Créée en 2005 avec le soutien du groupe BPCE et totalement indépendante depuis trois ans, la société de capital-investissement M Capital Partners s’est progressivement diversifiée sur le secteur de l’immobilier. Le point sur la société et son offre de produits en compagnie de Rudy Secco, son CEO, et Karine Alet, sa directrice associée en charge de la distribution.

Profession CGP : Depuis quelque temps, M Capital s’est progressivement développée sur l’immobilier. Pourquoi ?

Rudy Secco : Il s’agissait de proposer aux investisseurs une offre plus large. Nous nous sommes progressivement structurés sur ce marché en recrutant des spécialistes, aussi bien des seniors que des juniors. Nous opérons via des fonds, du crowdfunding intermédié et de la vente en direct.

Un mot sur la vente en direct ?

R. S. : Nous avons lancé Good Property (www.goodproperty.fr), dont le développement est assuré par Nelly Merly (ex-Primonial). Good Property commercialise des biens immobiliers résidentiels neufs et se positionne sur des opérations de quelques logements (10 à 20 lots) bénéficiant d’un emplacement premium, pour du déficit foncier, du Pinel, ou de la location meublée actuellement et potentiellement sur du Malraux et du monument historique. L’objectif est de commercialiser des produits uniques, en exclusivité, tout en ayant des prix cohérents pour les investisseurs et les promoteurs, avec des commissions maîtrisées.

Karine Alet : En proposant ce type d’opérations, nous sécurisons le client car cela lui garantit que la résidence ne subira pas de sorties massives des propriétaires au bout des neuf années de défiscalisation. La taille des résidences permet également de s’assurer d’une bonne tenue et d’une bonne gestion.

Et s’agissant de votre activité de fonds immobiliers ?

K. A. : Actuellement, nous proposons le FCPR Select Promotion (FR0013333994) qui vient financer des opérations de promotion immobilière. Nos clients investissent par ce biais dans les sociétés portant les opérations de promotion. Nous investissons à un stade avancé des projets :  le permis de construire a été obtenu et est purgé de tous recours, les entreprises de construction ont été identifiées et un pré-bouclage d'appel d'offres a été effectué, les programmes sont commercialisés à plus de 50 % et enfin la GFA (garantie financière d’achèvement) a été accordée par la banque.

Ainsi, lorsque nous intervenons, le risque administratif est écarté et les risques techniques et commerciaux, bien qu'ils subsistent, sont fortement circonscrits.

Nous disposons également, pour chaque opération financée, d’une garantie autonome à première demande, qui permet, en cas de défaillance du programme, de contraindre le promoteur au remboursement des apports des investisseurs financier.

R. S. : Il s’agit ici d’une ligne complémentaire pour les promoteurs, qui vient boucler le financement de leur opération. En effet, les opérateurs immobiliers ont toujours besoin de liquidité pour financer leurs acquisitions de foncier.

La souscription du FCPR est ouverte a minima jusqu’au 30 juin 2019. Ce véhicule clé en main a une durée de quatre ans, prorogeable un an, pour un objectif de rendement de 7 % net par an, avec un montant minimum de souscription de 5 000 euros. Le fonds investira dans dix à quinze programmes, avec deux cycles successifs d’investissement, soit au total entre vingt et trente programmes.

Et pour l’activité de crowdfunding intermédié ?

R. S. : Nous avons lancé en septembre dernier Buildr (www.buildr.fr), la première plate-forme de crowdfunding immobilier conçue pour les CGP. Sur buildr.fr, nous présentons des opportunités d’investissement en direct dans des opérations identifiées, il peut s’agir d’opérations de promotion immobilière, de marchands de biens ou d’actifs loués. Nous les décrivons et en donnons toutes les informations nécessaires afin que l’investisseur se fasse sa propre idée et fasse sa propre sélection, et par conséquent sa propre diversification.

À partir de 5 000 euros de souscription, les investisseurs ont accès à des investissements en actions ou en obligations, sur des durées allant généralement de douze à trente-six mois, avec des objectifs de rendement de 7 à 12 % par an. Les investissements proposés sont en actions de préférence à dividendes prioritaires, préciputaires et cumulatifs ou en obligations avec intérêt déterminé contractuellement.

Cette plate-forme a été pensée pour les conseillers en gestion de patrimoine, puisqu’elle offre de nombreuses fonctionnalités facilitant la réalisation de la mission du CIF.

Nous avons souhaité réintroduire du conseil dans les plates-formes d’investissement en direct et, par la même occasion, permettre au conseiller d’accéder à une classe d’actifs recherchée, dans un cadre réglementaire sécurisé par le recours à un PSI.

K. A. : Il s’agit de proposer de l’immobilier sans avoir à subir une durée d’investissement trop longue, d’obtenir un rendement élevé et de baisser son risque par rapport à un investissement dans une PME. Une dizaine d’opérations sont en cours, avec des tickets moyens de 70 000 euros car ce montage intéresse beaucoup les personnes morales. En effet, sur le plan fiscal, ces investissements peuvent dans certains cas permettre de bénéficier du mécanisme de report d’imposition des plus-values de cession prévu à l’article 150 O B ter, ou du régime mère-fille lorsqu’il s’agit d’un investissement en actions et qu’elle détient plus de 5 % du capital de l’émetteur (de 20 000 à 80 000 euros selon le projet). Ainsi, elle est exonérée à 95 %.

Pour un investissement en obligations, le rendement est d’environ 10 à 12 %, et la durée légèrement réduite.

Un mot sur votre activité historique, le capital-investissement ?

R. S. : Nous sommes aujourd’hui un des premiers investisseurs français dans l’innovation, les MedTechs et Internet, et l’économie présentielle (hôtellerie, restauration et sport indoor) avec des bureaux dans les principales métropoles : Toulouse, Marseille, Lyon, Paris, Nice et depuis peu Bordeaux. Notre activité est centrée sur des PME dont la valorisation est comprise entre 8 et 30 millions d’euros. Nous disposons également d’une activité de reprise d’entreprises avec des fonds souscrits par des institutionnels, comme les collectivités territoriales, les banques ou des mutuelles. Nous avons également développé un incubateur pour les repreneurs d’entreprises, lesquels disposent, en plus du financement, d’un accompagnement via du mentorat, de la formation et des services.

Depuis notre création, nous avons levé plus de 500 millions d’euros, pour 400 millions d’euros investis et 30 millions d’euros retournés aux investisseurs. Nous adressons plusieurs catégories de clients : des CGP, de grands institutionnels via des fonds dédiés, des institutionnels publics (FEI, BEI et collectivités territoriales…).

K. A. : Jusqu’à la fin de l’année, nous proposons également le FIP Capital Actifs 2017 II (FR0013302064), qui a pour stratégie d’investissement la recherche visibilité sur le long terme. Nous ciblons ainsi des entreprises qui détiennent des actifs et qui témoignent d’une certaine récurrence de leurs revenus.

Quelles sont vos ambitions de développement ?

R. S. : Sur une année pleine, nous comptons lever entre 150 et 200 millions d’euros sur l’ensemble de nos solutions. Nous comptons également lancer une activité de dette pour des investisseurs particuliers.