Par Nicolas de Bucy, directeur général de Perl

Depuis longtemps, l’investissement immobilier représente un pilier solide dans la constitution d’un patrimoine durable et rentable. Cependant, face à un marché en constante évolution et avec des préoccupations croissantes en matière de gestion et de fiscalité, il est essentiel d’explorer des solutions innovantes et adaptées aux besoins des investisseurs. Parmi celles-ci, la nue-propriété se distingue comme une option attrayante, offrant des avantages significatifs pour les clients soucieux de maximiser leurs rendements, tout en minimisant les contraintes et les risques associés à l’immobilier traditionnel.

Le démembrement de propriété permet de partager, pour une durée définie, la nue-propriété et l’usufruit qui sont les deux droits constitutifs de la pleine propriété : le nu-propriétaire possède le bien sans en avoir l’usage, pendant une durée définie contractuellement, et l’usufruitier dispose du droit d’usage du bien en assurant la gestion locative globale, tout en percevant, au fil de l’eau, les revenus afférents. La fin d’usufruit, généralement après quinze ou vingt ans, correspond au moment où l’investisseur nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien, automatiquement et gratuitement.

Des sociétés immobilières, comme Perl, poursuivent l’accompagnement des nus-propriétaires dans la mise en œuvre de leur choix, à savoir continuer de le louer, le céder ou l’occuper.

Le marché de la nue-propriété aujourd’hui

Dans le panorama des investissements immobiliers, investir en nue-propriété apparaît comme un investissement résilient. Avec tous les avantages qu’offre le modèle, de plus en plus de particuliers et de conseillers en gestion de patrimoine y portent un intérêt croissant. C’est un investissement long terme, qui bénéficie d’une stabilité dans le temps en évitant les aléas de marché. Ce facteur est aujourd’hui très recherché, tant les conditions économiques et les politiques fiscales évoluent rapidement.

La hausse brutale des taux observée ces deux dernières années a naturellement impacté la capacité d’emprunt des investisseurs. Mais le marché de la nue-propriété a bien résisté à ce phénomène, tout d’abord parce qu’une forte part d’épargnants réalise cet investissement avec des fonds propres, sans avoir recours à un crédit.

Pour ceux qui le souhaitent, la remontée des taux peut être une opportunité s’ils sont déjà propriétaire de biens immobiliers en location. En effet, dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, les intérêts de l’emprunt contracté sont déductibles des revenus fonciers actuels, et à venir.

Constitution d’un patrimoine immobilier sans contraintes

En tant que nu-propriétaire, l’investisseur est déchargé de l’ensemble des responsabilités de gestion locative, de paiement des charges et des taxes foncières, ainsi que des contraintes liées à l’entretien du bien. Cela permet de bénéficier d’un investissement immobilier passif, c’est-à-dire sans avoir à s’impliquer activement dans la gestion quotidienne du bien. Aucune gestion, mais également aucun aléa. Bien connu par les investisseurs entre deux baux, le risque de vacance locative n’existe pas. C’est donc un placement attractif pour tous ceux qui souhaitent investir dans la pierre, tout en évitant les contraintes et les risques associés à la location.

Il existe un autre avantage à ne pas percevoir de loyer. Puisqu’il n’y a pas de revenu à déclarer, l’investisseur en nue-propriété n’est pas soumis à l’impôt sur des revenus inexistants. Le schéma d’investissement est également une stratégie intéressante pour les contribuables assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui souhaiterait développer leur patrimoine. En effet, cet investissement ne rentre pas dans la base taxable, donc ne générera, à nouveau, aucune fiscalité supplémentaire pour ces ménages.

Une forte décote du prix d’acquisition

L’un des principaux atouts de l’investissement en nue-propriété réside dans la décote du prix d’acquisition. Cette décote représente une opportunité unique pour les investisseurs de réaliser des économies substantielles tout en accédant à un actif immobilier de qualité. Grâce à la dissociation des droits de propriété, l’investisseur acquiert seulement la valeur de la nue-propriété et peut réaliser une économie allant jusqu’à 40 % du prix de marché en pleine propriété. Cette décote correspond schématiquement à la somme des loyers que l’investisseur aurait pu percevoir sur la durée du démembrement s’il avait acquis un bien en totalité.

Cet avantage permet, d’une part, de maximiser la rentabilité. En acquérant la nue-propriété à un prix réduit, les investisseurs bénéficient d’un potentiel de valorisation plus élevé à long terme. Lorsque l’usufruit prend fin et que les investisseurs récupèrent la pleine propriété du bien, ils peuvent réaliser une plus-value importante grâce à la valorisation du bien. Et, d’autre part, il sécurise l’investissement face aux fluctuations du marché immobilier et les éventuelles baisses de valeur.

Un investissement adapté selon les objectifs patrimoniaux

La diversité des biens immobiliers sur le marché offre des possibilités variées, allant d’appartements familiaux à plus d’un million d’euros, par exemple dans le centre historique de Paris, à des studios localisés au cœur de métropoles régionales dynamiques. En proposant des biens immobiliers de qualité à des prix attractifs, la nue-propriété offre une opportunité d’investissement abordable pour ceux qui souhaitent diversifier leur portefeuille sans compromettre leur budget. Ils peuvent ainsi investir à moins de 100 000 euros, dans le neuf et dans des communes attractives. Le taux d’effort proposé par ce type de produit est très recherché par une grande partie d’investisseurs. Selon la stratégie et les objectifs patrimoniaux, différents profils d’investissement peuvent être identifiés.

