Malgré une année très difficile, les SCPI font preuve de résilience et les premières estimations confirment la résistance de la valeur des parts. Tous les secteurs n’ont bien sûr pas été impactés de la même façon par la crise. L'éclairage de l'Observatoire des SCPI de Linxea et du directeur du pôle immobilier de Linxea, Pierre Garin.

Année inédite pour les SCPI ! Après les records de 2019, 2020 a bousculé l’euphorie. Même si les chiffres définitifs de la collecte ne sont pas encore connus, il est acquis que celle-ci sera inférieure à celle de 2019 (-26 % sur les 9 premiers mois de l’année avec plus de 4,4 milliards d’euros). Après une chute de 66 % entre le 1er trimestre et le 2nd trimestre 2020, le rebond tant attendu par les acteurs du marché a été moins important que prévu, avec une hausse de seulement 16 % entre le 2nd et le 3ème trimestre. En net progrès, le 4ème trimestre devrait venir confirmer ce rebond. 

Même si les souscriptions ont diminué, aucun phénomène de retrait massif n’est pourtant à déplorer, preuve que les épargnants déjà investis gardent confiance.

Loyers récupérés et valeur du patrimoine conservée

Durant toute l’année 2020, le critère scruté à la loupe était le taux de récupération des loyers des SCPI vis-à-vis de leurs locataires. Pourtant, même au plus fort de la crise, ce taux s’est avéré rassurant avec une moyenne de 78 % lors du 2nd trimestre – à nuancer selon les secteurs – avant de peu à peu revenir à la normale sur les derniers trimestres de l’année.

L’autre point d’interrogation concernait la valeur des parts. Les expertises de fin d’année sont encore en cours mais les premiers retours sont rassurants : il n’y aura pas de baisse généralisée des prix des parts sur le marché de la pierre-papier.

Concernant les nouveautés, en dépit du contexte sanitaire, neuf nouvelles SCPI ont été lancées en 2020, soit deux de plus qu’en 2018. Quatre SCPI ont par ailleurs obtenu le label ISR Immobilier, entré en vigueur en octobre 2020 : PFO2, LF GRAND PARIS PATRIMOINE, NEO et FAIR INVEST.

Rendement prometteur

Le rendement moyen devrait approcher les 4,12 % (3,98 % en fourchette basse et 4,27 % en fourchette haute). Il dépassera en tout cas les 4 %, ce qui reste remarquable pour une année aussi chahutée, démontrant les capacités de résilience des SCPI. Rappelons qu’en 2019, le rendement moyen était de 4,40%, soit une différence de 40 points de base seulement. 2020 a donc fait office de stress test grandeur nature pour vérifier la saine gestion des SCPI. Il convient bien sûr de rester vigilant, les chiffres n’étant pas définitifs et 2021 devant certainement être à son tour impactée par la crise.

Le bureau

Parmi les secteurs les plus résilients, le Bureau devrait atteindre 4,20 %, en baisse de seulement 3,45 %. Les entreprises ont continué à fonctionner, le télétravail ne s’est pas généralisé à 100 %. Même si la demande locative a chuté cette année, Paris est la deuxième ville après Dublin ayant attiré le plus de mouvements d’entreprises liés au Brexit (source : Knight Frank), ce qui prouve que la capitale reste une place stratégique attractive en Europe pour les entreprises.

Le commerce

Avec une baisse moyenne des loyers de 18 %, le commerce a tenu bon dans cette année difficile. Certaines SCPI ont fait bien mieux que résister : Cristal Rente, investie principalement sur des commerces qui ont pu rester ouverts, affiche ainsi un rendement de 4,85 %. La SCPI Cœur de Ville devrait sortir un rendement de 5,20 %, et la SCPI Altixia Commerces une performance de 5,03 %.

Les diversifiées

La diversification a été propice en période de crise avec une baisse moyenne des loyers de 7,86 %. C’est dans cette catégorie que l’on retrouve le plus de SCPI à « haut rendement » avec quatre SCPI à 6 % ou plus : Cœur de Régions, Néo, Corum Origin et Vendôme Régions. A souligner que la SCPI Cœur de Régions a également revalorisé à 2 reprises cette année le prix de sa part de 0,8% à chaque fois, ce qui correspond à une performance globale pour 2020 de 7,85% (loyers et revalorisation).

Les spécialistes

Dans ce domaine, les SCPI ont connu des fortunes diverses. Sans surprise, les SCPI de santé et logistique ne sont quasiment pas impactées grâce à un taux de recouvrement des loyers proche des 100 %. Le côté acyclique de la santé a démontré son intérêt en période de crise et séduit les épargnants. Pierval Santé a été une des rares SCPI à afficher une progression de sa collecte par rapport à 2019 (+29% sur les 3 premiers trimestres).

Concernant la logistique, les confinements successifs n’ont contribué qu’à mettre en exergue la montée en puissance du e-commerce. Demande croissante, loyers français inférieurs à ceux de nos voisins européens rendent les perspectives d’avenir très positives. Lancée en 2019, Activimmo annonce un rendement de 6 % pour 73 M€ de collecte.

Sans surprise, l’hôtellerie est le secteur le plus impacté par la crise avec un rendement moyen de 2,27 %. Cela est dû à la difficulté à recouvrer les loyers pour certaines SCPI et la difficulté d’investir les liquidités disponibles pour d’autres dans des conditions de marché optimales. Cette classe d’actifs reste pourtant pertinente, grâce à des fondamentaux solides et sa capacité de rebond. La SCPI Atream Hôtels a déjà annoncé que son prix de part devrait rester stable.

Le résidentiel

Malgré une baisse moyenne des rendements de 11,44 %, cette classe d’actifs a été très peu impactée, le mécanisme de chômage partiel mis en place très tôt par l’État a pu aider les locataires les plus fragiles. La baisse de rendement est compensée par la revalorisation des prix des parts pour les SCPI Kyaneos (+1,92 %) et Primofamily.