Les équipes de MeilleureSCPI.com et Rock-n-data* se sont penchées sur les performances des SCPI de rendement au cours des trois dernières décennies. Résultat : des TDVM toujours positifs et stables malgré les crises, mais des VPM plus volatils…

Face à l’impact économique de la crise sanitaire, MeilleureSCPI.com a souhaité comprendre comment ont évolué les performances des SCPI au cours des trente dernières années, et particulièrement lors des trois grandes périodes de crise qui les ont marquées, afin d’anticiper l’impact potentiel de la pandémie de Covid-19.

Les SCPI des années 1990 à nos jours

L’éclatement de la bulle spéculative immobilière au début des années 1990 a impacté les SCPI à deux niveaux : la rentabilité et la valeur des parts. En parallèle, une loi de 1993 est venue encadrer le mode de fixation du prix des parts, désormais calculé selon la valeur d’expertise des immeubles. La suppression de toute possibilité de décote, cumulée à une conjoncture défavorable a entraîné une période de baisse des performances des SCPI. Il est devenu quasiment impossible de revendre ses parts. Fin 1993, 1,4 milliards de francs de parts étaient en attente de cession… Une crise de liquidité qui a engendré une perte de confiance de la part des épargnants.

Ce n’est qu’au début des années 2000 que les SCPI sont sorties du tunnel, notamment grâce à une loi de 2001 instaurant l’organisation obligatoire d’un marché secondaire par les sociétés de gestion ainsi que l’assouplissement des conditions de revente et de travaux des immeubles. Les prix vont désormais être fixés en fonction de la réalité du marché des SCPI. Les VPM et les dividendes remontent alors en flèche et les SCPI servent de bonnes performances grâce à la montée des prix de l’immobilier d’entreprise. Les investisseurs reprennent confiance.

La pierre-papier renoue avec le succès au milieu des années 2000. Malgré une forte baisse de la performance globale en 2008, en pleine crise des subprime, les performances repartent à la hausse dès l’année suivante, grâce à l’image de « valeur refuge » véhiculée par l’immobilier et un contexte de taux d’intérêt très bas.

Les volumes d’investissement en SCPI n’ont cessé de progresser depuis 2010, face aux faibles rendements des placements obligataires et de l’assurance vie.

Part des DVM et VPM dans la performance

En observant de plus près la part respective des dividendes (DVM) et de la revalorisation (VPM) depuis 1989, il apparaît que les dividendes représentent plus de 60 % de la performance totale. Ceci s’explique surtout par la crise immobilière des années 1990 à laquelle s’est ajoutée la nouvelle législation de 1993. La plupart des gestionnaires de SCPI ont préféré maintenir leur prix de souscription dans l’espoir que le marché finisse par se rétablir. Leurs seules préoccupations étaient de maintenir des rendements relativement élevés. Une situation rapidement devenue intenable pour de nombreuses SCPI, obligées de réajuster la valeur des parts à la baisse (jusqu’à 30 %) face à une diminution sensible des revenus. Ainsi, les VPM très bas de la période ont fortement affecté la part du VPM dans la performance globale des SCPI sur les trente dernières années.

Il en ressort que le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) des SCPI de rendement est toujours resté positif et stable malgré les crises des années 90, la crise des subprimes et celle du Covid-19. En revanche, la VPM (Variation du Prix Moyen) a connu une plus grande volatilité lors de ces périodes.

Les SCPI dans la crise actuelle

La pandémie de Covid-19 a provoqué un arrêt forcé de l’économie. Mais bien que la collecte et la distribution des SCPI au premier semestre 2020 aient connu un ralentissement, elles n’ont pas subi de retraits significatifs. De plus, les indicateurs d’investissement, de distribution et du marché secondaire ont évolué favorablement au troisième trimestre, avec un niveau de collecte similaire à la période 2015-2018.

Et si le réinvestissement des dividendes était la meilleure façon d’investir ?

La dilution géographique et sectorielle des SCPI, qui a considérablement augmenté ses dernières années, confère aux fonds une meilleure liquidité. Le taux de recouvrement reste élevé. Même si certains secteurs comme le commerce et l’hôtellerie connaissent une baisse conjoncturelle de leurs revenus locatifs, la plupart des SCPI ont accumulé un RAN (report à nouveau) conséquent au fil des ans, élément majeur pour garantir une stabilité des dividendes. Les prix des parts se maintiennent depuis le début de l’année 2020, contrairement aux prix des actifs financiers qui ont subi de fortes turbulences, d’où l’intérêt pour l’épargnant de réinvestir les dividendes perçus afin d’optimiser la rentabilité de son investissement, et ce même lorsque la conjoncture immobilière et économique entraîne une baisse de la performance.

L’investissement en SCPI est un placement à long-terme qui fait preuve de résilience lors de périodes de ralentissement économique. Ainsi, un épargnant ayant réinvesti continuellement ses dividendes depuis 30 ans aurait réalisé le double du bénéfice d’un épargnant ayant encaissé ses dividendes chaque année, illustrant ainsi la performance sur le long-terme de l’investissement immobilier.

* Pôle data de MeilleureSCPI.com