Par Ganaëlle Soussens, avocat au barreau de Paris, experte en droit immobilier, cabinet Soussens Avocats

A grands traits ou par petites touches, la loi Elan est venue modifier les règles applicables en matière d’urbanisme, de construction, de location,de copropriété, de Vefa (vente en état futur d’achèvement), de lutte contre les squatteurs, etc. On notera ainsi, pêle-mêle, la création du bail mobilité, le retour de l’encadrement des loyers, des dispositifs spécifiques applicables aux futurs sites olympiques, la modification des obligations des constructeurs en matière d’accessibilité des logements…

Depuis sa promulgation en novembre 2018, des dizaines de décrets d’application ont été publiées. Parmi les derniers en date, l’on trouve :

- le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne ;

- le décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 fixant le montant minimal des pénalités applicables au syndic de copropriété en cas d’absence de communication des pièces au conseil syndical ;

- le décret n° 2019-498 du 22 mai 2019 relatif aux aides de l’Agence nationale de l’habitat ;

- le décret n° 2019-497 du 22 mai 2019 relatif à l’occupation par des résidents temporaires de locaux vacants en vue de leur protection et préservation, etc.

Parmi les secteurs de l’immobilier qui connaissent des modifications, celui de la mise en location de logements mérite une attention particulière, spécialement parce que les mesures nouvelles intéressent immédiatement les propriétaires bailleurs.

Les apports de la loi Elan en la matière de bail d’habitation concernent notamment la création du bail mobilité (art. 107), la création du contrat de cohabitation intergénérationnelle (art. 117), la modification des règles de la colocation (art. 128), l’allégement du formalisme de la caution avec la suppression des mentions manuscrites incidemment obligatoires (art. 134), le retour de l’encadrement des loyers (art. 140), le renforcement des sanctions des locations touristiques « abusives » au travers de mesures de contrôle renforcé et de sanctions alourdies (art. 145), le renforcement de la lutte contre les « squatteurs » : suppression du délai de deux mois entre l’expulsion et le commandement de quitter les lieux et du bénéfice de la trêve hivernale (art. 201).

Deux de ces mesures méritent une attention particulière : le bail mobilité et l’encadrement des loyers.

Le bail mobilité

Le bail mobilité est l’une des innovations remarquées de la loi Elan.

La situation antérieure

Auparavant, pour mettre en location un logement destiné à être la résidence principale du locataire, le propriétaire avait le choix entre le bail « meublé » ou le bail « nu ». Le bail meublé est conclu pour une durée minimale d’un an renouvelable – ou neuf mois non renouvelables lorsque le locataire est étudiant –, le bail nu est conclu pour une durée minimale de trois ans, renouvelable.

Dans les deux cas, le propriétaire ne peut s’opposer au renouvellement du bail que pour trois motifs : vendre le bien, reprendre le logement pour y habiter ou y loger l’un de ses proches ou encore en raison des manquements graves du locataire à ses obligations.

Dans tous les cas, le bailleur doit respecter un préavis de trois ou six mois respectivement pour un bail meublé ou une location nue. Naturellement, en cas de défaut de paiement des loyers, le propriétaire peut toujours obtenir la résiliation anticipée du contrat.

La création du bail mobilité

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Elan, les propriétaires disposeront d’un nouveau choix : le bail mobilité.

Les logements concernés

Seuls les logements meublés peuvent être loués dans le cadre du bail mobilité. « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » (loi du 6 juillet 1989, art. 25-4). Concrètement, le mobilier d’un logement meublé comporte, au minimum, les éléments suivants :

- literie comprenant couette ou couverture ;

- dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

- plaques de cuisson ;

- four ou four à micro-ondes ;

- réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à - 6°C ;

- vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

- ustensiles de cuisine ;

- table et sièges ;

- étagères de rangement ;

- luminaires ;

- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (décret du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé).

