Lors d’un investissement immobilier avec travaux, il est possible d’optimiser l’impact fiscal en bénéficiant d’abord des avantages du déficit foncier, puis de ceux de la location meublée. Une solution déjà mise en pratique par Angelys Group, qui revient sur ce montage original.

L’opération avait été proposée aux investisseurs lors de la restauration de l’hôtel Nice NCA par Angelys Group, spécialiste de la réhabilitation d’immeubles anciens. Le montage, cadencé en deux temps, permet d’optimiser l’impact fiscal de l’investissement. Dans un premier temps, l’acquéreur bénéfice du régime du déficit foncier et peut déduire le montant hors taxe des travaux de réhabilitation. Puis, dans un second temps, il passe au régime BIC et profite des avantages de la location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP/LMNP). L’originalité du montage ? Deux temps fiscaux pour tripler l’impact fiscal. Un modèle duplicable à d'autres projets !

Phase initiale : régime du déficit foncier

Dans l’acquisition d’un bien avec travaux de réhabilitation, le régime du déficit foncier permet d’imputer le montant HT des travaux sur les revenus fonciers, et éventuellement sur le revenu global à hauteur de 10 700 €, à condition que le bien soit loué, une fois réhabilité. 

Le déficit foncier implique une location nue. Dans le cadre de ce montage, il s’agit donc de signer un bail commercial nu avec services para-hôteliers portant sur une location nue. C’est précisément ce schéma du « bail nu » qui va permettre la récupération de la TVA afférente aux travaux de réhabilitation. 

La signature de ce bail doit être concomitante avec celle de l’acte authentique d’acquisition et implique la déclaration sous quinze jours de l’activité afférente à l’administration fiscale. 

La location d’un bien éligible n’est pas soumise à un délai particulier, mais le régime foncier va s’appliquer d’office au moins jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la première imputation des charges foncières sur le revenu global. À cette échéance seulement, le montage proposé par Angelys group pourra passer à sa deuxième phase. 

Deuxième phase : location à long terme en LMP/LMNP 

À la deuxième étape, la location nue est transformée en location meublée, via la signature d’un avenant au bail initial. Parallèlement, le propriétaire achète les meubles du local permettant son habitabilité, ce à prix négocié avec l’exploitant. Point d’attention à cette étape : bien faire évaluer le bien par un professionnel, car sa valeur vénale sera celle du jour de son inscription à l’actif de la nouvelle société. 

Les revenus locatifs deviennent alors des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime donne ainsi accès au bénéfice de l’amortissement de l’immeuble et des meubles, au bénéfice de régime des plus-values des particuliers en LMNP, le tout sans taxation lors du passage d’un régime à l’autre.