Certains groupes immobiliers militent pour la valorisation des actifs de bureaux en les transformant en logements. Ils prônent pour cela en faveur de l’instauration de quatre incitations fiscales. Explications. 

Dans le cadre de la présentation le 20 novembre dernier de l’étude sur le thème de la transformation des bureaux en logements ou autres locaux menée par l’Orie (Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise d’Ile-de-France), de nombreux intervenants étaient invités autour d’une table ronde animée par Olivier de la Roussière, président de Vinci Immobilier : Dominique Alba, directrice de l’Apur, Joachim Azan, associé-fondateur du groupe Novaxia, Philippe Depoux, directeur général de Gecina, Patrick Jarry, maire de Nanterre, et Marc Warnery, architecte associé et directeur général de Reichen & Robert & Associés.

C’est dans ce cadre que le dirigeant de Novaxia, spécialiste de la réalisation d’opérations immobilières ainsi que de la collecte sur l’investissement direct dans les PME immobilières et hôtelières, était appelé à intervenir. Car depuis 2008, l’une des expertises du groupe Novaxia est de donner une seconde vie à des actifs désuets, tout en maîtrisant la complexité économique, fiscale et réglementaire, ainsi que la maîtrise d’œuvre de chantiers de réhabilitation.

Pour permettre la valorisation des actifs de bureaux en les transformant en logements, des pistes ont été suggérées par le groupe Novaxia.

Instaurer l’usufruit locatif intermédiaire

Il existe une vraie problématique en matière de logements intermédiaires. De nombreux ménages ne peuvent aujourd’hui prétendre aux logements sociaux car leurs revenus excèdent les barèmes et n’ont pas assez de ressources pour accéder au marché privé. L’ULS (usufruit locatif social) qui consiste à un démembrement temporaire de propriété (minimum quinze ans), nue-propriété appartenant à un investisseur privé et l’usufruit à un organisme en charge de gérer des logements sociaux, permet de développer du logement locatif social.

En optant pour l’usufruit locatif social, le nu-propriétaire bénéficie d’un logement à un tarif réduit (l’usufruitier s’acquittant du montant d’acquisition de l’usufruit), puis d’exonérations fiscales : le bien immobilier n’entre pas dans l’assiette taxable à l’ISF, et le nu-propriétaire est exonéré d’impôt sur les plus-values immobilières.

Sur les mêmes principes que l’ULS, un usufruit locatif intermédiaire (ULI) pourrait être créé. Le nu-propriétaire pourrait ainsi bénéficier des mêmes exonérations fiscales, et l’usufruit serait assuré par un organisme chargé de gérer des logements intermédiaires.

L’accompagnement fiscal

Déduire le coût des travaux de transformation de bureaux en habitation du montant des revenus fonciers ! Un propriétaire bailleur a la possibilité de déduire du montant des loyers encaissés les charges et frais liés à l’amélioration du logement qu’il possède. Ce principe ne s’applique pas aux travaux qui ont pour effet la transformation en habitation de locaux affectés auparavant à un autre usage. Ces travaux qui modifient en profondeur le second œuvre, sont assimilés à de la construction ou reconstruction, à l’exception d’un immeuble originellement affecté à de l’habitation et qui n’a pas fait l’objet de travaux modifiant la conception, l’aménagement ou les équipements de l’immeuble.

Pour favoriser la transformation de bureaux en habitation, le montant des travaux de transformation de bureaux en habitation pourrait être déduit du montant annuel des revenus fonciers à déclarer par le propriétaire.

Réduire l’impôt sur les plus-values pour l’opérateur

Aujourd’hui la personne morale cédante profite d’un taux réduit d’IS de 19 % au lieu de 33 % applicable aux plus-values de cession de bureaux (articles 210F et 219 du Code général des impôts). Toutefois, cet avantage pourrait plutôt bénéficier à l’opérateur.

Instaurer des aides sur des travaux spécifiques

En cas de transformation de bureaux en logements, l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) accorde des aides aux propriétaires-bailleurs, dès lors qu’ils louent le logement à un loyer inférieur à un plafond (18 euros par mètre carré). En plus des aides existantes, des subventions pourraient être accordées sur des travaux spécifiques (par exemple désamiantage) lors d’opérations de transformation de bureaux en logements.

Des pistes effectivement intéressantes qui pourraient peut être aidées à combler le déficit de logements à Paris intra-muros et sa proche banlieue, tout en satisfaisant investisseurs, promoteurs et acquéreurs.