2023 restera pour la France une année marquante avec une augmentation rapide et importante des taux d’intérêt d’une part et un cycle baissier des prix qui s’est enclenché d’autre part, s’ajustant à une demande en berne. Si la temporalité est différente selon les marchés, les nouvelles conditions de crédit ont impacté négativement la dynamique des prix de l’ensemble des pays européens étudiés (France, Allemagne, Belgique, Italie, Espagne, Portugal et Luxembourg) par Meilleurs Agents, spécialiste de l’estimation immobilière, dans son étude « Aviv Housing Report ». A quoi s’attendre désormais en Europe pour 2024 ?

Vers une amélioration des conditions de crédit ?

Certaines banques anticipent déjà une baisse des taux directeurs de la BCE, d’ici à l’été si les conditions le permettent. La prudence semble en effet rester de mise du côté de la BCE en raison de nombreux facteurs comme le risque d’un retour de l’inflation (en lien avec les différents conflits internationaux notamment).

Cette anticipation des banques nationales qui commencent à baisser leurs taux d’intérêt, avant toute directive européenne, est déjà constatée par les courtiers de plusieurs pays comme l’Allemagne ou la Belgique (Interhyp, Immotheker Finotheker, Credihome et Empruntis). De plus, des indices de référence comme l’Euribor ou d’autres taux du marché interbancaire le montrent : les coûts de financement des banques tendent à s’améliorer avec la maîtrise de l’inflation. Ainsi, les conditions de crédit devraient tendre à s’améliorer tout au long de l’année 2024 dans la plupart des pays européens. Un signal positif qui pourrait encourager une reprise du côté de la demande des ménages, grâce à l’augmentation de leur pouvoir d’achat immobilier.

Une hausse de pouvoir d’achat immobilier annonciatrice d’une reprise du marché ?

Depuis début 2022, la montée des taux d’intérêt a eu un impact significatif sur la capacité d’emprunt des ménages qui a perdu plus de 25% en moyenne dans l’ensemble des pays européens. Avec comme conséquence directe : une perte de pouvoir d’achat immobilier pour les Européens. Cette perte s’établit à environ - 30 m2 en moyenne en deux ans pour la Belgique, l’Espagne ou l’Italie par exemple.

Alors que le pouvoir d’achat immobilier poursuit sa chute dans la plupart des pays, des signaux positifs apparaissent en Allemagne et au Luxembourg. Le pouvoir d’achat en Allemagne, qui avait atteint son point le plus bas fin 2022, à 82 mètres carrés en moyenne, connaît depuis un rebond notable, gagnant globalement + 17 m2 depuis cette période. Cette amélioration peut être attribuée à la forte baisse des prix de l’immobilier (-7,8% depuis début 2022), couplée à l’évolution naturelle des revenus et enfin à la stabilisation des taux d’intérêt, voire à leur récente baisse substantielle selon les courtiers du pays. De même, le pouvoir d’achat immobilier au Luxembourg, qui avait connu son point le plus bas en avril 2023 à 55 m2 a bondi depuis de + 8 m2. Ainsi, la perte de pouvoir d’achat dans ces deux pays par rapport à janvier 2022 se limite à environ - 5%. Une légère perte qui pourrait être rapidement compensée par une baisse d’environ - 0,5 point de pourcentage des taux d’intérêt actuels. Hypothèse réaliste au vu de la tendance baissière anticipée sur les taux d’intérêt pour les prochains mois. De quoi offrir des perspectives optimistes pour leurs marchés immobiliers en 2024, qui plus est avec la stabilisation des prix qui s’opère dans ces deux pays depuis quelques mois !

Côté français en revanche, malgré la baisse des prix qui s’est enclenchée, le pouvoir d’achat immobilier devrait rester très bas. Même s’il est fort probable que les taux baissent dans les prochains mois, ils resteront durablement supérieurs aux niveaux moyens que les Français ont connus ces dernières années. Cela ne sera pas de nature à resolvabiliser les ménages, d’autant plus que les prix n’ont pas suffisamment reculé en 2023 pour compenser les problèmes de pouvoir d’achat immobilier. De quoi présager d’une nouvelle baisse des prix en 2024, certainement plus marquée que celle observée en 2023.

L’amélioration attendue des conditions de crédit pourrait amorcer une reprise de la demande bénéficiant d’un meilleur pouvoir d’achat immobilier. Toutefois, le degré d’amélioration du pouvoir d’achat immobilier dépendra de l’interaction entre les tendances des prix et des taux d’intérêt pour chaque pays. « L’Allemagne et le Luxembourg, après avoir connu d’importantes corrections de prix et une évolution favorable des taux d’intérêt, pourraient connaître des résultats positifs en 2024, analyse Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. A l’inverse, d’autres pays comme la France sont confrontés à un chemin plus long pour retrouver le niveau initial de solvabilité de la demande. Ainsi en Europe, bien que les ajustements de prix (qu’il s’agisse d’une baisse ou d’un ralentissement) soient probables l’année prochaine, ceux-ci pourraient s’avérer insuffisants pour relancer leur marché immobilier en 2024. »