Si Cœur de Ville a marqué le pas durant le confinement, Cœur de Régions a pu poursuivre sa trajectoire ascendante. La gestion de crise et les efforts de communication ont d’ores et déjà permis de relancer la collecte. Et les perspectives sont bonnes pour la société de gestion avec le lancement d’une nouvelle SCPI début 2021… Entretien avec Jean-Luc Bel, directeur du développement et partenariat de Sogenial Immobilier.

Comment expliquez-vous cette différence assez nette entre Cœur de Ville et Cœur de Régions face à la crise ?

La SCPI Cœur de Ville constitue vraiment l’ADN de Sogenial. Il s’agit d’une SCPI orientée « commerces », elle est donc inévitablement plus touchée que la SCPI Cœur de Régions, plus diversifiée. Dès le début de la crise, nous avons établi plusieurs scenarios  portant sur la distribution du dividende annuel 2020. Nous avons alors fait le choix de nous aligner sur une hypothèse prudente et d’annoncer un D.V.M (Distribution sur Valeur de Marché) prévisionnel  à 5,05 % dès le premier trimestre 2020, alors que nous aurions pu rester à 5,30 %, comme l’an dernier. Cœur de Ville disposait notamment de 22 % de report à nouveau au 31 décembre 2019 qui nous auraient permis de conserver notre niveau de distribution, mais nous avons opté pour la prudence.  Au deuxième trimestre, nous avons décidé de maintenir cette rentabilité par part à 5,05 %. Nous allons d’ailleurs tenir nos prévisions jusqu’au 31 décembre 2020 avec un D.V.M à minima de 5,05%. Nous devrions finir l’année en première ou deuxième position parmi les SCPI de commerces. Dans ces conditions, nous n’envisageons pas de baisser la valeur de la part, ni le délai de jouissance. Celui-ci reste fixé au premier jour du quatrième mois.  Cœur de Ville devrait également renforcer son report à nouveau en fin d’année grâce aux acquisitions du premier semestre, et notamment grâce à l’achat au mois de juin d’un nouvel actif d’une surface de 1 500 m2 au Nord-Est d’Angoulême, louée à l’enseigne Action (CA >1,4Mds€) qui intensifie son développement en France.

Où en est la collecte sur Cœur de Ville ?

La collecte a subi un ralentissement. Mais nous avons une grande confiance dans nos actifs et leurs locataires. Cœur de Ville bénéficie d’une belle diversification de thématiques de magasins, sans aucun actif hôtelier ou de restauration ; elle compte en particulier un tiers d’enseignes alimentaires et chacun a pu constater la résistance de ce secteur d’activité pendant la crise. Nous sommes également persuadés que les consommateurs privilégieront désormais les petits commerces de proximité pour leurs achats. 

La collecte repart depuis un peu plus d’un mois. Nous avons beaucoup communiqué avec nos partenaires et nos associés, notamment via des webinaires. Ils ont ainsi pu juger la qualité de notre gestion de crise et la grande proximité avec laquelle nous avons accompagné les locataires. Nous avons accordé un report ou une franchise de loyer à sept d’entre eux, contre un allongement des baux de un à trois ans.

La SCPI Cœur de Régions semble elle peu affectée par la crise… 

Cette SCPI est toute récente puisqu’elle n’a qu’un an et demi. Mais dès le départ, Cœur de Régions a procédé à des achats d’actifs bien diversifiés et disposant de locataires très solides comme Pôle Emploi, la Banque de France, La Référence Pierre, Séphora… Durant le confinement, nous avons bien sûr accordé des échelonnements de loyers aux locataires qui en avaient besoin, mais seuls deux d’entre eux ont nécessité l’octroi d’une franchise de loyers, de deux mois et demi en moyenne. Plus de 85 % des loyers ont effectivement été payés. Grâce à ses fondamentaux solides, Cœur de Régions a pu servir un D.V.M. de 6,25 % sur les deux premiers trimestres 2020, soit un taux identique à celui de l’année 2019. Et nos simulations nous permettent de maintenir cette prévision de distribution jusqu’à la fin de 2020. Cœur de Régions garde donc le cap et fonctionne bien ! Elle aura la chance de finir l’année parmi les premières SCPI françaises. 

Vous annoncez même une revalorisation de la part de Cœur de Région ?

En effet, conformément à notre stratégie de gestion visant à coupler rendement et revalorisation, nous avons augmenté le prix de la part une première fois de 1,2 % en 2019 et à nouveau de 0,80 % le 30 juin dernier. Elle s’établit désormais à 632,50 €. Quant à la collecte, elle est restée relativement dynamique au deux premiers trimestres 2020, avec une capitalisation en progression de + 64 % depuis le 1er janvier. Notre vitalité nous a permis de procéder à quatre acquisitions au deuxième trimestre 2020. Une croissance facilitée par notre transformation digitale, puisque nos activités sont, depuis plus d’un an, en grande majorité dématérialisées. Cela nous a permis de continuer à acheter, à collecter, à communiquer avec nos partenaires durant le confinement.

Quelles sont les perspectives de Sogenial ?

Nous sommes dans une dynamique de développement du groupe, avec une stratégie ambitieuse. Nous prévoyons d’embaucher quatre nouvelles personnes d’ici la fin de l’année, permettant notamment de renforcer le service commercial  dès le 1er septembre, mais également les équipes d’Asset Management et le pôle comptabilité.

Sogenial est en pleine expansion, passant de 40 M€ d’encours il y a deux ans à 320 M€ aujourd’hui, répartis sur nos deux SCPI et nos six OPPCI. Nous sommes donc restés très actifs durant la Covid-19 et proches de nos partenaires CGPI. La pandémie n’a pas stoppé notre dynamisme et nous avons même le plaisir d’annoncer le lancement d’une nouvelle SCPI dans le courant de l’hiver prochain… !

Crédit photo : © Antoine Mercusot