Par Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea (Crédit photo : Jerulsami/Linxea)

Est-ce le bon moment d’acheter des parts de SCPI ? Compte tenu de la crise sanitaire, les inquiétudes qui se concentraient essentiellement sur la valeur des biens immobiliers ne sont finalement pas fondées.

La confiance des épargnants dans les SCPI repart à la hausse. C’est le constat mené par l’Aspim qui observe un rebond de la collecte au second trimestre 2021, en hausse de 16 % par rapport au trimestre précédent pour s’établir à 1,95 milliard d’euros. Elle se situe à seulement 12 % de moins que la collecte record enregistrée au deuxième trimestre de 2019.

Celle-ci est poussée par certaines classes d’actifs comme la catégorie bureaux qui a capté 53 % de la collecte, la santé et l’éducation avec 23 %, suivi par les SCPI à stratégie diversifiée (16 %) et enfin la logistique et locaux d’activit (4 %).

Autre témoin du dynamisme du marché de la pierre-papier : quatre nouvelles SCPI ont été lancées depuis le début de l’année. Il s’agit de Cristal Life (diversifiée), Allianz Home (diversifiée), Sofidy Europe Invest (diversifiée) et Cœur d’Europe (résidentielle).

Si cette hausse de la collecte envoie des signaux positifs, il n’en demeure pas moins que les points d’inquiétude du secteur se concentraient essentiellement sur le rendement et les valeurs de reconstitution des parts, c’est-à-dire la valeur du parc immobilier des SCPI, qui pourrait témoigner d’une baisse des prix.

En 2020, le rendement a largement rassuré les professionnels, s’établissant à 4,18 %, soit seulement 5 % de moins qu’en 2019. En 2021, plus d’inquiétude puisque celui-ci devrait s’établir à 4,33 %, en hausse de 3,59 % par rapport à 2020 selon nos prévisions publiées dans le précédent Observatoire des SCPI de Linxea.

Concernant les valeurs de reconstitution des parts, celles-ci gagnent à être étudiées en détail dans la mesure où elles peuvent témoigner d’une baisse des prix sur le marché de l’immobilier, mais aussi indirectement du prix de la part des SCPI à la souscription. 

Effectivement, les sociétés de gestion peuvent fixer le prix des parts librement de plus ou moins 10 % par rapport à la valeur réelle des biens selon les dernières expertises du parc immobilier, si les valeurs baissent fortement, le prix de la part peut lui aussi baisser pour conserver ce ratio.

Résultat, depuis le début de l’année seules deux SCPI ont baissé leur prix de part : une SCPI de commerce (Aestiam Pierre Rendement) et une SCPI hôtellerie (Aestiam Cap Hebergimmo). A contrario, sept SCPI ont augmenté leur prix de part dont notamment les trois SCPI résidentielles présentes dans l’Observatoire des SCPI.

Concernant l’évolution des valeurs de reconstitution établies au 31/12/2020 et publiées au premier semestre 2021, on note en moyenne une baisse contenue, de seulement 0,53 % par rapport à 2019. La baisse la plus importante concerne la catégorie Bureaux avec -1,28 % en moyenne, ce qui reste toutefois mesuré. A contrario, toutes les SCPI du secteur résidentiel ont vu leurs valeurs de reconstitution augmenter et enregistrent une hausse moyenne de 4,31%.

Finalement plutôt qu’une tendance baissière forte, il s’agit d’une stagnation des valeurs de parts. Cela témoigne de la qualité et de la bonne gestion du parc immobilier des SCPI, qui joue bien son rôle d’amortisseur en temps de crise. Les emplacements sont bons et les rendements locatifs restent intéressants.

Par ailleurs, les SCPI enregistrent en moyenne un prix de part inférieur de 3% par rapport à leurs valeurs de reconstitution, tous secteurs confondus. La décote la plus importante est concentrée sur le résidentiel avec -7,2%. Alors que les SCPI résidentielles ont toutes augmenté leurs prix de parts en 2021, elles restent tout de même moins chères de 7,2 % par rapport à la valeur actuelle du marché, elles possèdent donc un potentiel de revalorisation plus important.

Ces ratios se veulent également rassurants, ils signifient que les souscripteurs achètent aujourd’hui leurs parts en moyenne 3 % moins cher que la valeur réelle des biens. Les prix de parts ne sont donc pas surévalués, écartant ainsi le risque de bulle immobilière actuellement sur le marché.

Les conditions sont donc bonnes pour les acheteurs comme pour les détenteurs de parts, tant ces chiffres témoignent d’une marge de sécurité confortable avant d’éventuelles baisses des prix de parts. En effet, pour assister à une baisse des prix de part généralisée, il faudrait une baisse globale de la valeur des biens de 13% sur le marché.

Alors que tous les voyants sont au vert pour les SCPI, les récents débats autour du pass sanitaire, dont le texte de loi a été définitivement voté dimanche 25 juillet au Parlement interroge les professionnels du secteur qui s’inquiètent de voir leur fréquentation baisser (restaurants, cafés, hôtels) alors que la reprise était attendue pour l’été grâce à la vaccination. 

Si finalement les commerces ne devraient pas être concernés par les récentes mesures, les professionnels sont unanimes, le pass sanitaire reste moins contraignant qu’un reconfinement.

Affaire à suivre…