L’équipe de MeilleureSCPI.com a analysé les SCPI de rendement (91 SCPI) afin de mettre à jour une étude sur l’endettement financier du marché au 31 décembre 2018.

L’environnement économique des taux d’intérêt bas reste inchangé. L’intervention des banques centrales suite à la crise financière 2008 a conduit à un afflux de liquidités sur les marchés financiers, notamment vers l’immobilier, ce qui constitue un réel levier de la performance d’investissement immobilier à l’heure actuelle. Le coût de l’endettement se maintient toujours à un niveau historiquement bas et des SCPI entendent, de plus en plus, en profiter. L’endettement reste alors un critère de plus en plus important à analyser au-delà des performances immobilières et financières des SCPI. L’auteur de l’étude Endettement des SCPI, Armand Franas, responsable Data, Consulting & Research de MeilleureSCPI.com, explique la méthodologie : « Chaque SCPI lors de l’assemblée générale annuelle, fixe un plafond d’endettement maximal mesuré par un ratio LTV (loan-to-value). Il se situe généralement entre 20 % et 40 % de la valeur d’expertise. Vu la pratique d’acquisition des actifs immobiliers à travers des SCI qui elles-mêmes peuvent s’endetter nous avions appuyé notre analyse sur la mode de détention et calcul d’endettement brut par principe de transparence. Effectivement, si certaines SCPI affichent un taux d’endettement - loan-to-value - faible ou nul, ce chiffre peut parfois s’amplifier si l’on prend en compte les emprunts supportés par la SCI. Autre innovation cette année consiste à analyser des périodes d’échéance des dettes pour identifier des SCPI contraintes à rembourser ou refinancer leur dettes dans un futur proche ».

Le ratio moyen d’endettement des SCPI de rendement est en forte progression de 55% et dépasse 15% fin 2018. L’endettement devient de plus en plus utilisé par des SCPI qui s’inspirent des foncières cotées en gardant toujours le niveau d’endettement modéré par rapport aux SIICs qui affichent leur LTV (loan-to-value) compris entre 35 et 65%. L’endettement des SCPI apparaît donc comme maîtrisé. Toutefois, il constitue un autre point de vigilance majeur, et son évolution doit être surveillée exercice après exercice surtout dans les cas de souscription des SCPI à crédit.

De manière générale, l’observation première de l’étude de MeilleureSCPI.com est qu’il y a très peu des SCPI dépassant la barre des 30% de ratio d’endettement. En effet, 7 SCPI ont présenté des ratios LTV supérieurs à 30% (soit 7,7% de l’échantillon) alors que 60% de l’échantillon affiche l’endettement inférieure à la moyenne avec 6 SCPI sans aucun recours à l’endettement.

L’analyse de l’endettement des SCPI devient de plus en plus compliqué, vu la pratique d’investissement à travers des véhicules indirects qui, eux-mêmes, peuvent s’endetter. Dans un souci de transparence, Armand Franas assure que « nous apprécions et conseillons toujours aux gérants d’afficher l’endettement brut qui englobe la dette des véhicules d’investissement détenus. Afin de garder la meilleure comparabilité des données il est préférable d’afficher l’endettement à travers des bulletins d’information périodiques ce qui est le cas aujourd’hui uniquement pour 23 SCPI sur le marché. Dans un contexte de compression des taux de rendements immobiliers, certains gérants ont pris des mesures restrictives sur la collecte. Mais l’élargissement des horizons d’investissement, les nouvelles modalités de souscription exigent une analyse rigoureuse quant à la capacité des gérants à investir sur des actifs de qualité dans l’environnement des marchés immobiliers de plus en plus compliqués ».

L’étude complète est disponible auprès du pôle Etudes, recherches et conseils de MeilleureSCPI.com.