Dans on bilan du marché immobilier de l’enseignement supérieur privé en Ile-de-France, Knight Frank révèle que plus d’1,8 milliard d’euros ont été investis depuis 2016 sur le marché français de l’immobilier d’enseignement. Confirmant l’engouement des investisseurs depuis 2019, 485 millions d’euros ont été engagés en 2023 soit une hausse de plus de 40 % par rapport à 2022 et une nouvelle référence historique. Le nombre de transactions unitaires a en revanche subi une légère contraction, passé de 22 à 20, mettant en avant une augmentation du volume moyen des opérations, passé de 16 à 24 millions d’euros. On décompte ainsi 10 acquisitions d’un montant au moins égal à 20 millions d’euros, dont la principale fut le futur campus Léonard de Vinci situé à Nanterre, acquis 116 millions d’euros par un consortium bancaire (Banque Postale, BPCE, Arkéa) auprès d’Eiffage immobilier.

À l’instar de l’ensemble du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise, les volumes investis en immobilier d’enseignement devraient être en retrait en 2024 au regard de la performance historique de l’année passée, bien que les besoins du secteur éducatifs et de formation en France restent importants.

Un contexte favorable à l’enseignement supérieur privé

Alors que le nombre d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur chutait de 1,1 % à la rentrée 2022-2023, il augmentait à l’inverse de 4 % en un an dans le secteur privé. Le poids de ce dernier n’a eu de cesse de s’accroitre ces dernières années, avec un gain de plus de 295 000 étudiants en dix ans portant à 767 000 le nombre d’inscrits dans le secteur privé en 2022.

Si cet écosystème fait face à de nombreux enjeux (expansion et hiérarchisation des acteurs de l’enseignement supérieur privé, déploiement de nouveaux outils numériques et modes d’apprentissage, etc.), le secteur démontre à nouveau son dynamisme en 2023. Les besoins des écoles en mètres carrés restent très importants, notamment en Ile-de-France où 27 % des effectifs s’y concentrent. Les métropoles régionales, comme Lyon, Nantes ou bien Aix-Marseille par exemple, ainsi que certaines villes intermédiaires dynamiques ne sont pas en reste.

Marché locatif en Ile-de-France, 2023 bat tous les records

Après une année 2022 intense et dans un contexte de hausse continue des effectifs étudiants, la demande immobilière des acteurs de l’enseignement supérieur privé est restée particulièrement élevée. Près de 89 600 m² ont été loués ou acquis par des écoles en Île-de-France en 2023, soit un niveau stable par rapport à 2022. Il s’agit cependant d’une performance supérieure de 35 % en comparaison à la moyenne des cinq dernières années. L’activité locative a été soutenue par la signature de sept transactions supérieures à 5 000 m2, après respectivement cinq en 2021 et 2022. Le créneau des grandes transactions a ainsi représenté 75 % de la demande placée de l’enseignement supérieur en 2023, contre 41 % en 2022 et 43 % en moyenne ces cinq dernières années.

Le début d’année 2024 s’annonce poussif avec seulement trois transactions de plus de 1 000 m2 recensées sur les trois premiers mois de l’année, totalisant 9 300 m² (- 63 % en un an).

Si ce ralentissement était attendu en 2024, la demande des établissements restera élevée dans un contexte hyperconcurrentiel où les campus bénéficiant des meilleurs standards sont largement privilégiés par les étudiants français et internationaux. Plusieurs projets significatifs devraient par ailleurs animer le marché dans les prochains mois, en particulier dans Paris intra-muros ou l’Ouest francilien.

Paris et les Hauts-de-Seine plébiscités par les établissements

La capitale reste le 1er secteur plébiscité par les écoles supérieures privées et concentre 42 % des surfaces consommées (> 1 000 m²) en Île-de-France depuis 2016 et 50 % du nombre total. La rive gauche, cœur historique de l’enseignement supérieur, est nettement privilégiée par les établissements (63 % du volume placé intra-muros). Bien que la localisation et la centralité soient des critères primordiaux pour les écoles, les mouvements de grand gabarit se sont multipliés hors de Paris depuis 2019. C’est le cas dans l’Ouest où l’environnement et l’accessibilité renforcée, la disponibilité d’actifs de qualité et la proximité de grands groupes attirent les établissements privés. Les Hauts-de-Seine concentrent ainsi 39 % des volumes placés depuis 2016 et 47 % des surfaces consommées > 1 000 m² en Île-de-France en 2023.

Enfin, la taille moyenne des surfaces prises à bail dans Paris a augmenté de 30 % en 2023 en comparaison à la période 2016-2022, contre 33 % pour celle en Île-de-France (hors de Paris).

Marché de l’investissement : près de 500 millions d’euros investis en 2023

Les volumes investis en immobilier d’enseignement ont poursuivi leur progression en 2023, atteignant le niveau historique de 485 millions d’euros, portant le total des volumes investis depuis 2016 pour cette typologie de biens à plus d’1,8 milliard d’euros. Cette performance illustre l’intérêt des investisseurs pour cette classe d’actifs, alors que les besoins en espaces éducatifs et de formation en France sont importants, et que les locaux d’enseignement se caractérisent par des baux longs et des utilisateurs habituellement captifs. Cette dynamique devrait toutefois être freinée en 2024, dans un contexte global de diminution des montants investis sur les marchés immobiliers.

Source : Knight Frank, « L'immobilier d'enseignement : bilan 2023 & perspectives 2024 (France) »