Les locataires concernés

Un bail mobilier peut être conclu avec un locataire et des colocataires qui se trouve(nt) dans l’une des situations suivantes :

- être en formation professionnelle ou en contrat d’apprentissage, poursuivant des études supérieures ;

- effectuer un stage ;

- effectuer une mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle, salariée ou non ;

- effectuer un service civique ;

- ou encore, être « en mutation professionnelle » selon la dernière version du futur article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 adoptée par le Sénat.

Durée et préavis

Le bail mobilité est conclu pour une durée allant d’un à dix mois. Il ne peut pas être renouvelé. S’il l’était, il se transformerait automatiquement en un bail meublé, d’une durée d’un an, renouvelable. En cours de bail, seul le locataire peut mettre fin au bail mobilité avant son terme. Le délai de préavis est ici d’un mois. Le propriétaire est, en revanche, irrévocablement engagé jusqu’à la fin du contrat.

Les apports et les limites

La création du bail mobilité offre une solution « sur mesure » aux locataires qui ont besoin de se loger dans de bonnes conditions pour une durée déterminée. Il offre une alternative économiquement plus intéressante dans cette hypothèse que la location saisonnière ou la location dans une résidence de tourisme. Le locataire a accès à un véritable logement meublé et la durée de son engagement est calquée sur son besoin. Au surplus, il est dispensé du versement d’un dépôt de garantie.

Pour les propriétaires-bailleurs, le côté CDD est incontestablement un avantage. Le bailleur n’aura pas à se préoccuper des conditions et délais dans lesquels il peut s’opposer au renouvellement du bail puisque celui-ci s’éteint spontanément lorsqu’arrive le terme convenu.

Le retour de l’encadrement des loyers

Bien qu’elle pose le principe de la liberté en la matière, la loi Elan instaure, à titre expérimental, un nouveau dispositif d’encadrement des loyers. Ce dispositif s’applique pour la première mise en location d’un logement loué meublé ou non. Il vient compléter le dispositif d’encadrement des loyers applicable lors du renouvellement du bail ou de la relocation d’un bien ne changent pas.

L’encadrement du loyer pour une première mise en location

La version Alur

L’encadrement des loyers dans les zones tendues était l’une des mesures phares de la loi Alur du 24 mars 2014, qui avait introduit la notion de « loyer de référence », lequel pouvait être majoré ou minoré, selon les caractéristiques propres du logement concerné. Les préfets des zones concernées étaient chargés de fixer le montant des loyers de référence. Des arrêtés préfectoraux ont ainsi été pris à Paris et Lille, avant d’être annulés par les tribunaux administratifs.

Ces annulations ont créé des difficultés d’application de la loi dans le temps : les règles relatives à l’encadrement s’appliquent entre la date de publication de l’arrêté préfectoral et celle de son annulation.

Ainsi, à Paris par exemple, l’encadrement des loyers « version Alur » concerne les baux qui ont été signés ou renouvelés entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017. Depuis cette date, il n’existe plus d’arrêté préfectoral fixant le loyer de référence.

La version Elan

La loi Elan pose le principe selon lequel « la fixation du loyer des logements mis en location est libre » (cf. article 17 nouveau, 2e alinéa). Le dispositif d’encadrement des loyers version Alur est donc abrogé.

Mais le législateur n’a pas totalement abandonné l’idée d’un encadrement du montant des loyers puisque la loi Elan le prévoit, à titre « expérimental », pour une durée de cinq années, dans les communes « volontaires » remplissant quatre critères :

- un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;

- un niveau de loyer médian élevé ;

- un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;

- et des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celle-ci.

A l’issue de cette période d’expérimentation, le gouvernement présente au Parlement un rapport d’évaluation.

Par délibération du 11 décembre 2018, le conseil de Paris a demandé au gouvernement de l’autoriser, par décret, à mettre en œuvre le dispositif d’encadrement des loyers. Ce dispositif a donc été mis en place à Paris par décret du 12 avril 2019. Il sera applicable à compter du 1er juillet 2019, le préfet de Paris ayant signé l’arrêté n° 2019-05 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la Ville de Paris.

