SwissLife Dynapierre, géré par Swiss Life REIM, apporte à ses clients une porte d’entrée sur l’immobilier d’entreprise européen. Cet organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) peut être souscrit directement ou comme unité de compte d’un contrat d’assurance-vie.

Créé et agréé par l’AMF en décembre 2010 ce fonds immobilier qui dispose d’une expérience de plusieurs années a servi des performances attrayantes : 5,03 % en 2015, 5,86 % en 2016.

S’ouvrir plus largement aux investissements en Europe

L’OPCI SwissLife Dynapierre mène une stratégie d’investissements géographiquement diversifiés, avec une partie de son portefeuille immobilier actuellement localisée en Allemagne. Investissement Conseils s’est entretenu avec Nicolas Kert, directeur fonds grand public chez Swiss Life REIM.

Profession CGP : Les investissements effectués hors de France sont-ils intéressants ?

Nicolas Kert : La diversification géographique a du sens dans un portefeuille immobilier car elle limite la volatilité en neutralisant une partie des risques entre les pays. Cet effet est d’ailleurs encore plus important que la diversification sectorielle. Mais en pratique elle n’est possible que de manière assez récente, grâce à la mise en place de l’euro, la rationalisation des conventions fiscales, la transparence accrue des marchés et surtout la création de l’OPCI facilitant les investissements transfrontaliers.

PCGP : Vers quels pays européens souhaitez-vous investir ?

Nicolas Kert : Les marchés immobiliers européens se divisent actuellement en trois catégories : les marchés solides et résilients, tels que l’Allemagne ou la Suède, les marchés en reprise franche, essentiellement les pays d’Europe du Sud ou l’Irlande, les pays où l’orientation est moins nette, par exemple le Royaume-Uni.

Sur le long terme, nous privilégions une diversification sur les trois principaux pays d’Europe : l’Allemagne, la France et le Royaume-Uni qui représentent les deux tiers du marché.

A court terme, il nous semble toutefois que le potentiel de croissance des loyers est plus important en Europe du Sud, qu’en Allemagne ou en France dans une moindre mesure. Nous visons donc principalement ces marchés, notamment l’Espagne où l’emploi repart franchement, tandis que l’offre de bureaux est contenue.

Un régime spécifique pour ces fonds immobiliers

Rappelons que les OPCI ont été créés en 2005, mais qu’il a fallu attendre la publication du règlement général de l’AMF du 15 mai 2007 pour que les premiers OPCI puissent être créés. Aujourd’hui, les OPCI sont opérationnels depuis une dizaine d’années, mais de nombreux OPCI ne sont pas ouverts aux particuliers.

On ne recense qu’une douzaine d’OPCI susceptibles d’être souscrits par les particuliers.

Dans sa présentation des OPCI, l’Association française de gestion (AFG) résumait les progrès apportés par les OPCI : « Le cadre réglementaire et fiscal des SCPI, qui demeure encore contraignant en dépit des réformes intervenues notamment en juillet 2013, ne permet pas de répondre pleinement aux mutations actuelles du marché. Avec l’apparition des OPCI, le secteur du placement immobilier collectif s’est modernisé, au bénéfice des porteurs de parts. En effet, ce nouveau véhicule d’investissement donne non seulement accès à d’autres régimes fiscaux que celui uniquement des revenus fonciers, mais également à une gestion plus dynamique du patrimoine immobilier en favorisant de plus la liquidité du portefeuille. Par ailleurs, à la différence des SIIC, ils ne sont pas cotés en Bourse. Les OPCI s’inscrivent à la croisée des chemins entre la culture financière de l’investissement en valeurs mobilières et la culture du placement en immobilier. Les OPCI bénéficient ainsi d’un cadre juridique, efficace et attractif, calqué sur celui des OPCVM, au sens ancien du terme.»

Deux différences importantes entre SCPI et OPCI