Recruté en mars dernier en tant que chargé du développement, Jean-Luc Bel revient sur l’activité dynamique, les nouvelles offres et les objectifs 2019 de Sogenial Immobilier.

Profession CGP : Pourriez-vous tirer un premier bilan de votre activité en 2018 ?

Jean-Luc Bel : La progression de la capitalisation de la SCPI Cœur de Ville, alliée à un recours à l’endettement, a permis d’accélérer le rythme des acquisitions et d’augmenter son DVM pour l’élever aux premiers rangs des SCPI dédiées au commerce.

Début décembre, nous avons lancé notre nouvelle SCPI Cœur de Régions. Cette SCPI diversifiée mènera une stratégie plus opportuniste et investira en bureaux, commerces et locaux d’activité en régions pour profiter de rendements plus attractifs. Elle pourra également servir d’allocation « booster » en complément de l’investissement sur notre première SCPI Cœur de Ville. À l’automne dernier, nous avions lancé une offre de club deals immobiliers avec Serris REIM et Izimmo et ouvert l’activité de gestion d’OPPCI qui enregistre un très bon départ avec l’obtention de deux mandats institutionnels et deux mandats pour des fonds dédiés pour un total de 150 millions d’euros.

Aujourd’hui, nous gérons 200 millions d’euros via une dizaine de fonds, 130 000 m² de surface répartis sur 70 actifs et occupés par 80 locataires.

Pour ce qui concerne notre développement, nous avons organisé de nombreuses rencontres avec les CGP dont deux tournées de vingt dates en région et Paris avec nos partenaires – ACG Management, La Française AM, Conviction AM et la Banque Richelieu –, mais aussi lors d’évènements professionnels.

Un mot sur votre SCPI Cœur de Ville ?

J.-L. B. : Il s’agit d’une SCPI dédiée à l’investissement dans les murs de commerce dans toute la France et accessible à partir de 2 000 euros (10 parts de 200 euros, avec un délai de jouissance du premier jour du quatrième mois). Au 30 septembre dernier, son TDVM a atteint 5,15 % (soit une augmentation de plus de 14 % en un an), ce qui devrait lui permettre de figurer parmi le top 3 ou 4 des SCPI de commerce en termes de rendement. Grâce à un réseau de brokers étoffé et dispersé dans toute la France, la SCPI a acquis des actifs avec des rendements attractifs dotés d’un potentiel de revalorisation à terme. A titre d’exemple, la SCPI a acquis une agence immobilière Square Habitat à Troyes, un magasin Promod à Agen ou encore les murs de la boutique Caroll dans le centre-ville d’Evreux. Cet ADN porté par des acquisitions de biens en centre-ville permet au client d’investir dans des biens immobiliers qui leur sont familiers et leur ressemblent

En quoi votre nouvelle SCPI, Cœur de Régions, est-elle complémentaire à Cœur de Ville ?

J.-L. B. : Cœur de Régions offre une diversification sectorielle puisqu’elle investit dans de l’immobilier de bureau, de commerce et d’activité. Elle privilégie des biens de taille plus importante : de 1 à 3 millions d’euros, Cœur de Ville n’excédait pas le million. Notre objectif vise des rendements locatifs plus élevés. Nous ciblons sur un marché régional concentré des emplacements et des locataires de qualité.  

Deux acquisitions ont d’ores et déjà été sécurisées :

- des bureaux récents à Lieusaint, en région parisienne, dans la zone du Carré-Sénart. L’actif est loué à trois locataires : Locked-up (loisirs), Grenke (financement d’équipement informatique) et Geoparts (groupe Géodis),  pour un rendement locatif global de 7,40 % avec des baux fermes de longue durée ;

- deux locaux d’activité neufs situés à Caudebec-les-Elbeuf dans la banlieue de Rouen et loués à Rexel et Solmur (vente de matériel électrique et revêtement de sols pour professionnels) acquis avec un rendement locatif de 8 % avec des baux fermes de longue durée également.

Cette SCPI est accessible à partir de 2 480 euros (soit quatre parts à 620 euros). Le délai de jouissance est le même que pour Cœur de Ville. Son objectif est de délivrer un premier TDVM d’au moins 6 %, avec un recours à l’endettement à hauteur d’environ 25 % de la valeur vénale des actifs.

Quels sont vos objectifs ?

J.-L. B. : Nous visons une collecte d’environ 10 millions d’euros pour 2019 pour chaque SCPI, puis entre 15 et 20 millions d’euros les années suivantes. Côté produit, une troisième SCPI pourrait voir le jour durant l’année 2019.

Sur le plan commercial, nous allons poursuivre nos rencontres avec nos partenaires via des road-shows, mais aussi en participant aux grands évènements de la profession : Patrimonia, conventions des associations professionnelles, Grand Forum du Patrimoine…