement en immobilier d’entreprise représente 26,7 milliards d’euros en 2021, en baisse de 8% sur un an. Malgré l’accélération habituelle de fin d’année, le résultat annuel termine en-dessous de la moyenne décennale. « Ce recul s’explique par une plus grande exigence des investisseurs dans un contexte locatif incertain et un marché sous-offreur, notamment au premier semestre 2021. Si les bureaux ont été confrontés à la sélectivité des investisseurs, la logistique apparaît aujourd’hui comme la grande gagnante des classes d’actifs. Les perspectives pour 2022 s’annoncent quant à elles déjà très encourageantes pour l’immobilier d’entreprise », précise Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint en charge du pôle vente et investissement bureaux chez BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Le marché des bureaux en France peine à retrouver son niveau d’avant-crise

Bien qu’il représente un volume de 15,7 milliards d’euros en 2021 (-17% vs 2020) et une part de 59%, le bureau marque le pas, faute d’offres compatibles avec la demande. En Ile-de-France, le marché des bureaux a montré quelques signes de redressement en 2021 avec 12,6 milliards d’euros investis, à nuancer en raison de nombreux deals décalés de la fin 2020. Ce résultat traduit l’attentisme des investisseurs et une plus grande prudence des acquéreurs, plus sélectifs sur les critères d’investissement. Un contexte profitable au Off Market, qui représente près de 30% du volume traité en bureaux. Par ailleurs, une hausse s’opère sur le segment Core+ ou du value add, au détriment de la part du Core, qui ne représente que 50% du volume en Ile-de-France. Les montants unitaires sont également à la baisse, les opérations supérieures à 100 millions d’euros ne représentant plus que 45 % du volume, contre 55% au cours des cinq dernières années.

La part des investisseurs nationaux est en baisse pour la troisième année, au profit des investisseurs anglo-saxons et allemands, qui ont augmenté leurs investissements en bureaux et en logistique.

La logistique, grande gagnante des classes d’actifs sur le marché français

A contrario, les actifs logistiques continuent de progresser dans les feuilles de route des investisseurs. L’activité bénéficie par ailleurs de la résilience des utilisateurs, moins impactés par la crise et de la stabilité voire de la progression des valeurs locatives. « Dopé par l’excellente santé du e-commerce et les besoins de diversification de certains investisseurs, l’immobilier logistique bat des records, avec un volume traité historique en 2021 », note Olivier Ambrosiali.

Le retail, quant à lui, accuse une baisse, faute de transactions majeures et les services, toujours impactés par le contexte sanitaire incertain, restent stables mais à un niveau faible, en particulier dans le secteur de l’hôtellerie. Du côté des taux prime, ils continuent à se compresser pour la logistique, enregistrant une baisse de 90 points en 2021.

Tendances 2022 : durabilité, storytelling, reconversion, hausse du niveau d’activité

Quid des perspectives pour l’année à venir ? Selon BNP Paribas Real Estate Transaction France, quatre tendances clés devraient animer les marchés en 2022.

Les immeubles dits Green seront de plus en plus plébiscités par les investisseurs, dans un contexte où l’ESG et le développement durable se placent au cœur des préoccupations des entreprises.

Que ce soit pour augmenter l’offre de logements, limiter l’étalement urbain ou répondre à la généralisation du télétravail, le sujet de la reconversion d’immeubles de bureaux en logements sera plus que jamais d’actualité, notamment pour les immeubles qui se louent en deçà de 250 à 300 € le mètre carré.

Développement urbain, qualité du tissu résidentiel, projets structurants : la qualité et la pertinence de la thématique d’investissement plus durable sera clé pour convaincre les investisseurs, bien plus que la durée des baux ou la qualité du locataire.

Une hausse du niveau d’activité est attendue, induite par la montée en puissance des stratégies core et value-added.

« Le marché de l’investissement devrait connaître un regain de dynamisme en 2022 grâce à une hausse des volumes de transactions sur les marchés locatifs et une augmentation du volume d’offres disponibles tant en Île-de-France qu’en régions. C’est pourquoi, d’ici la fin de l’année, nous prévoyons une légère progression du volume investissement en France, pour atteindre 30 milliards d’euros », conclut Olivier Ambrosiali.