Dans un contexte d’inflation persistante et de retournement du marché immobilier, la baisse de la valeur des parts de certaines SCPI, amorcée fin juillet, se poursuit pour le deuxième trimestre consécutif. Le nouvel indice RSCPI publié par Ramify révèle pourtant que certains véhicules continuent à tirer leur épingle du jeu.

L’annonce avait fait l’effet d’une bombe au cœur de l’été. Pour la première fois depuis dix ans, la pierre-papier affichait une performance négative, entraînée par la baisse du prix des parts de quelques grosses SCPI gérées par de grands établissements financiers. Si cette tendance s’accentue au troisième trimestre, ce type de placement recèle encore de belles opportunités d’investissement. C’est le constat tiré de la nouvelle édition de l’indice RSCPI, calculé à partir des données de soixante-et-onze SCPI à capital variable et publié par la plate-forme de gestion de patrimoine Ramify. « En ligne avec le marché de l’immobilier dans son ensemble, commente Olivier Herbout, cofondateur et CIO de Ramify, nous observons une deuxième baisse consécutive trimestrielle de l’indice. Cette tendance ne remet pas en cause la résilience des SCPI à long terme. Les loyers continuent de progresser, et plusieurs SCPI ont même relevé leur taux de distribution cible pour l’année 2023. Une tendance se dégage : les SCPI jeunes et sans frais de souscription sont celles qui ont le mieux performé en 2023. »

Un 3e trimestre à -1,86 % affecté par une baisse moyenne des parts de -2,87%

Au troisième trimestre, la performance moyenne des SCPI composant l’indice RSCPI est négative à -1,86%, contre -1,95 % au deuxième trimestre. Cette performance en demi-teinte se répartit entre la baisse du prix des parts (-2,87%) et la progression des loyers (+1,01%).

Dans la foulée des révisions du deuxième trimestre, d’autres grands acteurs ont revu à la baisse le prix des parts de leurs SCPI au troisième trimestre. Ainsi Primopierre et Patrimmo Commerce de Primonial REIM, qui ont baissé le prix de leurs parts avec une baisse moyenne de -12,06 %, et quatre SCPI de Perial AM ayant enregistré une baisse moyenne de -13,60 %. Les SCPI avec une revalorisation négative représentaient environ 23 % de la capitalisation totale des SCPI dans le RSCPI durant le troisième trimestre 2023.

Les loyers ont progressé de 1,01%, affichant une bonne stabilité par rapport à l’année précédente. Cette résilience peut se lire également dans les différents rapports trimestriels des SCPI, à travers des indicateurs tels que le taux d’occupation financier, qui reste au-dessus de 90% pour la majorité des SCPI.

La performance de 2023 se creuse à -2,95% sur les trois premiers trimestres, contre -1,1% au premier semestre.

Certaines SCPI tirent leur épingle du jeu

Si le contexte actuel s’avère difficile pour les SCPI avec les plus importantes capitalisations ayant construit leur patrimoine dans un environnement à bas taux, il est néanmoins favorable aux véhicules plus récents et sans dette.

C’est le cas notamment des véhicules jeunes, comme Remake Live, qui est passée d’une capitalisation d'environ 120 millions d’euros, fin 2022, à environ 332 millions d’euros au troisième trimestre, soit une augmentation de +177 %. La conjoncture actuelle étant favorable aux acquéreurs, cette SCPI profite des rendements à l’achat hors norme. Elle a notamment eu l’occasion de se positionner au troisième trimestre sur un immeuble prime au Royaume Uni, avec un rendement acte en main de 7,7 %.

Citons aussi Novaxia Neo, qui a annoncé le 8 novembre rehausser son taux de distribution prévisionnel entre 6,25 et 6,60 % pour l’année 2023.

Quatre SCPI lancées au 3e trimestre : pour anticiper la fin de cycle ou profiter d’un environnement favorable ?

Quatre SCPI aux thèses d’investissement différentes ont été lancées au troisième trimestre, notamment pour capitaliser sur les nouvelles conditions de marché :

- Upeka, première SCPI lancée par Axipit Real Estate Partners. Une nouvelle SCPI sans frais d’entrée, qui vise à constituer un parc immobilier diversifié (bureaux, commerce, logistique, hôtels, parkings, logements, résidences de services, etc.) en France, dans la zone euro, et au Royaume Uni.

- Alta Convictions, première SCPI lancée par Altarea IM, qui investit dans des actifs mixtes et vraisemblablement récents (commerces, écoles, logistique urbaine et bureaux, etc.).

- MyShareEducation, nouveau véhicule géré par MyShareCompany dédié à l’immobilier d’éducation, d’enseignement et de recherche.

- Cœur d’Avenir, nouvelle SCPI lancée par Sogenial qui vise un patrimoine immobilier diversifié, principalement dans des crèches, des locaux destinés à l’enseignement et des résidences étudiantes.

Un placement résilient à long terme

Les SCPI à capital variable sont principalement des SCPI de rendement, soit des SCPI dont la mission est de générer un rendement complémentaire stable. Elles ont montré leur résilience face à la crise financière en 2008 et la crise sanitaire notamment. Ainsi, entre 2012 et 2022, leur performance moyenne s’établissait à 5,29 %.

Les loyers distribués au cours de l’année 2023, signalent une stabilité des distributions. Plusieurs SCPI ont même relevé leur taux de distribution cible pour l’année 2023. C’est précisément le cas de de Remake Live, déjà citée, avec un taux de distribution cible entre 7,25% et 7,75%, ou de Novaxia Neo et d’Iroko Zen qui visent des taux de distribution respectivement entre 6,25% et 6,60% et supérieur à 7%.

Cette hausse de taux de distribution est expliquée principalement par deux facteurs : le contexte inflationniste, qui a impacté positivement les loyers grâce à l’indexation annuelle des loyers, et la hausse des taux d’intérêts, qui a permis aux SCPI de faire fructifier leur trésorerie à des taux supérieurs à 3 %, augmentant ainsi leurs revenus financiers.

Méthodologie : l’analyse porte sur un univers de soixante-et-onze SCPI, avec une répartition entre les différents actifs (bureaux, commerce, logistique, résidentiel, etc.) calquée sur les données de l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier). Le Ramify SCPI Index est construit à partir des SCPI pondérées par leur capitalisation. Il est mis à jour trimestriellement et représente le retour total sur investissement en SCPI en France.