Profil des investisseurs de moins de quarante ans

Pour les jeunes investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier sans contrainte de fiscalité ou de gestion, l’investissement en nue-propriété offre des avantages significatifs. La décote du prix rend l’investissement en nue-propriété plus accessible à un plus large éventail d’investisseurs.

Profil des investisseurs de quarante à soixante ans

A cette tranche d’âge, les investisseurs n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats. Ils cherchent plutôt à préparer leurs retraites en bénéficiant des avantages de l’investissement en nue-propriété. L’investissement offre également la possibilité d’agir sur des revenus fonciers existants par ailleurs.

Profil des investisseurs de plus de soixante ans

Ils souhaitent profiter des avantages fiscaux liés à la transmission d’une nue-propriété en plaçant des fonds disponibles. En effet, l’assiette taxable se calcule sur la valeur de la nue-propriété en fonction de la durée restante d’usufruit. Elle sera donc inférieure à la valeur du bien en pleine propriété.

Des acquéreurs de plus en plus jeunes

L’investissement en nue-propriété s’est démocratisé au fur et à mesure des années. Nous observons que les acquéreurs sont de plus en plus jeunes et leur profil a évolué. Ils peuvent ainsi investir à moins de 100 000 euros, dans le neuf et dans des communes attractives. Le taux d’effort proposé par ce type de produit est très recherché par une grande partie d’investisseurs.

Bénéficier de durées réduites avec le marché secondaire

L’investissement réalisé en nue-propriété est un placement liquide. Un épargnant peut revendre à tout moment, sans perdre aucune contrepartie.

C’est une solution basée sur le droit napoléonien, ce n’est pas un dispositif fiscal, comme les dispositifs Pinel, Duflot ou encore Scellier, par exemple, donc elle offre plus de flexibilité en cas d’arbitrage patrimonial ou d’accident de vie.

De ce fait, il existe un marché dit « secondaire », où des biens sont mis en vente avec des durées plus courtes et des taux de nue-propriété réactualisés en fonction du nombre d’années restantes. Il est donc possible d’investir en nue-propriété avec des durées inférieures à dix ans, tout en bénéficiant de tous les avantages fiscaux immédiatement. Notamment sur l’impôt sur la fortune immobilière et la déductibilité des intérêts d’emprunt malgré la durée réduite, ce qui n’est pas toujours le cas suivant les types d’investissement de nue-propriété.

C’est un marché d’opportunités qui représente une centaine de logements par an, mais qui est en constante croissance et qui rencontre un franc succès. Il s’adresse à des investisseurs désireux de se projeter plus rapidement tout en bénéficiant des mêmes avantages que le marché dit « primaire ».

Optimiser sa transmission

A chaque âge de la vie correspond un objectif d’investissement en nue-propriété. Il s’inscrit comme un outil redoutable pour des épargnants visant une stratégie de transmission patrimoniale optimisée.

Comme déterminé au II de l’article 669 du Code général des impôts, l’assiette taxable se calcule sur la valeur de la nue-propriété en fonction de la durée restante d’usufruit. Etant dans un modèle d’investissement avec un usufruit temporaire fixe, ce dernier est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de dix ans entière. Par exemple, la valeur de la nue-propriété est de 54 % si la durée d’usufruit restante est comprise entre onze et deux ans (soit deux tranches de dix ans) ou de 77 % s’il reste moins de dix ans d’usufruit (une tranche de dix ans).

Dans le cadre d’une succession, l’héritier devient nu-propriétaire du bien, et celui-ci continue à s’apprécier dans le temps sans aucune incidence fiscale. Les droits de donation sont ainsi nettement réduits, alors même que le donataire devient, au terme de l’usufruit, automatiquement plein propriétaire.

Une fiscalité avantageuse

Comme pour tout investissement, l’investissement en nue-propriété doit faire l’objet d’une déclaration annuelle aux services des impôts. Dans le cadre d’un investissement réalisé à crédit, les intérêts de l’emprunt contracté sont déductibles des revenus fonciers actuels et à venir. Pour les contribuables assujettis à l’IFI, l’inscription de la nue-propriété est obligatoire, mais n’entraîne aucune conséquence puisque cet investissement n’entre pas dans la base imposable. Ne percevant aucun loyer, l’investisseur n’est pas soumis à l’impôt sur ces revenus.

Perspectives du marché

Le pic de l’inflation semble être derrière nous. Les taux ont amorcé un léger recul, et les investisseurs comme les conseillers en gestion de patrimoine ont compris qu’ils ne reviendraient pas à un niveau historiquement bas autour de 1 ou 2 %. Mais la volatilité du marché ainsi que la gestion des risques sont deux facteurs essentiels dans la recherche d’un bon placement. Le marché de l’investissement en nue-propriété est une solution pragmatique et accessible à un large public d’épargnants et fait aujourd’hui partie intégrante des placements à disposition des Français.

Enfin, le gouvernement a annoncé la fin de la loi Pinel en 2024 et ne semble pas enclin à la remplacer à court terme. Pour tous les ménages souhaitant continuer à investir dans le neuf, ils pourront trouver dans la nue-propriété des opportunités attractives et adaptées à leurs besoins.

Conclusion

L’investissement en nue-propriété représente une opportunité d’investissement attrayante et taillée sur mesure pour les clients des conseillers en gestion de patrimoine. En offrant des avantages significatifs, tels qu’une rentabilité attractive, une optimisation fiscale, une gestion simplifiée et une transmission optimisée de patrimoine, cette stratégie s’impose comme une option incontournable dans la préparation de leur avenir, mêlant sérénité et performance.