En 2018, le prix des appartements neufs pourrait baisser en Ile-de-France, comme le suggère l’étude du Grecam dévoilée par les promoteurs du Grand Paris. Le choc de l’offre et de la demande ?

Les Promoteurs du Grand Paris dévoilent les résultats d’une étude inédite du Grecam, sur le choc de l’offre en Ile-de-France, réalisée à partir des données issues de son Observatoire immobilier de l’habitat, et fondée sur le suivi de la commercialisation des appartements neufs, de l’obtention du permis de construire jusqu’à la livraison de l’opération.

Depuis 2016, le marché francilien connaît une hausse significative des mises en vente et des réservations, dépassant le seuil des 30 000 appartements vendus par an. Si l’offre continue de se développer de manière soutenue en 2018, la demande peut-elle suivre?

Une offre accrue en 2018

Le marché francilien de l’immobilier neuf devrait rester très dynamique en 2018. Au niveau de la répartition de l’offre, 67% des mises en vente prévisionnelles devraient se concentrer à Paris et en petite couronne.

Si, depuis 2016, l’offre était rapidement absorbée par la demande, en 2018, certains micro-marchés d’Ile-de-France, où l’offre à venir est importante, pourraient connaître un ralentissement des ventes. C’est notamment le cas de certains micro-marchés des Hauts-de-Seine (10 673 appartements à venir), de la Seine-Saint-Denis (8 891 appartements à venir) et du Val-de-Marne (6 024 appartements à venir).

En conséquence, les prix pourraient baisser au sein de certains quartiers, ce qui est une bonne nouvelle pour les accédants à la propriété.

Les causes des risques sur ces micro-marchés

Les principaux risques de stagnation sur ces micro-marchés sont liés à la fois :

- à des aspects conjoncturels la possibilité d’une remontée des taux d’intérêts, au second semestre 2018, et des programmes qui ne sont pas toujours éligibles à la TVA réduite à 5,5% ;

- à l’offre plus importante que la demande : des stocks actuellement élevés (déjà plus de quatorze mois de délai d’écoulement pour certaines communes), sur des micro-marchés où les prix ont augmenté rapidement depuis 2016 ;

- à la politique urbaine de certaines villes : la part élevée des grandes surfaces (quatre et cinq-pièces) imposées par certaines municipalités, alors que le marché francilien est principalement porté par une demande de surfaces moyennes (deux et trois-pièces) ;

- à des critères géographiques: de par l’offre plus importante en 2018, les investisseurs risquent de délaisser les appartements neufs les plus éloignés des dessertes ferrées (programmes distants de plus d’un kilomètre d’une gare RER, Sncf ou métro) ;

- et la pression de l’offre individuelle sur le marché des grandes surfaces, dans les communes où le parc de maisons individuelles dépasse les 25%.

« Le profil des acquéreurs devrait aussi être impacté, car au-delà de 6 000 €/m2 parking inclus (PI), explique Hugues Kirichian, président du Grecam, les opérations neuves captent essentiellement une clientèle en résidence principale. A ce niveau de prix, la part des investisseurs est réduite, du fait du plafond du dispositif Pinel limité à 300 000 € PI. »

Les reports du Grand Paris Express, un impact sur les prix ?

Pour Philippe Jarlot, président des Promoteurs du Grand Paris, une association qui regroupe six promoteurs immobiliers (Bécarré Elysées, Bricqueville, Cibex, MDH Promotion, Paris Ouest Promotion et Pierre Etoile), « Pour replacer le projet du Grand Paris Express sur des bases solides, le gouvernement fait actuellement le point sur les défis techniques et financiers. Le calendrier de réalisation du projet doit être révisé, ce qui entraînera sans doute des retards sur l’ouverture des lignes. Ces multiples reports n’auront pas ou peu d’impact sur les prix car les accédants à la propriété ont déjà anticipé ces aléas ».