La fin d’année est l’heure des derniers ajustements pour investir tout en réduisant son IR. L’occasion d’aller à la rencontre de Thomas Ducerf, direction du développement d’Urban Premium, qui distribue jusqu’à la fin décembre trois SCPI résidentielles à levier fiscal.

Profession CGP : Avant d’évoquer vos solutions d’investissement, pourriez-vous nous présenter votre société ?

Thomas Ducerf :Urban Premium a été créée en 2010 par des spécialistes de l’immobiliers de centre-ville, ayant constaté que l’offre proposée aux investisseurs était assez confidentielle. Ainsi, depuis quinze ans, nous gérons, en tant que société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF, des SCPI à levier fiscal, actuellement en Pinel ancien/Denormandie, Malraux, et déficit foncier ; ainsi qu’une SCPI de commerces situés en pied d’immeuble de centres-villes.

Chaque année, nous collectons autour de 50 millions d’euros sur les SCPI à vocation défiscalisante. Nous comptons aujourd’hui 750 millions d’euros d’encours, pour 170 immeubles situés dans 72 villes différentes, à 99 % en province. Nos fonds ont ainsi la particularité d’être très diversifiés. Nous avons donc participé à la transformation de villes comme Bordeaux, à la bonne époque, ou plus récemment Toulon, Pau ou encore Metz. Notre capacité à « sourcer » les bons immeubles repose sur une expérience de près de 20 ans sur ce marché de l’ancien. 

Comment se porte votre activité ?

Malgré un ralentissement chez certains partenaires, nous n’avons pas connu de baisse significative de notre volume d’activité, même si celui-ci se réalise principalement sur les mois de novembre et décembre. Si le marché des SCPI a connu des difficultés, c’est principalement dû à la hausse des taux. Chez Urban Premium, notre patrimoine étant constitué de biens de qualité et dotés de bons emplacements, les valeurs d’expertise de nos SCPI sont stables ou positives.

Par ailleurs, contrairement au marché du neuf, le résidentiel ancien n’a pas subi de coup de rabot de la part du gouvernement. Au contraire, la rénovation correspond aux enjeux actuels de performance énergétique et de développement durable. Le dispositif Denormandie, auquel nous croyons beaucoup, a d’ailleurs été prorogé jusqu’en 2027. Par ailleurs, la demande locative reste importante, comme en témoigne l’excellent taux d’occupation de nos SCPI.

Pourriez-vous nous présenter vos trois SCPI à vocation fiscale ?

Nous disposons tout d’abord de la SCPI Urban Vitalim 4 qui investit dans des biens éligibles au dispositif Denormandie. Elle ouvre droit à douze années de défiscalisation pour 2 % du montant de la souscription par an pendant 9 ans et 1 % les 3 dernières années, soit 21 % au total en contrepartie d’un délai de conservation des parts pendant 12 ans. Celle-ci répond aux attentes de toutes les typologies d’investisseur car elle ouvre droit à une réduction d’impôts efficace.

Urban Prestigimmo n°5 est notre fonds éligible à la loi Malraux. Il permet une réduction d’impôt de 18 % du montant de la souscription l’année de la souscription et qui est reportable les années suivantes, en contrepartie d’un délai de conservation des parts pendant 9 ans. Autre point de distinction, le dispositif Malraux est hors plafond des niches fiscales de 10 000 euros. Cette SCPI s’adresse donc principalement à des investisseurs fortement imposés, mais pas uniquement, grâce au montant minimum d’investissement très accessible.

Notre SCPI Urban Pierre n°6 repose, quant à elle, sur le dispositif du déficit foncier. Elle convient donc aux contribuables souhaitant optimiser leurs revenus fonciers existants, sans avoir à gérer des locataires supplémentaires.

Toutes ces SCPI sont accessibles à partir de 5 000 euros et ouvertes à la souscription jusqu’à la fin de l’année. Elles peuvent être associées entre elles selon les objectifs des clients. Elles permettent également de disposer d’un rendement proche de 2 % nets une fois que les immeubles sont rénovés et loués. Elles ont une durée de vie identique, 15 ans, et leurs patrimoines sont constitués de 10 à 15 immeubles.

Un mot sur votre véhicule de rendement, la SCPI Urban Cœur Commerce ?

Il s’agit d’une SCPI créée en 2019 et labellisée ISR, qui investit dans des commerces de centre-ville. Trois typologies de commerces sont privilégiées : l’alimentaire, la santé et les services (téléphonie, pressing, coiffeur…). Avec environ 70 millions d’euros de capitalisation et désormais 100 actifs en portefeuille, elle est très diversifiée. Très peu endettée, sa valeur de reconstitution est supérieure de 4 % au prix de part. Son dividende est actuellement en hausse : nous visons un rendement compris entre 5,20  et 5,50 % pour 2025.

La souscription, totalement digitalisée, est par exemple possible en démembrement sur une période de 3 à 20 ans.

Des nouveautés pour 2025 ?

Notre offre de SCPI à levier fiscal sera renouvelée et nous travaillons sur de nouveaux projets dont nous vous parlerons très vite !