Par Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis courtage

Selon notre dernier baromètre « Les Français et l’immobilier, un an après le premier confinement », parmi les Franciliens ayant un projet immobilier, 16% projettent l’achat d’une résidence secondaire. D’autres envisagent de réaliser un investissement locatif afin de se constituer des revenus complémentaires au moment de la retraite. Les conseils d’Artémis courtage pour y parvenir.

Acheter sa maison de vacances

La généralisation du télétravail et les envies de verdure des Français ont redonné du souffle au marché de la résidence secondaire qui compte plus de 3,5 millions de biens en France. Nombre de leurs propriétaires envisagent d’en faire à moyen ou long terme leur résidence principale. Dans ce contexte de crise sanitaire, emprunter pour acheter sa résidence secondaire n’est pas toujours simple, sachant que certains établissements bancaires ne prêtent qu’à ceux qui ont achevé de payer leur résidence principale. Pour décrocher un prêt, un acquéreur doit ainsi se présenter sous son meilleur profil en soignant au maximum son dossier. En évitant, par exemple, les découverts ou les commissions d’intervention facturées par la banque. Il doit également négocier le taux de son crédit sachant que ce dernier est légèrement plus élevé pour l’achat d’une résidence secondaire (ou encore d’un bien locatif) puisque cette opération est plus risquée et que les contreparties commerciales sont moins intéressantes pour les banques.

A noter : même en bon état, une résidence secondaire nécessite un entretien régulier. Il faut compter environ 1% par an de la valeur du bien, et jusqu’à 3% s’il se trouve au bord de la mer ou à la montagne. A cela s’ajoute le coût du transport (train, essence) qui peut gonfler la facture si l’on s’y rend régulièrement. Pour éviter qu’une résidence secondaire ne devienne un gouffre financier, une solution consiste à la louer plusieurs semaines par an en location saisonnière. Mais la concurrence est rude et les conditions de plus en plus strictes. Pour être loué, le bien doit se trouver dans une région touristique et être équipé correctement. Gérer soi-même la location demande aussi beaucoup de temps (gestion de l’annonce, chassé-croisé des locataires, etc.). Une agence immobilière peut s’en charger, contre 15 à 25% des loyers.

Investir dans un bien locatif

Emprunter pour acheter dans un bien locatif reste possible malgré la crise sanitaire. Certes, les banques sont très attentives sur les projets qu’elles financent, en particulier sur la capacité d’endettement. Cette dernière ne doit pas dépasser 35% des revenus en tenant compte des autres charges (comme les mensualités de la résidence principale). Chaque établissement applique ses propres méthodes de calcul : certains prennent les loyers en compte à hauteur de 80%, voire parfois de 100% dans le calcul de la capacité d’endettement, quand d’autres ne les intègrent pas du tout. Dans ce dernier cas, l’emprunteur doit disposer de davantage de fonds pour pouvoir financer son opération.

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’examen de la demande de prêt est encore plus approfondi que pour l’achat d’une résidence principale. Les banques étudient le secteur dans lequel exerce l’emprunteur mais elles regardent aussi les photos du bien visé, les loyers qu’il procure et les estimations de prix fournies par les agences immobilières. Elles sont, enfin, plus exigeantes concernant l’apport personnel. Ce dernier doit représenter au minimum 10% du prix du bien (hors frais de notaire), et parfois davantage selon les établissements. Plus que jamais, l’investisseur doit bien évaluer sa capacité d’endettement en prenant en compte toutes ses dépenses (échéances du prêt de la résidence principale s’il n’est pas remboursé, impôts fonciers, assurance…). Il doit aussi avoir en tête que le loyer couvre rarement la totalité de l’échéance mensuelle du crédit. 

A noter : un investissement locatif permet de dégager un rendement intéressant, à condition d’optimiser la gestion de son bien. Il faut donc se poser les bonnes questions avant de se lancer. Faut-il le louer vide ou meublé ? Ce choix est primordial puisqu’il détermine le choix du bail et l’imposition des loyers (revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux, possibilité de déduire certaines charges, etc.). La location vide implique un bail d’une durée de trois ans reconductible, ce qui réduit les risques de vacance locative. Celle d’un meublé implique un bail d’une durée d’un an reconductible (neuf mois si le locataire est étudiant) ou entre un à dix mois pour le bail mobilité destiné aux personnes en mobilité professionnelle, étudiants ou apprentis. Il est aussi recommandé de souscrire une assurance loyers impayés. Les contrats couvrent généralement les dégradations et les frais de contentieux et leurs coûts s’élèvent entre 3 et 4% des loyers et charges encaissées. Il est aussi possible de se tourner vers la garantie Visale, gratuite, réservée aux locataires étudiants ou salariés précaires.

Voici deux profils d’emprunteurs qui ont récemment décroché un prêt à un taux attractif.

Profil n°1 : Madame, âgée de 61 ans, est salariée du public et touche un salaire de 55 000 euros par an. Monsieur, 64 ans, est médecin et gagne 120 000 euros par an. Le couple est déjà propriétaire de sa résidence principale. Il a pu obtenir un prêt de 250 000 euros sur dix ans au taux de 0,70% (hors assurance) pour acheter sa maison de vacances en Bretagne. Ses mensualités s’élèvent à 2 158 euros (hors assurance).

Profil n°2 : Madame, 39 ans, est salariée du privé et son salaire s’élève à 50 000 euros par an. Monsieur, 44 ans, est cadre commercial et gagne 90 000 euros par an. Le couple a acheté sa résidence principale sur laquelle il rembourse un crédit (capital restant dû de 655 000 euros). Il détient aussi un bien locatif à Tours sur lequel il rembourse un prêt (crédit en cours de 141 000 euros). Il souhaite réaliser un nouvel investissement dans le Var destiné à la location saisonnière. Pour réaliser cette opération, il vient de décrocher un prêt de 350 000 euros sur 20 ans au taux de 0,77% (hors assurance). Ses mensualités s’élèvent à 1 573 euros (hors assurance) et les loyers attendus sont estimés à 15 000 euros par an.