Cet arrêté, publié le 28 mai 2019, « découpe » la ville de paris en quatorze secteurs géographies : Batignolles, Saint-Germain-l’Auxerrois, Notre-Dame, etc. Les loyers de référence ont été, pour chaque secteur, déterminés selon le nombre de pièces que comporte le logement (d’un à cinq et plus) et en fonction de l’année de construction de l’immeuble.

Ainsi pour un quatre-pièces et plus, construit entre 1946 et 1970, situé en secteur 13 (ex. quartier Saint-Fargeau dans le XXe arrondissement, le montant du loyer de référence était fixé à 15,10 € par mètre carré de surface habitable pour un logement loué nu, avec une minoration possible jusqu’à 106 € par mètre carré, et 17,10 € par mètre carré pour un meublé, avec une minoration possible jusqu’à 12 € par mètre carré).

A l’autre bout du spectre, le loyer de référence d’un studio construit avant 1946, situé en secteur 1 (Invalides, Ecole militaire) était de 31,10 € par mètre carré pour un logement loué nu (avec une majoration possible jusqu’à 37,30 € par mètre carré) et de 35,10 € par mètre carré pour un meublé (avec une majoration possible jusqu’à 42,10 € par mètre carré).

Ces valeurs sont un peu inférieures à celles retenues en 2017 par l’arrêté préfectoral qui avait annulé par la juridiction administrative.

Les propriétaires-bailleurs qui mettront en location, pour la première fois, un logement situé à Paris à compter du 1er juillet 2019 devront donc surveiller la publication du futur arrêté préfectoral, car la loi Elan a durci les sanctions en cas de non-respect de règles d’encadrement des loyers s’il estime qu’un propriétaire ne respecte pas la règle le préfet pourra lui adresser une mise en demeure de diminuer le montant du loyer et de rembourser au locataire les sommes trop-perçues et, si le bailleur persiste, le préfet pourra lui infliger une amende administrative de 5 000 € au maximum pour une personne physique ou 15 000 € au maximum pour une personne morale, une SCI par exemple. Parallèlement, le locataire pourra également saisir la justice d’une action afin de diminution du loyer.

L’encadrement des loyers lors du renouvellement du bail ou de la remise en location (le dispositif SRU)

La loi Elan n’a rien modifié au dispositif d’encadrement de l’évolution du loyer lors du renouvellement du bail ou de la remise en location d’un bien, dispositif issu de la loi SRU.

Le principe est le suivant : le loyer des logements reloués ou des baux renouvelés dans les zones tenues ne peuvent évoluer, par rapport aux loyers anciennement pratiqués, que dans les limites de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).

L’IRL est un indice publié chaque trimestre par l’Insee et correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Autrement dit, sauf exceptions, le propriétaire-bailleur ne peut augmenter le montant du loyer au moment du renouvellement du bail ou à la faveur d’un changement de locataire, il peut seulement l’indexer pour tenir compte des variations de l’IRL.

Les seules exceptions à la règle sont les hypothèses dans lesquelles :

- le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à six ou douze mois de loyer, selon les cas ;

- le loyer antérieur était manifestement sous-évalué.

A la suite du rétablissement de l’encadrement du niveau des loyers à Paris et pour les autres zones où il sera remis en vigueur, les propriétaires-bailleurs vont donc devoir appliquer les deux règles (encadrement du niveau du loyer et encadrement de l’évolution du loyer) qui sont appelées à se combiner selon les modalités instituées par un décret du 27 juillet 2017, modifié par un nouveau décret du 13 mai 2019…

Quoi qu’il en soit de la complexité du dispositif, il constitue notre droit positif jusqu’en novembre 2023, date de la fin de la période d’expérimentation prévue par la loi Elan.

Les propriétaires-bailleurs, les investisseurs et ceux qui les accompagnent dans leurs projets ont donc le plus grand intérêt à se pencher sur ces questions, que ce soit au stade de l’acquisition, à celui de la mise en remise en location d’un bien ou encore au moment de renouveler un bail en cours.