Comme chaque trimestre, Rock-n-Data réalise une étude sur les performances du marché des fonds immobiliers et dévoile les chiffres de 108 SCPI de rendement au premier trimestre, dont la capitalisation globale dépasse les 88 milliards d’euros.

L’équivalent de 23,4% de la collecte 2022 a été capté durant le premier trimestre 2023

Après une année 2022 record où les SCPI ont continué d’afficher d’excellents résultats, l’année 2023 a débuté avec un contexte macroéconomique tendu et un niveau d’inflation supérieur à 6%. Malgré cet environnement macroéconomique, les SCPI continuent leur démocratisation. Au 31 mars, les SCPI de rendement représentent plus de 88 milliards d’euros de capitalisation et voient leur taille augmenter de près de 3% en 1 trimestre par rapport à la fin 2022.

Au total, 108 SCPI ont été analysées par l’équipe d’analystes Rock-n-Data dont 43 SCPI bureaux, 20 SCPI commerces, 22 SCPI diversifiées et 23 SCPI spécialisées (logistiques et locaux d’activités ; hôtels, tourisme et loisirs ; résidentielles ; santé et éducation). Pour plus de clarté, l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier) a souhaité définir une segmentation typologique plus explicite pour faciliter la comparaison entre les SCPI.

Les SCPI de rendement ont collecté 2,4 milliards d’euros, une collecte en léger recul par rapport au dernier trimestre. Cependant, il est important de comprendre qu’un certain nombre de facteurs exogènes sont à prendre en compte. Tout d’abord, le fait que les prises de participation des sociétés civiles en unités de compte (SC-UC) au sein des SCPI ont été moins importantes du fait d’une collecte en baisse d’environ 220 millions d’euros par rapport au T1 2022.

Dans le prolongement, les participations des investisseurs institutionnels sont, eux aussi, en baisse. Enfin la coût du crédit ne cessant d’augmenter, l’investissement des particuliers en parts de SCPI à crédit n’est aujourd’hui plus intéressant ce qui réduit une part des investisseurs privés capables de se positionner de cette manière.

Il est aussi intéressant de noter l’écart grandissant de collecte entre les SCPI affiliées à des réseaux bancaires et celles à des sociétés de gestion indépendantes. En effet, la collecte nette des SCPI « réseau bancaire » est de 596 millions d’euros, alors que celle des SCPI « réseau indépendant » culmine à 1,81 milliard d’euros au premier trimestre, en augmentation par rapport au 4T 2022.

En attente de la remontée des taux immobiliers

Cette collecte a permis de réaliser 1,44 milliard d’euros d’acquisitions représentant un total de 794 000 m2. Ce sont donc 106 nouveaux actifs qui ont intégré le patrimoine immobilier des SCPI avec les bureaux et la santé représentant 36% et 25% des volumes d’investissements respectivement, la logistique arrive en 3e avec 20% des acquisitions réalisés. Les actifs de commerce ne représentent que 9% des nouvelles acquisitions ce trimestre tout comme les actifs d’hospitalité avec 9% également.

Ce volume d’investissement en baisse par rapport aux premiers trimestres des années précédentes reflète une vague d’attentisme qui s’est généralisée sur le marché d’immobilier d’entreprise d’une manière plus large. Les volumes de transactions sont en baisse en attendant que les taux de rendement s’ajustent aux nouvelles conditions du marché avec une prime de risque intéressante.

En tant qu’Equity Players, les SCPI sauront se positionner sur les opportunités qui se présenteront dans les mois à venir.

Un taux de distribution glissant de 4,41% au 1t 2023

Au 1er trimestre, les SCPI affichent un taux de distribution glissant (c’est-à-dire sur les 4 derniers trimestres) de 4,41%. Selon nos premières estimations, le taux de distribution 2023 devrait garder un niveau comparable à celui atteint en 2022. Il devrait augmenter d’ici à la fin d’année, cela grâce aux distributions exceptionnelles (plus-values des cessions d’actifs) qui interviennent généralement au 3e et 4e trimestres.

Les SCPI Logistique et locaux d’activité présentent le meilleur taux de distribution glissant avec 5,50% suivies des SCPI Diversifiées avec un taux de distribution glissant de 5,44%.

Au 31 mars 2022, le taux d'occupation financier (TOF) moyen des SCPI dépasse les 93%. Il prend en compte les locaux en travaux ou sous franchise de loyers pour prouver l'attractivité des biens immobiliers du véhicule. Un TOF à 93% signifie qu’il y a 7% d’actifs immobiliers vacants seulement.

Par ailleurs, les SCPI poursuivent également leur dynamique vertueuse puisque 47 d’entre elles étaient labellisées ISR au 31 mars dernier, c’est d’ailleurs 9 SCPI qui ont obtenu le label depuis le début d’année. Les SCPI ISR totalisent 67% de la collecte du marché au premier trimestre 2023 pour 56% de la capitalisation totale.

Dans un contexte d’inflation, il est nécessaire d’orienter son épargne vers des rendements attractifs. Bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, les SCPI peuvent être une réponse à la volonté des épargnants de maintenir leur pouvoir d’achat et de protéger leur épargne notamment dans le contexte inflationniste actuel.