Le parc européen des centres commerciaux devrait atteindre 161,4 millions de mètres carrés d’ici la fin de l’année 2014, soit une augmentation de 4,5 % sur un an.

C’est ce que révèle l’étude bi-annuelle European Shopping Centre Development Report du conseil international en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield. Le rythme de développement reste particulièrement important en Russie et en Turquie : 1,1 million de nouveaux mètres carrés y ont été inaugurés au premier semestre 2014, soit près du double de l’ensemble des ouvertures recensées sur la période en Europe de l’Ouest.

Boom en Russie et en Turquie

Tout indique que ce boom devrait se poursuivre dans les prochains mois : 6,8 millions de nouveaux mètres carrés pourraient ainsi ouvrir dans ces deux pays entre le second semestre 2014 et la fin de 2015, dont 4,6 millions pour la seule Russie. Les promoteurs se concentrent en particulier sur les programmes de grande envergure à l’exemple des 230 000 mètres carrés d’Avia Park qui, récemment ouvert à Moscou, est devenu le plus vaste centre commercial d’Europe. De telles ouvertures permettent aussi à la Russie de posséder le deuxième parc le plus important d’Europe, derrière la France mais devant le Royaume-Uni.

La Turquie vient en deuxième position en Europe s’agissant du volume des ouvertures attendues dans les prochains mois. 2,2 millions de mètres carrés pourraient ainsi y être inaugurés d’ici la fin de 2015, reflétant le dynamisme d’un marché des commerces porté par la croissance démographique d’un pays dont plus de 60 % des habitants ont moins de 35 ans et où le nombre de personnes de la classe moyenne ne cesse de progresser. Comme en Russie, l’accent en mis sur le développement de très grands centres, à l’exemple des 155 000 mètres carrés du Mall of Istanbul, ouverts au premier semestre 2014, ou des 100 000 mètres carrés d’Akasya Park, attendus dans la métropole turque en 2015.

La France sur le podium

La France est le 3e pays d’Europe s’agissant des ouvertures à venir de nouveaux mètres carrés de centres commerciaux devant la Pologne, l’Allemagne et l’Italie. Les projets ouverts depuis le début du second semestre 2014 ou qui ouvriront d’ici fin décembre sont peu nombreux et de taille relativement modeste. La plupart sont des opérations d’extension destinées à moderniser de grandes galeries d’hypermarché et à enrichir leur offre grâce, notamment, à la venue d’enseignes dynamiques et au développement de nouveaux concepts de restauration.

Les plus grands projets de 2014, Qwartz à Villeneuve-la-Garenne et les Terrasses du Port à Marseille, ont en effet été inaugurés au premier semestre. Ils compteront en outre à eux deux pour plus d’un tiers des nouveaux mètres carrés ouverts en France sur l’ensemble de l’année. Au final, un peu plus de 300 000 mètres carrés devraient être inaugurés en 2014 dans l’Hexagone, un nombre quasiment égal à celui de 2013. Le volume sera probablement plus élevé en 2015.

Stratégie des foncières et tendance au gigantisme

Contrastant avec une consommation des ménages atone, ce dynamisme de la production tient essentiellement aux stratégies menées par les foncières pour adapter leur offre aux nouveaux modes de consommation et accompagner l’expansion des grandes enseignes internationales, peut-on dans l’étude.

L’une des ouvertures les plus attendues des prochains mois est le Polygone Riviera, ensemble de 75 000 mètres carrés situé près de Nice qui, comme Les Terrasses du Port, confirmera la nette montée en gamme de l’architecture et de l’offre des centres commerciaux. Cette nouvelle opération est aussi le signe d’une tendance au gigantisme qui, parallèlement aux créations ex nihilo, tiendra également à l’extension de quelques-uns des centres régionaux les plus renommés de l’Hexagone à partir de 2015 et au-delà, comme Le Forum des Halles, Cap 3000, Carré Sénart ou encore Val d’Europe. C’est au profit de cette typologie de centres que les plus grandes foncières recentrent aujourd’hui leur patrimoine ; celle aussi qui capte l’essentiel de la demande d’acteurs soucieux de jouir d’une visibilité optimale auprès des consommateurs, qu’il s’agisse d’enseignes inédites, comme Primark ou Rituals, de marques développant leurs propres boutiques, comme Lego ou Bose, ou d’acteurs historiques déployant leurs nouveaux concepts sur de vastes surfaces, comme Tati, La Halle ou Mango.

Les plus grandes métropoles restent généralement le théâtre des projets les plus significatifs attendus en 2015, à l’exemple des opérations menées à Paris (Forum des Halles, Vill’Up), Bordeaux (Promenade Sainte-Catherine) ou Marseille (Les Docks Marseille, Centre Bourse). Toutefois, plusieurs villes moyennes seront également sous les feux des projecteurs l’an prochain, notamment grâce aux ouvertures développées dans le cadre de projets mixtes de requalification urbaine et de dynamisation des cœurs de ville (Le Jeu de Paume à Beauvais, Avaricum à Bourges ou Les Passages Pasteur à Besançon). Ces projets accompagnent aussi l’expansion de grandes enseignes internationales qui, traditionnellement implantées dans les plus grandes villes, ouvrent aujourd’hui dans des cités de moindre envergure afin de compléter leur maillage du territoire (New Yorker, H&M, etc.).

Top 10 des ouvertures de centres commerciaux en Europe entre le 2e semestre 2014 et la fin de l’année 2015

(source : Cushman & Wakefield)